近期，REITs（房地产投资信托基金）指数屡创新低，引发市场关注。
Wind数据显示，刚刚发布一周年的中证REITs指数已连续五个月下跌，近期再创新低，年初至今跌幅达31.08%。 相比之下，公共房地产投资信托基金的表现明显落后于其他资产类别。
目前，上市公募REITs已达29只，总市值791.66亿元。 它们在公募市场上仍然是相对小众的产品。 业内人士对目前公募REITs的表现颇感意外，但也认为其估值已经达到合理区间，部分标的的长期配置价值已经显现。
为什么一直下跌？
截至12月14日收盘，中证REITs指数报725.88点，再创历史新低，年初至今跌幅超过31%。
中证REITs指数的样本空间由在沪深交易所上市3个月以上的公募REITs组成。 最新成分基金数量为28只公营REITs。 截至12月14日收盘，中证REITs指数成分基金全年表现最好，12只REITs年内跌幅超过20%，其中最大跌幅达到46%。 此外，29只上市公募REITs中，已有26只破产。
为什么公共房地产投资信托基金不断下跌？
谈及成熟的REITs市场，华夏基金指出，海外REITs在发展初期也经历过市值小、波动大的阶段。
博时基金基础设施投资管理部基金经理刘轩告诉记者，由于上半年基本面表现、年底基金流动性、现有解禁等因素，随着新产品的推出，公募REITs二级市场今年以来持续调整。 ，当前整体投资情绪偏弱。
华夏基金表示，一是部分产品基本面表现较差，修复进度未达到市场预期； 其次，当前市场环境流动性偏弱，加上临近年底部分机构赎回压力较大，整体换手率较低，机构的仓位调整动作很容易在二级市场造成连锁效应，导致到单方面下降。
据记者统计，公募REITs最新日均交易额仅为916万元，较2022年日均交易额1483万元下降近40%，流动性明显下降。 在流动性不足的前提下，无论是资金赎回还是机构调整仓位，无疑都会加剧公募REITs的压力。
长期资金涌入
近日，财政部、人力资源社会保障部起草了《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），拟正式将公募REITs纳入社保基金投资范围。 此举被认为为市场引入长期资金，有助于提振市场对公募REITs的信心，稳定投资者预期。
事实上，除了社保基金外，今年7月多家基金公司已陆续宣布将公募REIT纳入部分母基金的投资范围，并更新了基金合同和托管协议。 近期，华夏基金、博时基金、富国基金、华安基金、平安基金等都将REITs纳入旗下FOF基金的投资范围。
刘轩认为，从长期来看，公募REITs的现金流相对稳定，强制高比例分红可以为社保基金提供长期稳定的回报。 同时，公募REITs可以帮助分散投资者的配置风险。 社保基金秉承长期投资、价值投资、责任投资理念，与公募REITs高度契合。 《意见稿》释放的信号，有利于引导具有长期投资特点的社保基金安全参与REITs投资，提振市场信心和公募REITs健康稳定发展。 当然，从短期角度来看，公共REITs的长期资本投资并非一蹴而就。 政策落地、社保基金进入市场还需要一段时间。
华夏基金表示，本次调整下，不少产品的P/NAV（资产净值）已低于1，估值水平已显示出良好的投资价值。 此外，政策面还释放了“鼓励增量投资者进入”的利好。 长期来看，REITs市场稳定性有望改善。
配置价值逐渐凸显
公募REITs二级市场的疲软表现，着实让一些业内人士感到意外。
从市场来看，公募REITs仍在扩容，首批扩容股份将在12月18日限售、禁售实际解除后进入二级市场。
在当前的市场背景下，不少公募REITs的价格已经跌至上市以来的最低水平。 “金坑”到来了吗？
“部分品种短期调整幅度已大于基本面波动，估值已达到合理区间，长期配置价值已显现。” 刘轩认为，短期来看，随着增量资金入市、流动性改善、“锚定规则”、“生态体系凸显和完善”等因素逐步到位，公募REITs二级市场将从长远看，完善REITs市场基础制度，加快多层次REITs市场建设，优化国有土地、税收、会计处理等REITs支持政策，将为REITs市场提供长期支撑。长期推动REITs市场规模扩大和质量提升。
华夏基金认为，从基础资产基本面和估值来看，部分产品性价比较高，基本面发生积极变化。 结合本轮下跌的市值调整，它们已经具备了良好的配置价值。
中金公司认为，2023年市场调整主要是结构性调整。 二季度之后，中国REITs市场将真正开始发挥实物资产价值发现的作用。 当前的调整是一个必要的过程。 目前结构性调整可能已接近尾声，未来市场操作或将重构与股市、债市的关系，再次开始解读基本周期逻辑。
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