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保险资金布局房地产项目步伐持续加快。近日，继完成对晋江、赤峰万达广场的投资后，新华保险（.SH）又收购了银川金凤区万达广场房地产公司。
据蓝鲸新闻不完全统计，近两年，已有6家保险公司代表先后收购了17项万达资产。在资产短缺的背景下，保险公司需要延长资产久期、优化资产负债配置，寻求长周期、高安全性的优质资产。当遇到“性价比”高的地产项目时，主动配置的逻辑就愈加凸显。 。
作者｜蓝鲸新闻石宇
保险资金布局房地产，新华保险、阳光人寿、大家保险等积极买入
险资“接管”万达，脚步并未停止。蓝鲸新闻注意到，近日，新华保险又收购了一座万达广场。
近日，银川金丰区万达广场置业有限公司发生工商变更。坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“坤华投资”）出资1亿元，成为公司全资股东。 。
（来源：天眼查）
这位新雇主是万达的“老熟人”。坤华投资成立于2023年12月，由新华保险出资99.9%，中金资本运营有限公司出资0.1%，相应投资金额分别为99.9亿元和1000万元。新华保险成立时表示，公司的投资策略是通过股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接投资于持有房地产项目资产的被投资企业，从而为合作伙伴实现投资回报。
从坤华投资的布局来看，目前共有7家外资，全部针对万达。除银川金丰区万达广场房地产有限公司外，还有赤峰万达广场有限公司、晋江万达广场有限公司、成都万达商业广场投资有限公司、南京万达茂投资有限公司、烟台芝罘万达广场有限公司、北京万达广场实业有限公司持股比例均为99.99%或100%，相应投资金额金额从5000万元到14.42亿元不等。
持续推进轻资产战略的万达集团，近两年已出售20余项万达资产，保险资金是重要收购力量。包括新华保险收购的7个万达广场在内，据蓝鲸新闻记者不完全统计，保险资金共收购了17个万达资产，背后资金来自太保、阳光人寿、大家保险、横琴人寿、中银三星人寿等保险公司。
阳光人寿于2023年12月出资55.1亿元设立“丽水联融一号股权投资合伙企业（有限合伙）”，通过设立多个子基金，先后收购了合肥万达广场等6个万达广场。商业发展有限公司、太仓万达广场投资有限公司、湖州万达投资有限公司、上海金山万达广场有限公司、东莞厚街万达广场投资有限公司
值得一提的是，丽水联融第一股权投资合伙企业（有限合伙）于今年11月13日宣布股权变更。中银三星人寿保险股份有限公司、南京太保鑫汇致远股权投资基金管理合伙企业（有限合伙））新增股份，分别持股9.07%、9.07%，对应投资金额5亿元。
此外，大家保险还通过珠海文盛企业管理有限公司收购了上海松江万达广场投资有限公司、西宁万达商业管理运营有限公司、台山万达商业投资有限公司；上海嘉盛管理咨询合伙企业（有限合伙）、芜湖璞誉股权投资合伙企业（有限合伙）入股上海万达广场房地产有限公司股权。穿透后，大家保险、横琴人寿入驻。
（制图：蓝鲸新闻）
保险资金寻求适合长期、低价房地产项目的优质资产
2023年以来，不少保险机构通过股权投资、公募REITs等方式布局房地产项目，覆盖商业地产、产业园区、养老社区等标的。收购万达是近两年保险资本积极布局房地产的缩影。
其背后，首先，保险资金的长期周期性与房地产项目长期稳定的回报特性有着天然的契合。
“房地产需要耐得住寂寞的投资资金。”泽嘉CEO陈曦向蓝鲸新闻记者指出，资金量大、周期长、稳定性高的保险公司与房地产布局周期相匹配。
同时，陈曦指出，“商业地产作为相对优质的资产，目前价格较低，保险资金也在做长期布局，以缓解当前的资产短缺问题。”
在当前利率中心下行、股市持续波动的情况下，保险资金面临资产短缺的压力。在“利差损失”压力下，保险资金延长资产久期、优化资产负债匹配、提高投资收益的需求日益迫切。
保险资本对私募基金投资路径的“偏好”也体现了这一特点。据业内人士分析，私募基金的投资周期通常为3-7年。如果考虑清算的话，需要的时间会更长，这符合保险资金的长期特性。
同时，“私募情况可以在一定程度上隔离保险资金和房地产资产的操作风险”。香颂资本执行董事沉萌分析称，保险资金通常充当私募基金的LP，私募基金的日常管理涉及到GP负责底层资产的投后管理，因此保险资金做无需深入参与基础资产的具体运营。
从投资回报的角度来看，陈曦提出，“投资商业地产的收入不仅仅来自于简单的租金收入，还包括收入分成、广告收入等。万达广场大多位于商业地产相对核心的位置。”投资万达广场有利于进一步促进消费。”
当然，对于积极出售资产的房地产开发商来说，保险资金“逢低买入”也有助于债务转换，缓解债务压力，避免流动性危机。
展望后市，随着房地产行业进入深度调整期，保险资金有望加大投资的预测逐渐出现。除了继续探底、消除债务需求外，保险机构进一步拉长资产负债久期的目标也将使其进一步瞄准更安全、更长期的目标。业内提出，在当前房地产资产大量处置的背景下，保险资金或将继续“逢低买入”，寻找优质机会。
此外，对于保险资金来说，信达证券的一份研究报告曾表示，“优质的长期房地产投资将帮助保险公司增加另类投资标的的选择，丰富保险公司投资组合的投资品种。”房地产是保险公司的基础。”体现了根据市场情况及时调整投资组合。”
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