成交回升、价格止跌……一线城市继续显现诸多积极信号。新的市场形势下，楼市后续调控将如何进行？是否会有增量政策出台？一系列问题引起广泛关注。
12月11日至12日，中央经济工作会议在北京召开。会议提出，要做好明年经济工作，强调稳定房地产市场、股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，继续努力推动房地产市场稳中向好下降并稳定下来。 。
“持续发力”推动房地产止跌企稳。这一表态体现了中央对稳定楼市更加坚定的态度。一方面表明“稳楼市”仍是当前经济工作的重中之重，同时也表明各项支持政策有望持续落地。
主题会议定调，2025年楼市调控将如何实施？重点方向是什么？
稳定房地产市场
2024年是楼市调控的变革之年。许多限制性政策将逐步取消，最终目标是“稳定楼市”。
9月26日，中央政治局会议首次提到“推动房地产市场止跌企稳”。随后，以一线城市为代表的各项刺激政策相继出台，对楼市成交产生了明显的利好作用。
中国指数研究院监测数据显示，11月份，20个主要城市二手房成交套数达到1套，环比增长11.7%，同比增长26.3% 。新房市场也同样引人注目。 11月份，全国30个主要城市新房成交面积1399万平方米，环比增长12.4%，同比增长20.6%。
一线城市是本轮复苏的主力军。以北京为例。 11月，北京二手住宅网上交易量为18763套，远超荣枯线，创下近20个月来的最高纪录。当月，上海二手房成交共签约27050套，这是2024年以来二手房成交量最高的月份，也是近44个月来单月成交最高纪录。
二线城市也受到这股暖潮的带动，二手房市场呈现出积极的增长态势。 11月份，成都、杭州、厦门等城市成交量环比增长均超过20%，同比增长超过30%，市场需求旺盛。三、四线城市二手房市场交易量虽然较小，但也呈现出稳定增长的趋势。
随着楼市复苏，市场也在质疑：复苏的可持续性如何？是否会有增量政策？
最新召开的中央经济工作会议积极明确了后续楼市调控的基本思路，表示要稳定楼市、股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。继续努力推动房地产市场止跌企稳。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，本次会议强调了“稳楼市”的导向，延续了近期召开的政治局会议精神，进一步阐释了2025年房地产工作要强调“稳定”。
“稳楼市”有两层含义。一方面，意味着2024年防范和化解房地产金融风险取得积极成效。交易数据下滑，现有房贷利率过高，房企债务压力过大，房产交付紧张难的。一线城市市场压力过大、房价下跌等一系列重大风险问题得到全面综合化解。
在此基础上，还要进一步开展2025年“稳楼市”系列工作，这意味着2025年房地产相关政策将继续有效，各领域政策将进一步放松精准围绕房地产市场“止稳”。 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，再次提出“止跌回稳”，说明止跌基础尚不牢固。近期热点城市新房成交周度数据有所下降，“止跌回稳”的趋势有待进一步巩固。
其次，“继续发力”这个表述比较新鲜，意味着下一步调控将继续执行“推出增量政策、落实现有政策”的逻辑。未来不仅会有新的政策出台，而且政策力度也会加大。
稳定楼市既是行业发展的需要，也是更宏观层面防范风险的重要内容。
严跃进表示，中央经济工作连续三年将“房地产风险防范”相关工作列为重点议题。 2022年会议明确，要有效防范化解重大经济金融风险，其中提到了房地产。 2023年，明确持续有效防范和化解重点领域风险，其中房地产等三大领域风险将被提及。 2024年，明确有效防范化解重点领域风险，又提房地产。 2025年，防范化解房地产风险仍将是全年的关键词。
李玉佳表示，房地产风险与地方债务风险、金融机构风险交织在一起。防范风险，守住防范系统性风险的底线，首先要防范房地产风险。停止跌倒并恢复稳定是其中的关键部分。一方面要阻止价格下跌，另一方面要做到稳量，即稳价格、稳数量、防范风险。
政策方向
在强劲的政策信息下，中央经济工作会议就如何努力“止跌稳”楼市提出了几个要点。
一是加大城中村和危房改造力度，充分释放刚性住房和改善性住房需求潜力。
此前，住房城乡建设部已明确，将新建100万套城中村和危房改造，并将城中村改造政策支持范围扩大到近300个城市。地级以上，采用货币化安置方式。”陈文静表示，今年，我们继续强调要“加大落实力度”。可见，未来城中村和危房改造规模预计将继续增加，总体力度将加大。
具体来说，预计各地将货币安置与房票政策相结合，购买现有商品住房作为安置房和城中村改造，加大房票安置补贴和激励力度，提高居民使用房票的积极性，有利于加快城镇化进程。随着中村改造的步伐，这一政策或将对2025年新房销售产生实际的提振作用。
李玉佳表示，目前，郑州、广州等热点城市已经开始出台房票安置政策。随着专项债券和专项贷款发行量的增加，预计2025年房票安置将大规模实施，一旦行业稳定下来，也将为城中村改造提供巨大支撑，缓解房票安置问题。以前难以解决的资本平衡问题。
华福证券预计，五年内完成100万个新城中村改造，将年均带动投资和销售1539亿元、6956亿元，占2023年房地产开发投资和销售的1.4%分别为/6.0%。
二是合理控制新增房地产用地供应，盘活存量土地和商品房，推动存量商品房处置。
今年，各地在土地供应方面有了新的变化，在注重优质土地供应的同时，强调取消限价、取消加建、取消现房销售等约束。在此基础上，2025年土地供应将坚持“控量提质”导向。
盘活存量也是本轮政策的一个重点方向。 “现有土地，特别是2022年之前供应的土地，由于价格大幅下降，周边地区有建设和自我维持的准备金。在目前中心区优质土地上开发新一代商品房的竞争环境下，按照原计划推进开发可能不太可能。”李玉佳说。
当前困境下，盘活现有土地的出路何在？李玉佳认为，一方面可以调整规划和用地（如商业改住宅、商业改公寓），减少或取消建设和自维持的比例。这项工作已经在进行中。另一方面，政府通过专项债券和专项贷款进行回收。商业、办公楼的盘活也可改建为长租公寓和经济适用房。
现有商品房的处置也将加快。 2024年，各地存量商品房处置将主要体现在“以购代建”系列工作，鼓励地方国有企业（主要是安居集团）收购存量商品房，改造为经济适用房租赁住房或分配型保障性住房。住房等，将对房地产企业减少库存、增加保障性住房供应产生积极作用。
第三大政策方向是推动房地产开发新模式建设，有序构建相关基础制度。
从中央经济工作会议强调2021年“探索”、2022年“转型”、2023年“加速”，到2024年“推进”，构建房地产开发新模式的定位更加精准，思路更加清晰。更清晰。
陈文静表示，构建房地产开发新模式，包括建立租购并举的住房制度、完善“市场+保障”的住房供应体系、预售制度改革、土地制度改革、房地产税制改革等。其他方面。
今年以来，筹集保障性住房的力度不减，配售型保障性住房融资建设持续推进，多地现房销售试点也在有序推进。陈文静预计，2025年，预售制度、金融制度、房产税制等相关基础制度改革可能会取得一些积极进展。
严跃进认为，目前全国各地已经进行了一些积极探索，形成了房地产开发新模式的示范性、标杆性案例。一个典型方向是深入贯彻“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子建设理念，探索第四代住宅项目建设。这是推动房地产开发新模式的案例之一。
从城中村改造、供应调整到构建新模式，2025年房地产调控的基本方向已经明确。总体来看，这次中央经济工作会议延续了中央政治局确定的积极基调。 2025年财政和货币政策也将明显加大力度，帮助恢复居民收入预期，改善房地产市场预期。
（本文来自第一财经）
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