作者： 丁祖钰 中国房地产业协会副会长、上海易居房地产研究院院长
受益于住建部等部门10月推出的“四取消、四降、两增”政策组合，10月重点城市房地产市场信心进一步提振。克而瑞监测的12个重点城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、合肥、杭州、西安、苏州、南京）二手房交易量同比增长24%。
具体到城市，深圳、北京、武汉、合肥10月份二手房交易量同比增速较年中有所提高。其中，深圳同比增速达到107%，增速较年中提升30个百分点，高于以往任何时候。积分（2021年平均）也增加了83%；武汉从年中下降3%转为增长47%。重庆、南京、苏州等城市成交增速下滑，利好新房市场的政策对二手房市场影响有限。
天津、西安新房市场表现较好。例如，天津10月份全面取消限购、限售、限价，大幅提升高性价比、非竞品新房项目销售率。对比2021年新房交易高峰，2024年10月两市二手房交易量较2021年有所增长。其中，西安二手房交易量平均增长了与 2021 年相比，增长 90%。
从项目类型看，年初、中期改善型、高端项目成交规模同比大幅增长。到10月份，改善型和高端项目增速回落至22%和20%。刚需项目同比增速领跑，整体增速仅较年中回落5个百分点。
从成交总量看，10月份12个重点城市二手房成交总量同比增长14%。在总量一定的前提下，改善型、高端二手房项目成交量增速的“缺位”必然会产生反馈。进军新房市场。
从10月份新房市场走势来看，各城市优质项目均取得了良好的成交表现。例如，深圳和上海的多个项目10月份实现了良好的去化率。
年内，刚需项目成交占比小幅平稳增长。 10月份，刚需类新项目平均成交比例为51%。对比年中成交占比，北京、深圳、上海、广州等地刚需项目二手房成交数量明显增加。其中，北京、上海、天津等地的刚需项目二手房成交比例已超过60%。
进一步看新房和二手房市场份额，10月份，12个重点城市二手房成交份额占比65%，较9月份下降5个百分点。
从上述项目类型的成交变化来看，二手改善房和高端项目的同比增速“回落”正在被新房市场接替。可见，2024年第四季度，一手房市场将收到二手房交易占比的反馈。
从城市表现来看，2024年10月，部分城市二手房成交占比有所下降。例如广州、重庆、苏州、天津等地下降了5个百分点以上。其中，重庆10月新房成交环比翻倍，分流大量购房者；杭州、上海、西安等年内新房销售相对稳定，二手房成交比例也有所提升。没有出现大的波动。
近期，中央政策利好持续向核心一二线城市倾斜。住建部、财政部等部门也频频发声稳定楼市。一线城市上海、北京、深圳均取消了普通住房和非普通住房标准，并落实了财政政策。随着住房和城乡建设部出台住房交易税收优惠政策，预计市场信心将进一步提升，对最终成交量产生积极影响。
10月，12个重点城市二手房出现稳定信号。下一步，重点城市二手房市场将继续满足刚性需求，而一手房将重新恢复对优质住房的需求，这意味着置换需求和高端住宅将出现改善。客群将回归新房市场，在政策推动下，新房成交将进一步增加。 （中新经纬APP）
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