这些楼盘大多都有各种噱头，如：恒大海上威尼斯、碧桂园十里金沙滩、十里银滩、各类文旅地产、XX分钟内靠近高铁站/地铁站的楼盘至 XX 等
在资产重估时代，他们成为降价的重灾区。
但从另一个角度来看，中国的大城市可能确实需要一轮郊区房地产建设，但郊区房地产不能简单复制城市高层社区，而是需要寻找新的方法。
目前全球大城市有两种模式：
一类以美国、欧洲、澳大利亚等发达国家为代表，采取“城市+城镇”或“中心城+卫星城”的形式，覆盖面积巨大，以汽车为主要通勤方式，辅以多种交通方式。公共交通和城市地区 人口集中在郊区而不是城市公寓楼。
另一类是以日韩等新兴发达国家和大多数发展中国家为代表，围绕城市中心和副中心建设大量建筑，以便捷高效的公共交通作为主要通勤方式，集中人们的出行方式。城市地区的人口。
后者本质上是快速城市化时代的权宜之计，通过建造高层建筑为短时间内大量涌入城市的人口提供住房。
这一阶段过去后，中国也将像发达国家一样出现差异化的住房需求——有人喜欢繁华、便捷的城市公寓，有人则喜欢安静、宽敞的郊区别墅。
特别是随着部分就业机会和商业设施从市中心向郊区转移，“市中心→副中心→郊区小镇”的模式将逐步完善。
对于中国土地紧缺的大城市来说，完全对标美国、加拿大、澳大利亚等国家有些不现实。我们不妨找一个有类似情况的对象来参考，比如东京。
东京市中心人口密集
东京人口1399万，如果按照东京都区（一市三县）计算，人口为3800万。
20世纪60年代，东京进入战后快速发展时期。为了筹备1964年奥运会，整个城市进行了重大建设工程。除了体育场馆等奥运会所需设施外，绕城高速等多项公共建设项目也同时启动。
20世纪70年代和80年代，随着日本经济的快速发展，东京人口激增，居住条件和交通条件极其拥挤，成为通勤地狱。
进入20世纪90年代后，日本经济陷入长期衰退。为了刺激经济、疏散市中心人口，东京启动了大规模的城市更新重建计划。这一时期，新宿、涩谷、临海等副城市中心迎来了发展机遇。
以东京为参照，近年来我国各大城市也进入了“副城市”建设阶段。例如，上海早在2001年就确定了徐家汇、五角场、花木、真如四个副中心。
然而，大多数财力有限的二线城市习惯于专注于建设“新城市”，比如成都南城、郑州东城。在此期间，“旧城”的城市更新工作有些被忽视。
1991年东京都迁至新宿后，西新宿逐渐出现了许多高层建筑。
城市中心建设是城市发展的第一阶段，“城市中心→副中心”是第二阶段，两者都属于中心区不断扩张的过程。
接下来我们重点关注城市发展的第三阶段——郊区建设。
从某种意义上说，与西方顶尖城市相比，中国大城市地区的城市建设水平已经能够追平甚至超越。差距主要集中在郊区。
西方发达国家的城市通常被认为是大都市地区。市中心周围的一大片区域是建筑区，小房子密密麻麻。
据粗略估计，美国、加拿大或澳大利亚一座100万人口的城市的建成面积可能相当于中国一座3至400万人口的城市。
至于洛杉矶、纽约等特大城市的都市区，实际建成面积超过了北京、上海。
洛杉矶都会区
作为一个后发国家，中国的城市化进程主要发生在过去二十年。就连陆家嘴在20世纪90年代也是“农村”。
在经历了快速的城市建设之后，我们未来的城市只能“精雕细琢”，大规模的拆建已经非常困难。
正因为如此，中国城市化的“下半场”很可能发生在郊区。
以参考对象东京为例：
武藏野市是东京郊区，距市中心20多公里。从建筑形式来看，其居民大多居住在各类公寓楼中，居住体验可能不如中式“社区”。
立川市是东京郊区，距市中心40多公里。从建筑形式上看，以小别墅、平房小区为主，高层建筑较少。
从立川到东京市中心的车程超过40公里，正常情况下需要一个小时；乘坐地铁大约需要1小时40分钟。日本郊区到市区的铁路有直达、大站、各站停靠等不同模式。进入城市时，时间也会有所不同。
八王子市位于关东平原的最边缘，虽然独栋别墅非常紧凑，但已经开始呈现西式社区的形态。
纽约长岛的住宅区。简单对比一下，东京和纽约郊区的城市建设和绿化水平仍然存在较大差距。
简单来说，中国大城市的郊区需要一轮人居环境的升级。这次升级必须产生有吸引力的“差异化产品”，比如别墅、平房等，而不是简单地将市中心的高层住宅复制到郊区。
虽然中国城市郊区也有一些别墅群，但其客户群主要是中高收入人群，普通百姓难以承担。
需要注意的是，国内的“别墅”和国外的“住宅”并不是同一种产品。
国外的房屋大多以木结构为主体，有点类似于快建房（低成本别墅）。外墙砖仅起装饰、保护主体、防风雨等作用，不具有承重作用。
建房子通常需要1/3的土地成本、1/3的建筑成本以及1/3的水、电等各种配套设施。供暖方式多种多样，有传统的壁炉和暖气片，也有燃气送风和中央空调。
澳大利亚的大多数房屋都是一层的。房子的布局与三居室或四居室公寓非常相似。进门就是客厅，有的甚至还有“车库入口”。
美国的土地比澳大利亚少一点，而且多是二层楼的房子。一楼通常是客厅、餐厅和厨房，二楼是卧室区域。
除了居住模式的升级，郊区基础设施和城市界面也需要精心打造，不要给人一种偏袒一处（城区）而不偏向另一处（郊区）的感觉。
当然，对于我们足智多谋的开发人员来说，这一切实际上都不是问题。问题的关键可能在于放宽土地使用限制并探索一套可持续的、进化的商业模式。
上海西南郊有一大片新民别墅区。但由于城市界面较差、靠近铁路和工业区、交通、教育和商业设施薄弱等问题，其发展并没有想象中那么理想。
中国人常讲“衣食住行”。前两个问题，俗称“温饱”，目前已基本解决。
记得20多年前，大多数中国人只能在过年的时候买一套衣服，叫“年衣”，然后每年攒下几件衣服穿。
进入新世纪后，私家车开始成为一些富裕中产阶级追求生活品质的象征。当时汽车非常稀缺，很多2000年前后规划的小区根本没有停车位。如今，停车已成为一个持续存在的问题。
近年来，随着汽车工业的快速发展，中国已成为全球最大的汽车生产国和最大的新车消费市场。几乎每个普通家庭都可以拥有一辆私家车。
食物→衣服→交通→住房。展望未来，居住条件的升级或将成为中国最大的内需。
生活条件的改善是没有止境的，但我们距离真正“过上好日子”其实还很远。
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