预计10月新政落地，市场预期改善，成交量止跌企稳。
◎ 文/CRIC研究中心
9月份新房供应小幅增长，成交量继续下降。 9月月均交易量较上半年降幅也达到17%。 “金九”的品质一般。二手房成交量走弱，环比下降10%，同比增速收窄。至5%，前三季度累计同比增速与去年持平。土地成交规模持续低位，人气略有下降。平均保费率为3.8%，比上月下降0.3个百分点。
01
新供应
环比增长12%，与上半年月均值持平。
一线成交量大幅增长25%。
9月份供应规模小幅增长，与上半年月均水平持平。 30个重点城市新增供应908万平方米，环比增长12%，同比下降50%。绝对成交量为年内最低，与上半年月均水平持平。前三季度累计同比下降34%。
一线供应大幅增加，环比增幅大幅，明显好于上半年月度平均水平。预计四一线城市整体供应面积195万平方米，环比增长25%，同比下降45%，较月均值高出10%今年上半年。仅深圳萎缩明显，环比跌幅超过60%。北京、上海、广州环比继续增长。广州的增长幅度更为显着。月供应量达到80万平方米，创年内单月新高。其中，鲜花首都区和黄浦区均获得多次促销，累计供应超2000套。
二三线城市供应量小于一线城市，绝对量仍低于上半年月均值。 26个重点二三线城市供应总量714万平方米，环比增长10%，同比下降52%。累计同比下降36%。从变化情况看，成都、杭州、武汉、长沙、青岛、南京、苏州、宁波等核心城市环比增速均在30%以上。对于成都、杭州等短期市场热情较高的城市，房地产企业推出项目的热情也较低。相对较高；而武汉、南京、苏州、宁波前期经历了深度调整，目前市场处于缓慢复苏态势。总体供应稳定并有所增加，但前三季度累计供应量与去年同期仍有差距。郑州、昆明、济南、厦门、常州、福州、嘉兴9月份供应量明显下降。一方面，部分城市上月销售提前增长，本月出现周期性疲软；另一方面，下跌城市大多是由于短期市场行情相对波动所致。在惨淡的二三线城市，“以销生产”模式下，房企上项目积极性有限，短期仍以去库存为主。
02
新房成交
规模连续第三次跌至近6年来单月第二低
北京、上海、深圳均下降30%
9月份成交质量一般，延续了8月份的低迷行情。尽管供应量有所回升，但成交量继续稳中有跌，为年内第二低。克而瑞监测数据显示，9月份30个重点城市整体成交量859万平方米，环比下降6%，同比下降34%。与上半年月均值相比，仍下降17%。前三季度累计同比下降34%。
一线销售规模稳定但有所下降，四家一线销售环比下降15%，同比下降35%。月均较上半年下降12%，累计同比下降27%。除广州外，北京、上海、深圳三个一线城市同比均出现不同程度下降，主要是居民购房观望情绪持续加剧，尤其是购房观望情绪持续加剧。 5月份刺激政策对市场的影响逐渐减弱，加上高温和台风天气。受其他不利因素影响，居民购房热情不高。广州成交量回升主要是由于供应量大幅增加，交易热情有一定回升。
二三线城市成交量环比降幅4%小于一线城市，但累计同比降幅明显高于一线城市。城市可分为以下几类：（1）西安、成都等前期热点城市市场增长动力略显不足。成都环比下降16%，西安小幅增长1%。虽然成交规模在二三线城市中排名第一，但由于前期换汇需求集中释放，黄金颜色相对平均。 （二）武汉、杭州、苏州、宁波等少数城市成交面临阶段性复苏，环比增长、同比下降。市场正在触底企稳。 （三）由于上月基数较低，本月嘉兴成交同比翻倍，迎来一波成交量小幅增长。 （4）大部分城市市场行情继续低迷且波动。 9月，传统营销旺季，折扣力度有所加大，但成交表现仍略显低迷，延续环比下滑趋势。青岛、昆明、无锡环比跌幅均超过20%。
03
项目淘汰
开盘量环比增长41%
平均去除率再下降 4 个百分点至 25%
9月恰逢“金九”传统营销旺季，房企开盘热情稳步提升。全月在24个重点城市共推出首推及加推230个，环比增长41%；但市场热度继续小幅降温，市场继续小幅降温。销售率较上月略有下降。克而瑞调查数据显示，9月份重点城市平均开盘销售率为25%，环比下降4%，同比下降。与上半年相比，产销率小幅下降1%，产销率仍处于较低水平。 。
分城市来看，上海、成都、天津、长沙最受欢迎，9月份销售率超过50%。从变化趋势来看，大致可分为以下几类：一是前期热点城市北京、上海、成都、西安等本月均出现不同程度降温迹象，销量率同比下降。北京、西安的销售率已降至20%以下。除了供给结构因素外，需求也出现小幅疲软的迹象； 2、深圳、长沙、杭州等城市环比保持增长，但同比大幅下降。供给结构的改善只能刺激市场小幅升温，人气继续低位波动；三是合肥、武汉、重庆、昆明、佛山等城市市场整体企稳。出现复苏迹象，去化率保持环比增长，与上半年月均值相比有一定增幅。一方面，这些城市经历了较长的调整期，需求已部分恢复；另一方面，得益于供给结构的优化，改善仍得到购买力的支撑，因此整体市场从低位回升的幅度较为显着。
04
有存货
供需比1.06，导致库存小幅增加
季夏蓉等。改善去除周期
9月份，由于供应量增加，成交量下降。 30个重点监测城市总体供需比由上月的0.88上升至1.06。供需继续保持稳定的态势。 16个城市供需比低于1。长沙、上海、杭州、北京等由于供应量大幅增加，供需比升至1.5以上。 30个城市库存面积23768万平方米，环比微增0.2%，同比下降1.6%。
仅济南、厦门、福州、嘉兴等4个城市消化周期环比缩短，且降幅大多在10%以内。嘉兴本月因零供应而成交量翻倍，消耗周期下降高达11%。 30个重点城市消化周期均高于去年同期，表明库存压力持续加大。从绝对值来看，近80%的城市消化周期仍超过18个月。
05
二手房
交易量同比下降10%，同比增幅收窄至5%
北京、江苏、万州等跌幅居前
9月份，16个重点城市二手房成交面积预计594万平方米，环比下降10%，同比增长5%，增速进一步收窄。预计前9个月累计成交面积5781万平方米，累计同比增长0.2%。
从环比来看，9月份二手房市场持续降温，近70%的城市成交量下降。北京、苏州、东莞等地二手房交易活跃度明显下降，环比降幅均超过10%。降幅在主要城市中名列前茅。成交保持正增长的几个城市，如杭州、佛山等，增速普遍在10%以内，市场并没有明显好转。同比来看，重点城市涨跌互现，北京、大连等转入负增长区间。成都、青岛等地成交规模虽仍高于去年同期，但同比增幅也较上月收窄。预测后市，央行推出924多项重大新政后，市场信心有望提振，10月及四季度整体二手房交易量或将逐步止跌企稳。
06
土地市场
成交面积下降12%
上海、成都本地拍卖平均溢价率均超10%
9月份，土地市场土地供应节奏较去年同期放缓。截至9月25日，9月份全国300个城市商品房土地成交规模仅为5806万平方米，与去年同期基本持平。从热度来看，截至发稿，9月平均保费率为3.8%，环比下降0.3个百分点。本月，本地拍卖的受欢迎程度继续分化。上海、成都、扬州等地月均保费率已超过10%。上海创下全国单价新纪录。但更多城市仍以低溢价交易为主。广州、武汉、西安、南京等城市，本月绝大多数地块仍以最低价出售。
同比来看，一线价格量价齐升，二线线量价齐跌，三线、四线线量价齐跌。克而瑞监测数据显示，截至9月25日，本月一线城市土地成交面积209万平方米，环比下降8%，同比增长15%；成交金额288亿元，环比增长5%，同比下降27%。 %，由于本月上海曹家渡11万元以上土地成交，成交出现一定幅度上涨，环比上涨13%至13748元/平方米。具体来看，广州成交量最高，达到147万平方米，但土地质量相对一般，金额为62亿元，涉及住宅用地3块、商业办公用地5块。 3块住宅用地全部以最低价出售。总体来看，市场热情仍处于较低水平。相比之下，上海在优质地块的刺激下，保持了一定的人气。两幅住宅用地中，一幅高溢价出让，另一幅低价出让。曹家渡地块溢价率高达31.2%，楼面价高达人民币/平方米。仅次于徐汇滨江小米地王，成为上海第二贵地块。此外，北京有2宗住宅用地成交、2宗商业办公用地成交价格最低，而深圳则为零成交。
二线城市成交规模环比下降。具体来看，截至25日，二线城市成交面积761万平方米，环比下降32%，同比下降50%。楼面价格也同比大幅下跌，下跌38%至4758元/平方米，但环比上涨9%。具体看城市，南京以成交面积89万平方米、总金额63亿元位居榜首，涉及住宅用地15块、商业办公用地1块。除汇通G32地块溢价出让1块地外，其余15个项目均溢价出让。地块全部以最低价出售，整体溢价率仅为1%。排名第二的济南成交面积81万平方米，总金额仅28亿元，涉及12幅土地。其中，王舍人地区两幅住宅地块也溢价出售（8%、9%），其余地块均溢价出售（8%、9%）。成交均价较低，整体溢价率仅为3.2%。值得注意的是，本月成都还有3块住宅用地和1块商业用地。其中，锦江柳江地块品质较好，吸引了绿城、越秀等十余家房企参与竞标。最终北豪嘉（贝壳）以底价27300元/平方米、总价约10.77亿元拿下，溢价率42%。此次成交价格创下成都土地拍卖价格新高。除成都外，其他城市本地拍卖受欢迎程度较低，溢价率大多在5%以下。
三四线城市成交量环比下降，价格环比上涨。截至9月25日，成交总面积4836万平方米，环比下降8%，同比下降30%；成交均价环比上涨12%至2160元/平方米。克而瑞监测的三四线城市中，盐城、温州、淮安、徐州4个城市成交量超过100万平方米。盐城以175万平方米的成交面积位居榜首。温州和淮安分别排名第二和第三。成交面积分别为170万平方米和141万平方米。本月最受欢迎的城市是扬州。广陵区、仪征市、邗江区、宝应县多幅土地高价出让。受此影响，扬州本月整体保费率大幅上升（23%），成为三四线城市中最受欢迎的城市。其他大部分城市成交以低价为主，市场人气持续低迷。
07
概述
新政预计10月实施
市场预期改善有望稳定交易量
预测10月，我们认为，由于9月底中央向地方政府频频发利，924全国代表大会将首先推出多项重大政策，包括降低存款准备金率、降低政策利率、降低存量抵押贷款利率，降低第二套房首付比例，加大再融资力度。中央资金支持比例、续订“金融十六条”等，随后政治局会议定调推动房地产市场止跌企稳，随后广州南沙全面放宽限购，上海、广州、深圳“四限”调整效应发酵。市场预期逐渐好转，10月份整体成交量或将止跌企稳。作为新政的直接受益者，新房成交仍有增长空间。
二手房市场仍处于高位震荡行情，整体交易势头略有放缓。但由于刚需买房的客户基数较大，且二手房业主持续以价换量，市场韧性仍略好于新房。预计10月份整体成交量将继续保持高位。
排版|土木工程
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