文/观察家老王
昨天，地产股集体涨停。
原因很简单，因为决定国家未来的会议很少给出房地产未来的走向：
推动房地产市场止跌企稳，必须严格控制商品房建设增量，优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款供给，支持盘活存量闲置土地。
就像“房子是用来住的、不是用来炒的”政策逐步落实一样，房地产市场止跌企稳、甚至反向增长的那一天终将到来。
让我给你一个扣分。一定要及时记住关键点。
第一道松动：青岛还有三五年的困难时期
有了这个权威说法，99%的人都在关注“止跌回稳”，但实际上，一揽子政策中还有一句话非常关键：
调整限购政策。
在二线城市限购全面放宽、无法调整的今天，这个调整必须参考一线城市。
现在各大权威媒体都给出了一线城市限售放宽的预测，而且都先是广州、深圳，然后是北京、上海都有具体的实施方案。
从行业角度来看，这是非常靠谱的。
2024年，虽然二三线楼市动荡，但一线城市豪宅销售依然火爆。
但总体来看，上海楼市在豪宅热潮中也暗藏隐忧：2024年前8个月上海成交面积427.2万平方米，较去年同期的635.93万平方米下降约32.82%年。
那么，一线城市还需要允许城市里没有购房资格的农民工买房，而有钱人想要进入一线城市，就会让豪宅市场更加火爆。
因此，一线城市应该在2024年放开限购。
我们来看一下国有企业的半年报。虽然销量不好，但房企资金池里有大量现金，想要贷款，各大银行也会跨过门槛。
可以预见，下半年一线城市的地价、房价将再创新高。
对于房地产企业来说，不管是在一线城市卖豪宅赚钱，还是在三四线城市卖刚需房赚钱，只要能赚钱、活下去就行。
因此，未来一两年，龙头房企的重点一定是一线城市，包括青岛等很多二线城市。卖地不乐观，新项目不多，去库存将成主流。
问题是，北上广深核心区域的土地也非常稀缺。当地价达到一定水平，一些一线精英无法承受房价负担而选择另一个城市时，资本和需求必然会溢出。
作为北方最宜居的城市，其GDP很可能超过天津。青岛楼市总有一天会复苏。
结合目前的供需比，老王的判断是最早2027年，最晚2029年。
谷底冬眠：泡沫消散，超跌回落。
今年青岛的土地市场可以说非常悲观。通过对比克而瑞青岛的数据，我们可以明显感觉到青岛楼市已经进入真空期。
数据来自克而瑞青岛
全国一线房企纷纷退出市场，地方房企因盲目扩张而资金紧张，市场留下巨大真空。
所以说，市自然资源和规划局真是着急、在努力。从规划层面解决高端住宅的所有痛点，从政策层面鼓励开发商迭代打造好房子，做了大量工作。
问题是，如果楼市提振，市自然资源和规划局努力，是可以改变的。
像蚂蟥一样对老百姓和房企撒谎的垄断中介什么时候才能被普惠平台取代呢？
只有老百姓和开发商的负担才能真正减轻。这不是自然资源和规划局的工作；
地铁M5、M8线南段何时开通，全面盘活青岛主城低效区域，使青岛成为“下一个新城市中心”热点？这不是自然资源和规划局的工作；
事后如何有效推行“以旧换新”计划？政府利用拨付资金购买二手房作为租赁住房，有效支持二手房市场。这不是自然资源和规划局的工作；
自然资源和规划局的工作不在于知道什么时候才能有效地将那些只收钱而无能为力的垃圾房产从社区中清除出去，让业主在房价下跌时过上不那么压抑的生活。
目前，这些问题还没有解决的迹象。
因此，当无良中介不断通过信息缺口打压二手房价格和公众信心时，当外地炒房者欲斩断骨肉离开市场时，当社区交房高峰来临之时降低标准、降低配置，青岛楼市走在前线。在传播到来之前，人们必须经历一段痛苦的休眠期。
在这个过程中，房龄、品质、物业、停车位等核心因素，如果有瑕疵，赶紧卖掉，别做梦，别纠结，未来三年仍将是“ “低迷”周期，别说2018年50%的房子价格连2024年都回不来；
在这个过程中，如果资金充足，抓住机会，果断购买超卖的二手房标杆和核心板块的优质新房。
房地产市场就像股票市场一样。如果你想盈利，不必释放所有收益，上涨几个涨停后再入场。
迎接牛市：省钱还是“省”房？
割肉卖房的钱：
下一步是存钱理财还是买房？
很多人可能会选择前者，但老王却选择了后者。这两年，老王处置了两套房子，还买了一套住宅和一套公寓。
我们先来说说公寓。目前，这套公寓已出租。在旅游业相对疲软的年份，目前的收益率为5%-6%；如果卖掉的话，10万元的利润是很稳定的。
我们来谈谈住房吧。我觉得买不买房应该分为两种情况。
第一类是现实需求。即使三年后结婚生子，即使五年后享受退休生活，即使两年后孩子毕业安家，你现在就必须计划。
因为住房和手机、汽车有着本质的区别：对于手机、汽车来说，只要有钱，就可以买到最好的产品，但是对于住房来说，即使有钱也很难买到优质的现房。你有钱。
从CBD到福山再到崂山，我们可以发现，不好的时候，好房子是不能当现房卖的。这些现有的房子和准现有的房子就像旧的剩男和剩女一样。他们或多或少都有问题。的。
在供给已经明显减少的情况下，刚性需求是纠缠不了的。
牛市来了，年轻人结婚了，老人腿酸爬不了楼梯，那你可以买别人的二手房：价格要涨10万元，中介费是5万元，税费又是10万元，还是一个小区。低利率时代，废仓真的值得吗？
对于投资者来说，我的建议是，如果捏不住尖头，就不要动。
未来要想在楼市赚钱，就必须低价买高价的产品。这比在股市中选择牛股还要困难，也不是新手能够做到的。
下一轮牛市，青岛有三大热点：一是一线城市退休返乡的70、80后浪潮。青岛作为山东最好的城市、北方最宜居的城市，必将吸引相当多的回乡养生养生的人。 ;一是城市低效地区红利爆发，将以地铁M5、M8线两大动脉开通为契机，核心配套带动板块价值爆发；二是住宅产品力的迭代和产品的稀缺性。增值主要集中在崂山。人气最高的区域是王家村区域，高端住宅区域是张村河区域。
正如我周中的分析，住宅产能过剩肯定会导致分化。只有在分化时提前布局优质资产，才能成为下一个周期的赢家。
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