（近年来，建发地产项目集中布局一二线核心城市。图为上海保利建发印象倾城项目。图片来自本报档案）
近日，建发集团(.SH)召开2024年半年度业绩发布会，公司新任董事长林茂首次公开亮相。
据了解，建发集团9月初发生工商变更，掌舵公司4年的郑永达辞去法定代表人、董事长职务，出任副董事长；原董事林茂接任法定代表人、董事长职务。
在更换领导层的同时，建发地产业务正逆势放缓扩张速度。财报数据显示，2024年上半年，建发营收3190.15亿元，同比下降16.80%；净利润16.66亿元，同比下降48.23%；净现金流28.65亿元，同比下降85.07%。
与此同时，建发集团在土地市场的表现也开始放缓。数据显示，今年1至8月，建发集团旗下房地产开发主体建发地产、联发集团拿地力度环比下降37.12%。林茂介绍，建发集团坚持“以收益定支出、以销量定投入”的拿地策略，会根据市场情况和库存规模进行适当补充，将风险控制在可承受范围内。“今年下半年，如果市场需求不足，公司可能也会放慢补库存的节奏。”
对于房地产业务放缓的原因以及后续拿地计划，第一财经记者致电建发集团董秘办，相关工作人员表示，具体情况将以财报和业绩披露内容为准。
部分地区销售进度不及预期
相关资料显示，建发集团主营业务包括供应链运营、房地产开发、产业投资等，其中房地产开发运营主体包括建发地产、联发集团，建发分别持股54.65%、95%。
林茂在业绩会上透露，2023年，建发集团房地产业务部门贡献归属于上市公司母公司的净利润1.91亿元；2024年上半年，公司房地产业务部门贡献归属于上市公司母公司的净利润1.55亿元。
相关数据显示，2024年上半年，建发集团实现合同销售额742.68亿元。其中，建发地产实现合同销售额660.03亿元，位列全国第7位，较去年同期上升2位。
据建发集团副总经理、董事会秘书蒋桂芝介绍，2024年上半年，建发集团一二线城市全口径销售占比近80%，全口径销售超20亿元的城市达到9个。截至2024年6月底，公司累计未售出销售额达2620.3亿元，较2023年底增长6.55%，创下历史新高。
林茂强调，公司2022年拿地项目大部分已销售，实际利润率略高于预期；但受市场情况变化影响，2023年拿地项目的实际利润率可能略低于预期。
记者注意到，2024年上半年建发集团计提各项资产减值准备24.09亿元，减少公司归母净利润12.98亿元。2022年至今，建发集团累计计提各项资产减值准备139.47亿元，减少公司归母净利润约61.75亿元。
此外，按照存货成本与可变现净值比较法，建发集团及其控股子公司计划在2024年上半年计提存货减值准备14.87亿元，其中对房地产业务计提10.82亿元。
建发集团表示，2024年上半年，房地产行业政策环境较为宽松，但外部市场形势持续严峻，居民消费信心不足，行业整体规模持续下滑，导致公司部分区域销售进度不及预期。公司根据不同区域市场环境采取了积极的销售策略和管理措施，部分存货已出现减值迹象。基于谨慎性原则，公司已对该部分存货计提了减值准备。
姜桂芝在业绩会上回应称，建发集团在计提存货减值准备方面，对待减值的态度一直非常严格。公司定期按照会计准则对各类项目进行减值测试，对有减值迹象的项目审慎计提存货减值准备。因此，并不是所有项目都是亏损项目，部分项目计提减值准备，并不会导致全案亏损。
“目前公司历史库存较少，减值压力也较小，未来公司将保持良好的存货周转率和合理的库存规模，以应对市场波动带来的压力。”姜桂芝进一步解释。
尽可能保持市场份额
事实上，作为建发集团新的“舵手”，林茂是一位“老建发人”。
公开资料显示，林茂此前就职于建发控股母公司建发集团财务部，加入建发控股后，历任公司证券部经理、董事会秘书、总经理等职务，截至目前，林茂持有建发控股股份。
作为建发集团的主要房地产开发业务，建发房地产业务覆盖全国70多个主要城市，形成了房地产开发、物业管理、城市更新改造、商业管理、建设运营、工程及设计服务、相关产业投资七大业务板块。
目前，建发地产控股有建发国际控股有限公司（01908.HK）、建发物业服务有限公司（02156.HK）、建发合成控股有限公司（.SH）三家上市公司，形成了完整的房地产开发配套产业链。
不过，在过去几年房地产业务快速扩张之后，建发集团也明显感受到了资金压力。财报数据显示，截至2024年上半年末，建发集团净现金流28.65亿元，同比下降85.07%，其中经营性现金流-221.12亿元，投资性现金流-44.91亿元，融资性现金流292.66亿元。
林茂认为，2024年下半年整体楼市形势仍不明朗，虽然上半年有降低首付、降息等利好政策，但二手房市场挤压效应依然严重，7、8月传统淡季，市场表现不佳，楼市与预期有关，近期市场边际没有进一步恶化，但市场回暖迹象并不明显。
林茂进一步表示，总体来看，公司的目标是尽可能保持市场份额，公司也有资源和能力形成更大的业务规模。但公司中长期的销售规模取决于市场的恢复进度和恢复状况，公司将根据市场变化实时调整。
对于拖累建发集团利润的联发集团，林茂指出，除了打磨产品、降本增效外，一方面积极盘活各类资产，梳理持有的各类投资资产，通过出售、转让等方式弥补损失；另一方面加强投资测算的准确性，谨慎拿地。
记者了解到，2024年上半年，建发地产、联发集团共拿下17宗地块，拿地总金额约387.62亿元，新增拿地总价约686亿元，一二线城市拿地金额占比达98%。截至2024年6月底，公司在一二线城市的权益土地储备（未售口径）价值占比约76.85%，较上年末上升3.27个百分点。
“今年下半年，如果市场需求不足，公司可能也会放缓补库存的节奏。”林茂表示，房地产行业正在向改善性需求方向发展，建发集团将不断提升产品竞争力，保持产品创新和持续迭代，做好包括诗意东方、海派风情、第四代住宅等新品的迭代和精细化管理。同时结合社区服务，关注主流客群需求和居住体验，提供有温度的服务陪伴，提升居住舒适度。
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