房地产一直是业界和社会公众特别关注的话题。
在经济面临压力的今天，房地产问题至关重要。
那么，当前我们该如何看待我国的房地产市场？
房地产行业面临的挑战和现实问题该如何破解，房地产行业又将走向何方？
地方政府过去赖以生存的土地财政将去哪儿？
这一系列问题与我们每个人的财富和未来息息相关，需要我们反复质疑和思考。
近日，我们采访了原全国住房改革工程总指挥、原中房集团董事长孟晓苏先生。以下是访谈精简版，涉及房地产的诸多关键问题。希望大家仔细阅读后能有所启发。
讲述人：孟晓苏（原国家住房改革工程负责人、中国房地产集团原董事长）
责任编辑：魏岚
来源：郑和岛（ID：）
房地产行业无法治愈自己的“疾病”
问：您对今年上半年的房地产市场有什么观察？您对此有何看法？
孟晓苏：今年上半年的数据已经出来了，从整个中国经济发展来看，很多行业都表现不错，稳步向前发展，但是房地产行业目前是最差的。
2024年1-7月全国房地产投资再跌10.1%，销售额跌25.9%，继续下滑，这次跌幅是继连续两年下滑之后，再度出现下滑。
2022年房地产销售额下降5万亿元，去年又下降6.5万亿元，相比2021年18.1万亿元的峰值销售额，相当于每年损失5到6万亿元的销售额，从而导致投资下滑、存量住房不当增加。
此外，这也导致很多企业拿地没有动力，最近我看到有的地方政府拿出200多块地来拍卖，最后却被告知只有两块成交，这种情况还在继续，房地产行业冲击了各个行业，包括建材、家电、装修等100多个相关行业。
房地产的作用以前是正向的，带动这些产业的发展，现在却变成了负向的，“拖累”了这些产业的发展。
但问题是，这些行业本身牵涉的就业岗位就很多，如果一个房地产项目取消，建筑业一个项目部就要撤销，20个员工就要下岗，意味着1500名农民工将失业。
这种下滑还在继续传导到地方财政，卖不出去地就意味着没有土地出让金，连续两年半，土地出让金已经两次减半，从2021年的8.7万亿，这算是中国历史最低了，从前年最高峰降到5万多亿，再到今年上半年1万多亿，如果下半年也是1万多亿的话，那就意味着一年没卖出去多少地，还有很多土地是当地政府城投公司承担的，现在民营企业基本没有拿地的能力。
我一直主张国有企业应该退出市场化竞争性的房地产领域，但现在看来，没有国有企业的支持，地方政府可能连地都卖不出去。
可以说，现在房地产的“病”已经不是行业能靠一己之力治愈的，而是一个多方面因素造成的综合性问题。本来可能没有这么多病，但7、8个不同科室的护士轮流给病人治，给病人打针，最后把病人打得半死，才导致了最后的政策综合谬误。
解决房地产问题不能只停留在行业层面，需要中央高度重视，转化为各部门、各地方的通力合作，社会各界的共同关注，最终形成共识。
治疗房地产“病”需非常手段
问：当前房地产形势的逻辑或者原因是什么？
孟晓苏：从历史上看，房地产对中国经济的拉动作用很大，特别是1998年房改以来，前两年作用不明显，2000年以后作用明显，这是有数据可循的。
房改刚开始的时候，中国的GDP排名世界第七，当时专家普遍认为中国到2025年才能成为世界第三，2050年才能成为世界第二。
但没想到，1998年房改之后，中国经济发展在前12年里，平均每两年超过一个国家，2010年更是超过日本成为世界第二大经济体，这背后是什么力量在推动？
改革开放是大背景，房改是改革开放中的重要举措，房改释放了大量的国内需求，加上当时中国快速发展的对外贸易，形成了双循环的局面。
但从整个周期来看，2011年以后中国房地产行业面临很多困难，2011年以后中国经济增速从9.5%下降到7.9%，之后继续下滑到6.5%左右，前几年我们一直在为“保5%的目标”而苦苦挣扎。
原因是什么?火车头(房地产)熄火了。
2011年到底出了什么问题，导致房地产行业丧失了内生的增长动力?就是限购政策，以及由限购政策延伸出来的限贷措施。
2013年我曾写文章批评过这个限购政策，新领导班子经过讨论决定采取因城施策，比以前的一刀切式限购好一些，但后来因为和地方政府谈话，因城施策被叫停了。所以你看，近几年，因城施策的思路又被提起来了。
应该说房地产行业从2011年开始就处于一个下滑期，2021年之前房地产行业在这个时间线内还是有小周期波动的，但是2022年因为调控过度，导致一直下滑到现在。
一时之间，很多人误把房地产当成“灰犀牛”，但什么是“灰犀牛”？错误的地方调控政策才是真正的“灰犀牛”，截至目前，房地产及由其带动的百余个经济产业均遭遇困境。
跌幅如此之深，以至于许多业内人士哀叹，如果不采取非常措施，就无法实现复苏。
问：这个“非常”举措具体指什么？
孟晓苏：首先，第一个非常举措就是政府要停止混乱的行为，而要采取积极的行动。
继续实行限购政策是荒唐的，楼市已经沦落到这个地步，富人不买商品房，穷人没有保障性住房，双方有效需求不足，导致楼市大幅下滑，但你又没有其他行业可以替代房地产，难道还要继续限制老百姓买现在不愿意买的东西吗？
至于积极行动，我们要学习中央的做法，中央带头提出了一些新的举措，包括金融方面的举措，央行提供再贷款的资金，我相信经过一段时间的发展，这些政策的效果会逐渐显现出来。这种做法的长期效果更值得期待，因为这是一件了不起的事情。
第二，加大保障性住房建设也是一项非常举措，中央早已将其列为三大重点推进项目之一。面对商品房每年5万亿至6.5万亿元的巨额亏损，如何保住房地产、保住市场？为了不让上百个相关产业、领域被过度拖累，需要尽快补上的，是房地产的另一个方面——保障性住房建设。
商品住房和经济适用住房是同一事物的两个方面，相互依存、相互支持，正确的做法是完善住房市场体系和住房保障体系两个体系。
事实上，保障性住房仍然短缺，特别是城市中的新城镇家庭，他们是常住人口，不是户籍人口，因此长期以来没有人统计过这部分人群的数据。
有人说房子够用了，这是不对的，他们统计的依据是错误的，是按照城市户籍人口来算的。
中共二十届三中全会明确提出，城镇常住人口要享受与户籍城镇居民同等待遇，包括社会保险、义务教育、住房保障等，这些问题都已经提出来了。
比如住房保障问题，中央要求你针对的是常住人口，你不能只从户籍人口的角度考虑问题。
另外，如果我们能够在整个房地产、商品房市场不景气的时候，启动保障性住房建设，每年投入五、六万亿建设保障性住房，就可以弥补房地产不景气时国民经济的损失。
那么如何构建它呢？
中央牵头拿出5000亿，地方政府配套，政府投入达到1万亿。加上银行、信托、基金、社保的力量，轻松就达到5万亿。5万亿投入保障性住房建设。在开发上，不收土地出让金，不计入城市基础设施建设费用，对建筑业和相关产业也是巨大的拉动。
所以我认为，在商品房市场不景气的时候，一方面要想办法把商品房收储起来，变成租赁型的保障性住房，另一方面要大力推进保障性住房建设，这也是一项重要的非常举措。
中国房价还会继续上涨吗？
问：今年我们看到除了北京、上海、广州、深圳等一些大城市外，其他地方基本都取消了限购。但我们注意到这些地方取消之后，整个房地产市场好像并没有发生太大的变化。您觉得一线城市会全面取消限购吗？如果会，对楼市会有什么影响？
孟晓苏：从政策层面看，我们看到已经出现了比较明显的转变。
前几年房地产政策就是打压市场，尽量不让老百姓多买房，但现在出台了一系列金融政策支持老百姓买房，包括降低首付比例、降低银行贷款利率、拿出一部分贷款支持地方政府收购、储备商品房等等。
但我们看到行政性限购政策并没有根本取消，尤其在一线城市，人们开始关注。
以2016年为例，在中央去库存政策的带动下，北上广深四地率先发力，并传导至强二线城市、二线城市，再传导至三四线城市，很快带动全国楼市上涨，并催生出上百个与房地产相关的产业。
北上广深是标杆，最近很多二三线城市，甚至新一线城市都放开，为什么居民信心还是上不去呢？还是在向一线城市看齐。
很多人觉得，全面取消限购太刺激了，也有专家认为，取消限购会惹麻烦，全国各地的人都会往北京、上海涌，城市人满为患怎么办？
但我心里很纳闷，中国发展这么多年，限购才14年，北上广深人口都在2000万左右，难道这一切都是限购造成的？很多大城市都没有限购，是不是意味着人口泛滥，房价飞涨？
所以一线城市在解除限购这件事上没必要犹豫、踌躇，只要一线城市不取消或者减少限购，全国人民就会以为原来的政策又要回来了，所以一线城市采取的措施对全国是有影响的。
事实上，目前整体市场还比较低迷，政策力度还没有完全展现出来，就算房地产政策全部落地，也需要9个月的滞后，因为这需要一个住房输出和消化的过程，更何况现在有些政策还没有到位。
问：也就是说出台了很多政策，但是有些政策并没有真正落实？
孟晓苏：中央的精神非常明确，但是没有全部变成政策。
比如十八届三中全会之后，很多地方都说学习了会议，但那只是学习，没有任何实际行动。十八届三中全会强调增加保障性住房建设，你本来应该有所行动，但就是没有行动。整天谈“十四五”已经成为笑话。870万套已经确定，但十四五规划2020年就确定了，2021年才开始实施。中央什么时候强调增加保障性住房？2023年。从那时到现在，可以说中央一再强调要增加保障性住房。但有的地方还是和以前一样。
地方政府需要采取积极行动，而不是维持现状、坐以待毙。目前的房地产市场不景气，政府需要采取积极行动，正视和解决过去遗留的问题。
问：很多人认为中国房价已经到达顶峰，一方面中国出生率下降，人口数量已经到达顶峰并开始下降，另一方面中国城镇化率也已经到了瓶颈阶段，您怎么看？
孟晓苏：生育率下降，城镇化速度减缓，都是正确的趋势。
但我们必须面对一个事实，中国现在很多城市都有了常住人口，但他们的问题并没有得到解决。而且这么大的人口基数，还在不断产生新的家庭。这些存量你们解决了吗？年轻人结婚要有房子的问题你们解决了吗？
别说增长的问题，解决现在的问题至少也要几年甚至十年，不要只是想象未来会是什么样子，解决现在的问题才是关键。
其实很多专家对数据不是很懂，他们只局限于城镇户籍人口，但我国城镇户籍人口是6.81亿，城镇常住人口是9.33亿，他们忘了这2.52亿人相当于1亿个家庭。
关于什么时候取消户籍制度，我们在这里不作详细讨论，但至少要明确，不能在现有的城乡二元结构基础上，强行在城市建立二元结构。
这并不是说不再照顾那些原来居住在城市的人，而是在维持他们居住条件的基础上，也要解决好中下层民众，特别是农民的问题。
比如医疗保险，城市居民有保障，农村居民只能回去买新农合，每年几百块钱，而且在外地看病不报销，这些问题都要解决。就是新市民，这是名义上的。
但除了名义上的认可，他们在身份、公共服务上真的得到认可了吗?很多城市可能并不把这些人当成自家人，甚至连城市里普通的非公务员也不当自家人。
所以说修建保障房，有的城市说一年修了多少，老百姓反问，你建给谁看？网上有些观点误以为保障房成了某些人的特权，是有原因的。
同样，那些说城镇化已经到达顶峰的人有没有想过，除了户籍人口之外的常住人口呢？他们身边的人可能有好几套房子，却看不到给他们送快递、送外卖的人。哎，那些清洁工阿姨们还没有房子，难道她们要住公租房吗？难道她们要住公租房吗？
今天很多人说中国经济已经触顶，城镇化已经触顶，房地产也已经触顶。但就这么几句干巴巴的话，我们面临的实际问题解决了吗？没有，最后还是要解决需要解决的问题。
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