9月4日，阿里巴巴司法拍卖平台公布竞拍结果确认书显示，怡和地产所持有的广州启优房地产开发有限公司（下称“广州启优”）45%股权已被深圳市万海启优投资有限公司（下称“深圳万海”）竞得，成交价为3001.5万元，溢价率567%。
此次拍卖共有两家竞标者，经过14个小时的激烈竞争，最终决出最终获胜者。深圳万海是万科A旗下子公司，此前持有广州启优55%的股权。
广州启优在广州番禺区拥有两块工业用地，2016年10月万科A通过收购广州启优股权参与项目开发，双方拟将土地用途变更为三旧改造商业金融用地。由于项目改造还未获批，深圳万海提出于2020年底终止合作并向怡和地产返还股权转让本金及利息。此次司法拍卖即源于此纠纷。
9月9日，一位接近万科A的业内人士向《中国房地产报》记者表示，万科A竞购广州启优股权是基于资产保全的考虑，由于是债务偿还，不需要支付现金。从商业角度来看，以3000万元的价格收购两块地块45%的股权是一笔划算的交易，有利于公司后续处置相关资产。
股权拍卖涉及旧城区改造纠纷
拍卖公告显示，广州启优成立于2013年，注册资本1000万元，此次拍卖为怡和地产所持有的目前已冻结的45%股权，起拍价为450万元，持股55%的深圳万海拥有优先购买权。
虽然竞拍者只有两家，但拍卖过程异常激烈，双方从9月3日上午9点55分到当天晚上11点58分展开激烈争夺，共计407轮竞价，深圳万海十分积极，在9月2日晚率先竞价，最终得偿所愿。
深圳万海与广州奇优的纠纷，可以追溯到8年前。
2016年10月，怡和地产与广州市万科物业有限公司（以下简称“广州万科”）、深圳市前海基础设施投资基金管理有限公司（以下简称“前海基金”）签署《番禺区群贤路项目转让合同》，拟以2.5亿元人民币将广州启优全部股权及相关权利转让给后者，其中广州万科持股60%，前海基金持股40%。
广州奇优当时享有广州市番禺区大石街迎宾路354号两宗地块的国有土地全部权益及产权及使用权，包括国有土地及地上建筑物的所有权及使用权。总用地面积17039平方米，总建筑面积9739.96平方米，土地类型为工业用地。怡和地产承诺，该地块已纳入广州市三旧改造范围，目标规划设计条件为：土地用途为商业金融用地，总用地面积17039平方米，净用地面积12530平方米，容积率4.0，总建筑面积50120平方米，建筑密度≤40%。但截至合同签订日，该项目尚未取得政府部门关于土地三旧改造的相关批准。
双方约定，怡和地产负责取得该土地三旧改造批复及其他相关文件，且批复内容（包括但不限于土地性质、规划指标等）符合合同约定。若公司未能在约定期限内取得自主改造批复、土地性质变更为商业金融用地或二类居住用地以外的其他性质，且建筑面积减少30%及以上的，广州万科及前海基金可选择解除合同。
上述合作条款为双方日后的纠纷埋下了伏笔。
入市不久，前海基金就开始考虑退出，并于2017年1月退出股份，广州启优的股权结构变更为深圳万海、怡和地产分别持股55%、45%。
按照合同约定，怡和地产必须在2019年5月24日之前获得土地整治批复。然而，项目进展并不顺利。一开始，广州市国土资源和规划委员会表示，由于该地块位于城际轨道广佛环线大石站综合开发范围内，不建议自行整治，需由广州市土地发展中心收储。
在得知政府拿地决定后，广州奇友暂停了自主改造工作，重新编制了土地更新改造实施方案，并按照“政府收购、公开出让、收益分成”的方式申请改造。但2021年1月，广州市土地发展中心明确表示不会拿地，于是广州奇友重启了自主改造进程。
时隔4年，这个项目又回到了起点。万科A不打算继续浪费时间。2020年12月，深圳万海向怡和地产发出《关于大石群贤路项目终止合作函》，要求解除该项目转让合同并返还已支付的本金及利息。由于怡和地产未有回应，深圳万海提起诉讼。最终，法院判决双方解除相关项目转让合同。怡和地产向深圳万海返还股权转让款1.375亿元及支付的利息。对于广州启优45%股权拍卖、出售所得收益，深圳万海享有优先受偿权，优先受偿金额以1.125亿元为限。
“瘦身健体”清理非主业投资
十天前，万科A发布上半年经营业绩，营业收入同比下降28.9%至1427.8亿元，归母净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%，录得上市以来首次半年亏损。销售端也不容乐观，上半年销售额仅为1273.3亿元，同比下降37.6%，但回款率超过100%。
减债仍是万科A的重要任务。上半年，公司共计偿还债务524亿元。截至6月底，其有息负债合计3312.7亿元，占总资产的23.3%。一年内到期的有息负债合计1019.5亿元，占比30.8%。截至6月底，公司货币资金924亿元，现金及短期债务覆盖率收窄至0.9倍，短期债务偿还仍有一定压力。
期内，万科A录得经营性净现金流-51.76亿元，同比下降-377.63%，但二季度经营性净现金流已开始转正。
根据管理层在业绩会上的表述，保证债务偿还是万科A的底线之一。为此，公司推出一揽子瘦身计划，包括降低整体债务规模、明确住宅综合开发、物业服务和租赁住房三大核心业务、清理转移非核心金融投资、坚决大力推进商业办公等大型资产交易、完成融资模式转型等。
在重大资产交易方面，万科A首席运营官刘晓表示，今年1-7月，公司已完成交易204亿元，涉及31个项目，包括商业、办公、酒店、公寓等。为加快资金回笼，万科A在资产交易和股权处置上动作果断，部分交易价格低于账面价值。
刘晓透露，未来4个月，万科A批量交易将沿着既定路线持续推进，目前在谈项目有19个。
减少投资支出也是瘦身的一种方式，万科A上半年仅拿下3个新项目，总地价10.2亿元，总权益地价仅为7.8亿元。
从这个角度来看，万科A竞拍工业用地股权并不符合公司出清非核心投资、聚焦核心业务的战略定位。对此，上述知情人士表示，此次广州启优股权45%溢价率之所以较高，是因为司法拍卖标的的估值远低于市场价值，甚至最终3001.5万元的成交价也低于市场估值。万科A之所以参与拍卖，主要还是担心广州启优股权的损失导致自身的损失。更重要的是，万科A还拥有股权拍卖所得款项的优先受偿权，即无需支付现金即可获得该项目剩余股权。由于该地块并非住宅用地，未来，万科A极有可能采取出清资产的方式来回收现金。
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