长实集团 2024 年中报：收入、利润双降，物业销售下滑成主因

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近日，长江实业集团（01113.HK）发布2024年中期报告。报告期内，长江实业集团实现营业收入220.08亿港元，同比下降10.56%；股东应占利润86.03亿港元，同比下降16.73%。净利润下降主要原因是物业销售收入减少，利润贡献较低。

具体来看，今年上半年长江实业集团实现物业销售收入46.35亿港元，同比下降43.79%；实现营收18.21亿港元，同比下降48.41%。

不过，长江实业集团主席李泽钜在2024年中期业绩投资者会议上表示，“考虑到我们过去在土地方面的投资不足，开发收入的下降对任何人来说都不足为奇，我们很高兴能够在不确定的时期保持非常强劲的资产负债表。”

截至今年中期结算日，长江实业集团净负债为233亿港元，净负债与总净资本比率约为5.5%。

卖房利润几乎减半

长江实业集团表示，集团实施轮货策略，逐步推出住宅物业项目，以应对市场挑战。

据长江实业半年报显示，上半年集团物业销售收入主要来自香港洪水桥#LYOS、屯门飞扬一期及东莞海逸大厦。

据记者观察，上述项目均以折扣价促销，例如今年5月下旬，长实位于香港新界西北洪水桥的住宅项目#LYOS公开发售，包括14伙（套）分层单位及14伙（套）花园复式单位。售价方面，分层单位售价较招股价折让最多约25%，花园复式单位折让最多约32%。

相关数据显示，今年上半年长江实业集团物业销售实现收入18.21亿港元，较去年同期的35.3亿港元下降近五成。

对此，长江实业集团在中期报告中解释称，“受香港及内地经济状况及楼市气氛持续疲弱影响，上半年物业销售收入及盈利较去年同期有所下降”。

长实中期业绩显示，期内长实集团旗下香港发展项目飞扬二期已落成，大部分住宅单位已售出，待物业销售完成后将于下半年确认盈利。长实蓝色海岸项目自今年4月推出以来，已实现销售108亿港元。

值得注意的是，长实蓝色海岸项目在今年上半年开盘时便受到市场广泛关注，主要因为项目今年4月以“底价”开盘首轮销售，共售出422伙住宅，均价2.19万港元/平方呎，而项目成本价约2.8万港元/平方呎。同时，项目均价低于同区域其他楼盘，与周边二手房价格相比，相当于打了三折。

长实的内地发展项目上海毓琴花园5B-2a期及北京逸翠园二期亦将于今年下半年落成。长实集团表示，上海毓琴花园5B-2a期住宅单位已全部售罄，北京逸翠园二期住宅单位即将开售，上述项目将于下半年落成及已售物业交付时确认盈利收入。

截至今年6月底，长江实业集团已签合同但未确认的物业销售收入284.4亿港元，年内将确认收入54.07亿港元。

长江实业已签订合同，但尚未确认出售物业。长江实业2024年中期报告截图

财报发布会上，被问及李泽钜未来是否继续采用类似蓝色海岸项目的定价策略销售其他项目时，他表示，公司一直采取更贴近市场的策略来推广新项目，相信相关负责团队会制订计划，与市场及买家进行配合。

此外，对于香港市场，李泽钜称，没有“水晶球”可以预测整体市场。“香港过去几十年经历了很多经济周期，每次赚得最多的人，都是在别人看淡的时候买入的人。我的经验告诉我，当香港市场好转时，一切都变化得非常快，没有太多的时间去反应。我不敢赌香港市场会太糟糕。历史告诉我们，任何人赌香港长期会不好都是错的。”

截至中期交割日，长江实业集团持有可开发土地储备（包括发展商于合作发展项目的权益，但不包括农地及已落成物业）约7,400万平方尺，其中700万平方尺、6,300万平方尺及400万平方尺分别位于香港、内地及海外。

长江实业集团在中期报告中亦指出，集团奉行审慎的土地储备政策，持续寻找优质土地储备以供未来发展。

加大海外能源领域投资

除物业销售外，物业租赁、酒店及服务式套房业务、物业及项目管理、英式酒吧业务、基建及公用事业资产业务亦是长江集团的主营业务。

2024年上半年，长实物业租金收入31.18亿港元，同比增长8.94%；酒店及服务套房服务收入21.3亿港元，同比增长9.23%；物业及项目管理收入4.45亿港元，同比减少1.98%；英式酒吧业务收入118.23亿港元，同比增长4.96%；基建及公用事业资产业务收入125.76亿港元，同比增长7.12%。

长江实业集团2024年上半年主营业务收入。长江实业集团半年报截图

值得一提的是，2024年上半年长实的盈利贡献超过50%来自基建及公用事业资产业务，贡献金额达40.98亿港元。