高端房地产成为影响销售排行榜的有力工具
在争夺销售榜首的过程中，夺得月度销售冠军的中海外与半年销售第一的保利发展之间的差距正在逐渐缩小。今年1至5月，两家公司销售额相差近300亿元。截至6月，保利发展的半年销售额仅比中海外高出250亿元。
作为上半年房地产行业整体销售榜单前两名的房企，中海地产和保利发展今年在高级别城市的货值规模不一。其中，活跃在销售热点话题中的中海地产在北京、上海、深圳三地的销售榜单上均位居榜首。据克而瑞数据显示，今年上半年，中海地产在北京、上海、深圳三地分别实现权益销售金额180.11亿元、254.02亿元、87.62亿元。
中海地产业绩突飞猛进，与其在一线城市的高端物业热销密不可分。6月底，中海地产推出多个“网红”项目，北京中海京华久旭、上海中海零地久旭、中海顺昌久里、深圳申万久旭四个项目，共计套现约282亿元。其中，最贵别墅项目中海顺昌久里开盘即售罄，均价29.8万元/平米，创下上海新房均价新高。
相比之下，以186.4亿元权益销售额夺得广州“销售冠军”的保利发展，就缺少了一点“豪宅运气”，今年上半年，保利发展在广州最赚钱的项目是保利天瑞，成交金额为34.81亿元。
均价也体现了两家房企项目类型的差异，今年上半年，中海地产均价为27279.88元/平方米，保利地产均价为18164.63元/平方米。
不过，整体来看，保利发展今年仍是行业“领头羊”。除了销量稳居榜首，保利发展也是近期A股市场首家披露业绩报告的房企。公司上半年营业总收入同比增长1.64%至1392.69亿元，归母净利润75.08亿元。对比已披露中期业绩预告的70余家房企，保利发展仍是“最赚钱”的房企。
上半年“最贵”房企绿城中国也积极以高价位项目入市，在披露上半年销售情况的主流房企中，绿城中国以3.05万元/平米的销售均价位列第一。对于倾向打造改善型产品的绿城中国而言，百强县区密集的江浙地区也能带来可观的回报。比如在浙江义乌，绿城5月份推出的凤栖朝明大院项目开盘两小时即售罄，收入20亿元。项目平均总价超过2000万元，88套房源吸引300余家庭参与摇号，中签率仅为27%；6月底，项目加推房源两天内即售罄，收入再度突破15亿元。
房地产公司一般根据销售进行投资以扩大库存
龙头房企业绩增长值得期待
在投资整体收缩的情况下，不少房企扩土步伐趋于谨慎。今年上半年，百强房企拿地量较去年同期缩减三成。在此背景下，包括保利发展、中海地产等部分国企纷纷追求精准投资，整体土地储备扩张步伐开始放缓。
根据中指院榜单，今年上半年，中海地产和保利发展的权益拿地金额分别为120亿元和110亿元，分别落至房企拿地金额百强榜单TOP7和TOP8。相比之下，2023年上半年，保利发展和中海地产分别以400亿元和371亿元的权益拿地金额，位列房企拿地金额百强榜单TOP2和TOP3。
今年上半年，绿城中国权益拿地金额由去年同期的253亿元缩水至190亿元，但行业排名较去年同期上升两位，位列前三。
拿地放缓的背后，房企对土地价值的判断趋于一致，一般聚焦核心区域，以销量决定投资。比如，在上半年的投资者交流会上，保利发展回应今年公司拿地规模缩减的原因称，“公司坚持与经营规模、现金流周转相匹配的投资强度”；绿城管理层在股东大会上表示，“今年拿地数量会比往年少，因为现在投资资源要用得非常精准。”
近期，保利发展再度争夺核心城市供应。7月上海恢复“价高者得”政策后的首场土地拍卖会上，经过11家房企60轮竞价，保利发展以22.03亿元拿下杨浦区平凉社区地块，溢价率约21.18%，楼面价88462元/平方米，成为杨浦区域“价高者得地王”。
与其他头部房企争相抢占一线城市不同，绿城中国持续在杭州及周边地区大力投入。今年上半年，绿城中国斥资约52亿元，在杭州拿下四块地块。以此计算，绿城中国在杭州的土地投入占上半年总量的三成。7月23日，绿城以59.2%的溢价率连续拿下杭州丰收湖地块，创下近五年来杭州土地拍卖市场的新高。
对于绿城来说，一二线城市并非必然选择。在6月份召开的年度股东大会上，绿城中国提出了新的投资策略，“没有好城市，没有好板块，只有好项目，绿城会到各地去寻找投资机会。”绿城介绍，今年上半年公司在义乌拿下了一块地，义乌是大部分房企不会选择投资的三四线城市。该项目开盘时就给出了非常不错的价格，动态净利率达到13%。
中国企业资本联盟副会长白文曦对本刊表示，受益于政策调整，6月份部分龙头房企销售同比增速开始转正，一定程度上说明房企销售业绩正在回暖。近期召开的二十届三中全会强调“防范化解房地产风险”，加之央行降息，房地产市场重大政策频频出台，这些政策肯定会对房地产行业产生一定的利好作用，但房地产市场的回暖还需要一段时间，目前的回暖态势能否持续还有待观察。“对于土地储备充足、成本控制有效、负债结构合理的房企来说，后续销售业绩仍有增长空间。”
（本文于7月27日刊登于《证券市场周刊》，原标题为《6月龙头房企销售增速同比重回正值，中海地产追赶“销售冠军”保利地产》。文中提及的个股仅为举例分析，不作为投资建议。）
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