冰点
只有当潮水退去，才能看见每栋新房子的本质。
今年4月，深圳物业御唐尚福正式公布配售7套约69平米两房、14套约89平米三房，配售均价27449.68元/平米，精装修交付。
据5月份官方通报，合瑞府邸、深地产御唐尚福项目住房资格审查通过户数为1238户，资格审查不合格户数为146户。
其中，深置业御堂上府两居室报考家庭有367户，深置业御堂上府三居室报考家庭有201户。
但从5月份的选房结果公布来看，没有任何家庭选择深圳地产御堂尚府的两居室，三居室仅有一套被选中。
按照“先到先得”选房原则，500多户家庭无法将深楼玉堂尚福的21套房子全部消费完。
虽然这是近三个月前选房的结果，但在各类新房的新闻报道中，却仿佛被被动地忽略了。
这与去年8月深地产御唐尚福首次分配388套形成鲜明对比。
该项目于去年9月选房后公布结果，388套单位全部销售一空。
但值得注意的是，今年5月份的人才住房分配公告中，如今又出现了已售罄房源的情况，这表明存在21套房子被退回、回流市场的问题。
原因不明，但也证明一个事实：短短8个月，人才住房已进入“冰点”，曾经备受市场青睐、短时间内售罄的房源，已不再是“抢手货”。
而深置业御唐尚福的普通商品房，库存似乎也处于滞销状态。
2023年6月，项目获准预售普通商品房，挂牌均价482套，均价约4.31万元/平方米，建筑面积82-115平方米，总价区间约334万-595万元/套。时隔434天，据深圳房地产信息平台显示，项目尚有462套普通商品房待售。
新的市场趋势
一度售罄的人才住房重新分配遭遇冷遇，除了项目位置、配套、交通等因素外，最主要的原因还是市场价格调整。
就深圳新建商品住宅市场而言，普通商品住宅价格已根据市场情况进行了较大调整。
除一些热门楼盘或者位置好的项目外，没有优惠的新房基本很难找到。
为了尽快把一些新房源输送出去，深圳不仅推出了多款低价的打工者优惠房，还悄然将折扣底线提高到15%。
比如南山的翰园名苑，挂牌均价约7.18万元/平米，推出时110平米户型优惠15%，还赠送装修家电；万科未来之光19栋推出，挂牌均价约8.38万元/平米。据悉，市场还曾传出“开盘优惠15折，总价立减20万元”的消息。
据不完全统计，截至7月底，深圳在售楼盘已有超过四成项目公开推出“85折”促销折扣。
如果房地产开发商还结合一些实物赠送活动或者高额佣金介绍，折扣低至30%的项目还有很多。
但由于定价规则，人才住房或经济适用房参考的是商品房市场的挂牌价，如果再加上未来取得挂牌资格还需要补交部分差价，这将导致人才住房或经济适用房不再具有价格优势。
但更重要的是，楼市预期出现调整，出现新的趋势。
一是新房限价趋势不再。
今年以来，多地取消了对新建商品住宅的限价政策，如沈阳、郑州、兰州等省会城市明确表示不再对新建商品住宅销售价格实行指导价，阳江、珠海、芜湖等综合实力较好的二三线城市也纷纷优化了新建商品住宅限价政策。
作为房地产市场最后堡垒的深圳，虽然目前还未对新房限价政策做出实质性调整，但去年已在土地招拍挂阶段对新房销售价格进行了优化，效仿其他城市的做法只是时间问题。
比如缩短登记价调整时间间隔、取消底价差限制等，还有一系列优化手段可供选择。
而且，深圳新房登记时间间隔超过一年的，可以按照价格指导流程重新申请登记价格核准。
因此，新房定价回归市场只是时间问题。
二是鼓励住房租赁。
央行为楼市又一发展趋势定下基调。
央行《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中专门开辟一栏，明确提出“支持住房租赁行业可持续发展”。
(2024年第二季度中国货币政策执行报告)
这意味着，住房租赁已成为新型房地产开发模式的重要组成部分。
央行报告也给出了明确的结论——相较于既定的购房成本，按静态租售比计算，租赁住房总收益率有望提升至3%以上。
(2024年第二季度中国货币政策执行报告)
据央行报告显示，有市场机构预计，未来我国有租赁住房需求的人数将超过2亿，市场潜力巨大。
(2024年第二季度中国货币政策执行报告)
这也为住房租赁行业可持续的商业模式奠定了巨大的基础。
因此，既然未来租赁时代的基调已经定下，单纯以住房为中心的群体的预期也将发生逆转，从买房满足住房需求转变为租房满足住房需求。
那么，本来就不具备市场折扣优势的人才住房/经济适用房就很难打动那些犹豫观望的购房群体。
作者 | 飞天小女警
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