该地块以指导价每平方米8.3万元的溢价拿下。在2024年北京首次土地拍卖中，丰台区西南五环大瓦窑L42、L44地块“双子星”落入中国建设信和、北京能源，两块地仅隔一条马路，最终均以土地上限价+摇号（提交高标准住宅建设方案）成功出让。北京能源地产其中，中建信和获得L44地块，中建信和获得L42地块，溢价率均为15%。
不过，此次土地拍卖的亮点并未延续，两宗地块中建设难度相对较大的L42（即中建宋九里地块）自6月开拍以来，仅有3宗网签。
8月12日，中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者表示：“卖得不好的原因有很多，但最核心的原因就两个：第一，北京的市场竞争非常激烈，和松久利没有什么价格优势，产品也没有什么特色；第二，这个领域的竞争非常激烈。”
中国建筑与宋九里项目沙盘 第一财经记者鲍晶晶摄
开盘两个月内3套房产线上签约
6月21日，第一财经记者实地探访发现，L42地块存在明显缺陷，其三角形的造型对建筑布局带来极大挑战。项目共规划建设9栋建筑，主要为17栋-18层小高层，8层洋房，主要户型为113平米三房、135平米四房，最大户型为163平米四房。
首批开盘的8号楼和9号楼，户型为112平米三房和134平米四房，位于地块拐角处，靠近北京-港澳高速公路。
“我们整体布局是围合式的，虽然你看是在我们的红线上，但前面有一个50米宽、300米长的市政园林。”置业顾问小丁（化名）告诉《每日经济新闻》记者经济新闻”。
另一方面，该地块距离地铁站稍远，与竞争对手相比不具优势。
为了抢占销量，和松久利推出一个大动作：降价。
小丁给第一财经记者算了一笔账，9楼一套134平米的四居室，单价81556元/平米，总价刚过1100万元；当天订购可享额外99折优惠，另享首单2折优惠、首付99折优惠、公司周年月99折优惠、渠道99折优惠独家。最终总价为1036万元，相当于打了96%的折扣。
但近两个月来，该项目累计网签数量为3次。
北京市住房和城乡建设委官网显示，8号楼1单元802已签约，601、1101已上网登记。
图片来源：北京市住房和城乡建设委员会官网
根据美客网记者在售楼处看到的价格公告单，8号楼1单元802栋建筑面积的拟售价应为80222元/平方米。然而，官网北京市住房和城乡建设委公布的网上成交均价显示，该项目原指导价为8.3万元/平方米。
区域项目竞争激烈
“我们推出的8号楼和9号楼价格比较低，但4号楼后期的价格会更高。”肖丁指着沙盘向记者解释道，“我们会通过价格回笼利润。”整个项目售完之后平均价格大概在8.3万/平米左右，因为每个项目都是低开高走，不可能一开始价格高，然后就便宜随着他们的继续。”
小丁表示，8号楼和9号楼的地理位置在小区内并不是最好的，两个月内仅有1套网签、2套预定的表现也一定程度上反映了市场对楼盘的价值判断。这个部门。
值得注意的是，大瓦窑版“双星”地块周边新盘仅有两个，分别是天悦山河、国誉万和城，均于2020年7月拿地并已陆续交付。其中，天悦山河（云悦嘉园（原云悦嘉园）开盘三年半，均价8.1万元/平米，目前已转入即售，但仍有不少房源未售出。国誉万和城(泽誉家园)情况略好，有约35套可售房源。
而距离中建和松九里3.6公里的小瓦窑地块，华熙府（金龙悦家园）销售情况尚可，剩余10套左右，但网签均价为7.5万元/平米。
那么，大瓦窑区域二手房价格怎么样呢？
链家平台显示，项目周边在售房源并不多，国誉万和城、天悦山河各有2套在售，挂牌均价8.5万元/平米；相邻的10年楼龄经济适用房丰泽家园共计挂牌29套，挂牌价格为每平方米3.7万元-5.4万元；大瓦窑绿洲家园共计在售22套，挂牌价格为每平方米3.7万元-4.9万元。
一站地铁之隔的万科中粮假日风景，楼龄约15年，二手均价6.8万元/平米；建邦枫景5.6万元/平米。
相比较而言，和松九里的售价比二手房要高出不少。
另一块“双子星”——京能喜贤府，7月开盘，均价同样为8.3万元/平米，目前在北京市住房和城乡建设委官网上，尚无网签记录。
根据置业顾问的推荐，大瓦窑区域定位为丽泽商圈的“后花园”，乘坐地铁到达丽泽大约需要15至18分钟。不过，丽泽商圈本身仍然建设中，成为成熟、辐射力强的城市副中心尚需时日。而定位为“承接丽泽商务区溢出居住需求”的大瓦窑片区，其城市规划和规划能否在短时间内形成辐射力？在目前市场下行趋势下，界面如何支撑起8万元/平米单价的“野心”？
“这个领域的竞争非常激烈，要么价格降很多，要么产品非常好，不然就卖不出去，这不仅仅是为了这个项目。”张大伟说。
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