去库存、强保障、优化政策、促流通成为推动房地产市场良性循环、健康发展的重中之重。8月7日，深圳市安居集团有限公司下属子公司筹备商品房用作保障房的征购工作，在深圳市征购商品房用作保障性住房项目。我们还注意到，8月2日，山东省表示将研究制定商品房用作保障性住房征购工作的指导意见，指导各市理清思路、明确路径，有力有序推进征购工作。
这些重大变化，都发生在7月30日中共中央政治局会议之后，会议强调要把消化存量和优化增量结合起来，积极支持购买二手商品房作为保障性住房。进一步做好住房保障工作，加快构建房地产发展新模式。这为后续房地产调控，特别是消化存量房工作指明了方向。据监测，全国已有十余个城市发出将商品房作为保障性住房征收的通知。公告还明确了征收范围、条件、价格等。
目前，我国消化存量房地产的思路主要有三条：一是通过全面取消限购、进一步降低房贷利率等政策推动去库存；二是通过帮助业主出售旧房、二手房，实现新房置换，推动住房“以旧换新”；三是由地方政府直接收购一批存量住房，作为公共租赁住房、安置房和其他保障性住房。
根据我们的研究，收购存量商品房转为保障性住房，目前需要解决的主要问题还是资金问题。鉴于目前房地产领域还没有类似中石化、中储粮的模式和机构，我们建议各地亟待做好住房保障情况的详细调查，根据商品房需求和存量情况，选取一至两家保障性住房收购主体，加强政银企对接，积极争取央行3000亿元保障性住房再贷款政策。
中央消化存量住房这一重要工作能否成功，关键在于金融部门和地方政府的双向落实。金融部门要根据形势变化，合理扩大保障性住房再融资规模，更好发挥金融政策的杠杆效应。这是一个非常重要的发展逻辑。一方面，地方政府只有资金充足，才能有效收购商品房作为保障性住房；另一方面，房地产企业销售商品房后，回收的资金可以投入到保障性住房建设中；另一方面，由于房地产企业资金回收能力更强，更有利于更多项目符合前期已经出台的保障性住房交付专项贷款和城市房地产融资协调机制（又称“白名单”）的要求。5月17日，全国切实做好住房交付工作电视电话会议强调，在商品房存量较大的城市，政府可以根据需要，以合理的价格收购部分商品房作为保障性住房。总之，资金规模与收购规模是一道重要的数学题，全国600多个城市、2800多个县级行政区存量房源消化与收购所需的资金无疑需要科学考量、周密安排。从范围上看，金融与房地产就像一枚硬币的两面，同荣同辱。房地产平稳发展是金融安全发展的重要前提和基础，金融发展则是推动房地产平稳发展的动力和手段。如果在房地产破除“三高”、迈向高质量发展的关键时刻，防范金融“黑天鹅”反而导致金融“黑天鹅”，这绝对不是政策的目标，也不是大家想要的结果。
地方政府在购买商品房作为保障性住房方面，要指导市县尽快出台保障性住房管理办法，完善配套措施，进一步摸清需求，优选房源，及时组织销售或租赁，切实消化商品房存量，重点解决工薪阶层住房困难和本市急需引进的人才住房困难。
党的二十届三中全会为房地产工作改革树立了新的起点，吹响了进一步深化改革、构建房地产发展新模式的号角。今后一个时期，各部门、各地方要全力以赴把改革落到实处，从去库存、强保障、提质量、调结构、优政策、促消费、促更新、挖潜等各个方面推动房地产市场良性循环，实现平稳健康可持续的高质量发展。
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