公募 REITs 市场连续上涨,保障住房 REITs 表现强劲,前景看好但需关注风险

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Wind数据显示,7月26日至8月7日,中证REITs全收益指数连续9个交易日上涨,累计涨幅达4.62%,今年以来该指数整体涨幅已达12.6%。

公募 REITs 市场连续上涨,保障住房 REITs 表现强劲,前景看好但需关注风险插图

其中,保障性租赁住房项目REITs(以下简称“保障房REITs”)涨幅居前,中金厦门安居REITs、华夏北京保障房REITs今年以来涨幅均超过30%,另外3只保障房REITs今年以来涨幅也在20%左右。

业内人士对第一财经记者表示,全国性保障房“囤地”政策的成效以及市场对保障房REITs前景的看好,是推动这些产品表现强劲的重要因素,但他也提醒投资者注意市场化租金触底反弹、市场供给增加带来的租金下滑风险。

绩效收入低于平均水平

虽然领涨二级市场,但从业绩表现来看,二季度保障房REITs的营收表现相对疲弱。

第一财经记者从Wind统计发现,二季度36只公开REITs发布季度财报,报告期内平均营收6900万元,平均净利润1069万元。

保障房REITs收益排名靠后,其中,红土创新深安居REITs二季度收益最低,为1375.63万元;国泰君安城投宽庭保租房REITs当期收益最高,为4343.20万元。此外,华夏北京保障房REITs、中金厦门安居REITs、华夏基金华润有巢REITs二季度收益分别为1786.34万元、1964.98万元、1969.67万元。

净利润最低的是华润有巢房托,报告期内净利润为264.18万元;国泰君安城投宽庭保座房托期内净利润最高,为1869.67万元;此外,红土创新深安居房托、中金厦门安居房托、华润北京保障房房托二季度净利润分别为626.65万元、692.70万元、832.04万元。

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新发市场方面,2024年以来公募REITs发行市场明显回暖,截止8月9日,今年以来公募REITs已成功发行13只,但无新增保障房REITs,截至目前共有5只上市。

不过,上述业内人士预计,后期新政之下,REITs底层资产将进一步扩大,收益率硬约束等发行条件也将取消,预计保障房REITs扩张步伐或将加快。

8月1日,基础设施REITs项目正式由试点转入常态化发行,新政扩大发行范围,如纳入市场化长租公寓,在住房租赁领域首次将由专业机构持有、不拆分单独出售、用于长期租赁的市场化租赁住房项目、为园区企业提供配套服务的租赁住房项目纳入基础资产。

市场供应增加,租金触底

二季度,红土安居房托基金、华夏北京保障房房托基金、华夏基金华润有巢房托基金等均宣布扩大募资计划。

华泰证券分析认为,在市场化租金仍在筑底的背景下,保障房REITs在租金价格优势以及C端刚需定位的支撑下,将继续保持稳健经营,从而支撑其估值。

供给侧方面,国内住房保障体系日趋完善,市场供应量逐步增加。

8月7日,住房城乡建设部官网称,截至6月底,全国已建设和筹资保障性安居工程112.8万套,占年度计划170.4万套的66.2%,完成投资1183亿元。

地方政府也加快出台相关实施意见和配套政策。近日,深圳安居集团宣布收购商品房作为保障性住房,优先收购未售出的住宅楼或套;福州首次启动分配型保障性住房网上申购;此外,西安、广州、深圳、杭州等城市陆续开工建设,上海新增保障性租赁住房超额完成半年目标。

“从宏观角度看,仍需警惕市场化租金下降导致资产盈利能力下降。”华泰证券分析称,保障房REITs业绩会受到市场化租金下降的影响,若降幅超预期,或将拉低保障房租金水平,进而影响资产盈利能力。另外,目前物业REITs估值走势类似,若其他类型物业REITs底层资产运营不善,或将影响REITs整体估值水平,进而影响保障房REITs。

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