Wind数据显示，7月26日至8月7日，中证REITs全收益指数连续9个交易日上涨，累计涨幅达4.62%，今年以来该指数整体涨幅已达12.6%。
其中，保障性租赁住房项目REITs（以下简称“保障房REITs”）涨幅居前，中金厦门安居REITs、华夏北京保障房REITs今年以来涨幅均超过30%，另外3只保障房REITs今年以来涨幅也在20%左右。
业内人士对第一财经记者表示，全国性保障房“囤地”政策的成效以及市场对保障房REITs前景的看好，是推动这些产品表现强劲的重要因素，但他也提醒投资者注意市场化租金触底反弹、市场供给增加带来的租金下滑风险。
绩效收入低于平均水平
虽然领涨二级市场，但从业绩表现来看，二季度保障房REITs的营收表现相对疲弱。
第一财经记者从Wind统计发现，二季度36只公开REITs发布季度财报，报告期内平均营收6900万元，平均净利润1069万元。
保障房REITs收益排名靠后，其中，红土创新深安居REITs二季度收益最低，为1375.63万元；国泰君安城投宽庭保租房REITs当期收益最高，为4343.20万元。此外，华夏北京保障房REITs、中金厦门安居REITs、华夏基金华润有巢REITs二季度收益分别为1786.34万元、1964.98万元、1969.67万元。
净利润最低的是华润有巢房托，报告期内净利润为264.18万元；国泰君安城投宽庭保座房托期内净利润最高，为1869.67万元；此外，红土创新深安居房托、中金厦门安居房托、华润北京保障房房托二季度净利润分别为626.65万元、692.70万元、832.04万元。
新发市场方面，2024年以来公募REITs发行市场明显回暖，截止8月9日，今年以来公募REITs已成功发行13只，但无新增保障房REITs，截至目前共有5只上市。
不过，上述业内人士预计，后期新政之下，REITs底层资产将进一步扩大，收益率硬约束等发行条件也将取消，预计保障房REITs扩张步伐或将加快。
8月1日，基础设施REITs项目正式由试点转入常态化发行，新政扩大发行范围，如纳入市场化长租公寓，在住房租赁领域首次将由专业机构持有、不拆分单独出售、用于长期租赁的市场化租赁住房项目、为园区企业提供配套服务的租赁住房项目纳入基础资产。
市场供应增加，租金触底
二季度，红土安居房托基金、华夏北京保障房房托基金、华夏基金华润有巢房托基金等均宣布扩大募资计划。
华泰证券分析认为，在市场化租金仍在筑底的背景下，保障房REITs在租金价格优势以及C端刚需定位的支撑下，将继续保持稳健经营，从而支撑其估值。
供给侧方面，国内住房保障体系日趋完善，市场供应量逐步增加。
8月7日，住房城乡建设部官网称，截至6月底，全国已建设和筹资保障性安居工程112.8万套，占年度计划170.4万套的66.2%，完成投资1183亿元。
地方政府也加快出台相关实施意见和配套政策。近日，深圳安居集团宣布收购商品房作为保障性住房，优先收购未售出的住宅楼或套；福州首次启动分配型保障性住房网上申购；此外，西安、广州、深圳、杭州等城市陆续开工建设，上海新增保障性租赁住房超额完成半年目标。
“从宏观角度看，仍需警惕市场化租金下降导致资产盈利能力下降。”华泰证券分析称，保障房REITs业绩会受到市场化租金下降的影响，若降幅超预期，或将拉低保障房租金水平，进而影响资产盈利能力。另外，目前物业REITs估值走势类似，若其他类型物业REITs底层资产运营不善，或将影响REITs整体估值水平，进而影响保障房REITs。
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