据住房城乡建设部此前披露的数据，截至2022年底，我国已有近两成始建于30年以上的城镇既有建筑已进入设计使用年限的中后期，这些老旧房屋面临“养老”难题。
解决房屋“养老”问题、实现老旧小区有序改造的关键举措之一，是建立房屋体检、房屋养老、房屋保险三大制度。其中，为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障的房屋养老制度颇为关键。
有业内人士认为，对于与住宅小区维护运营直接相关的物业管理行业来说，这三项制度的建立将有望推动绝大多数老旧小区实现可持续物业管理，同时住宅物业管理也有望形成新的商业模式和盈利模式。
老年人住房问题
为了让人民群众住上更好的房子，深入实施城市更新，国务院日前印发了《深入实施以人民为中心新型城镇化战略五年行动计划》（以下简称《行动计划》），将推进城市老旧社区改造作为实施新型城镇化战略的重点任务。
《行动计划》要求，稳步推进2000年底前建成并需要改造的城镇老旧小区改造，重点改造水、电、煤气、电信、供热、消防、治安、生活垃圾分类等配套设施和小区内公共区域维修。有序开展城镇住房建筑改造加固。因地制宜开展社区环境及配套设施改造建设、建筑节能改造。
老旧居住区改造由来已久，成效显著。住房城乡建设部介绍，部署城镇老旧居住区改造以来，全国累计新改造城镇老旧居住区25万户，更新改造水、电、气、热力等老旧管道30多万公里，安装电梯12万多台，改造停车位300多万个，新增电动汽车充电桩11万多个，新增养老、托儿等社区服务设施7.2万余项。
相比过去大规模的拆迁重建，老旧小区改造更多的是微观的城市更新，如上海自2018年起推进的居住小区建设“美丽家园”计划，对电梯、机动车停放、社区绿化等进行了优化改造。
这样的改造也是相当必要的。据住房和城乡建设部近日公布的数据，到2022年底，我国城镇既有房屋中，有近20%的建造年份超过30年，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期；预计到2040年左右，将有近80%的房屋进入这一阶段，老旧房屋比重将持续上升。
中银证券研报指出，这些房屋受限于当时住房建设阶段的客观条件，部分现存房屋在整体规划、设计标准、建筑材料、施工工艺、节能等方面存在欠缺，大量老旧小区面临维修更新难题，存在墙体结构安全隐患、屋顶漏水、外墙脱落、设施设备老化、楼道不稳定、房屋本身质量问题等安全隐患。
某上市物业公司内部人士认为，目前房屋存量越来越大，同时老旧小区居住者多为老年人，积极应对老龄化已成为国家战略，房屋的性能维护关乎居民居住舒适度，将有助于更好地解决老龄化时代带来的住房问题。
这也正是物业公司可以发挥作用的地方。易居智库研究总监余晓宇告诉记者，物业公司不仅是住房问题的发现者，未来更是问题的解决者。物业公司可以更加专注于房屋的全生命周期管理，参与房屋的建造、维护、装修、保险等过程。这或许也能缓解老旧小区物业公司的服务成本压力。
已经有案例可供物业公司借鉴。例如，北京劲松街道与民营企业远景集团签署协议，对劲松北老旧小区进行改造。该公司投资3000万元参与改造，以获得改造后的小区内商铺、餐厅、社区服务中心的长期经营权。该小区于2019年完成改造，业主在不增加生活成本的情况下实现了生活品质的提升。
在武汉，江汉区政府与万科物业旗下“万科云城”探索老旧住宅小区综合管理新模式。双方成立合资公司，对99个老旧住宅小区进行打包管理，进行改造和停车位、公共设施维修等后期管理。相关财务支出由财政资金和居民物业费承担，各占40%左右，剩余20%通过社区公共资源管理和有偿服务弥补。
“养老金”来源有待明确
为对居住房屋安全使用提供全生命周期安全保障，住房城乡建设部表示，目前正在研究建立住房体检、住房养老、住房保险三项制度。
其中，建立房屋定期检查制度，根据房屋建造年代、使用功能类型确定检查频次，及时发现问题，对发现的安全隐患有针对性地进行整改。建立房屋保险制度，通过市场化手段完善建筑质量和房屋安全监管机制。
住房养老保险制度为住房检验、住房修缮、住房保险等提供资金支持，是一系列制度实施的关键。
上述上市物业公司内部人士透露，在老旧小区日常物业管理服务中，目前遇到的普遍问题是老旧小区房屋及其附属设施设备老化、原有维修资金不足，且这一矛盾呈逐年加剧的趋势。
“物业公司通过改造维修提升住宅社区品质的金融投入，虽然能在一定程度上化解‘近火苗’，但长远来看是不可持续的，远远不能满足对房屋‘能修则修’的需要。”上述物业公司内部人士认为，要真正化解这一矛盾，让实物检查和维修养护日常化、制度化，仍需要进一步的资源支持。
另一位长期关注物业管理行业的资深分析师也告诉记者，过去老旧小区改造的资金多来自政府投入，或引入社会资本。但从长远来看，随着住房人口老龄化加剧，更多房屋将面临房龄过长、设施老化、安全隐患等问题。过去逐点整治、逐项整治的方式并不适合未来的发展需要。
那么如此持续的资金支持从何而来？58安居客研究院院长张波认为，政府财政压力很大，无法承担全部开支，资金来源可以考虑从住房维修基金中优先安排。但随着存量房时代的到来，老旧房屋占比不断上升，未来住房维修基金的缺口还会不断加大。
面对“钱不够用”的问题，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，与个人养老金一样，住房养老制度也应该由几大支柱组成。第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时征收，共同所有，进入个人账户。如果该征收的资金没有征收或者没有足额征收，要查漏补缺，进行补缴。
李宇嘉继续介绍，第二支柱类似企业年金，比如一定比例的土地出让金、财政补贴、公共维修基金增值收益等，都可以进入公共账户。第三支柱是商业住房养老金，包括综合住房安全险和商业住房养老金补充。余晓宇补充道，未来还可以与专业投资机构合作，运作住房养老金的存量，提高基金收益率，对住房养老金进行一定的补充。
张波还建议，可以探索建立多元化的筹款机制，比如每年从社区广告收入、停车费收入等物业增值收入中收取一部分，也可以考虑综合征收一部分房产税，保证资金专款专用，这样更有利于筹款。
值得一提的是，随着住房养老制度的建立和实施，大多数老旧小区或将有希望实现可持续物业管理。
中信证券研报指出，过去几年，物业管理行业经历了“全覆盖”浪潮，但低物业管理费、高运营维护费用使得大部分物业管理费在1.5元/月/平方米以下的社区难以提供优质服务。由于房屋维修投入的隐性特性，老旧小区的物业管理公司存在劣币驱逐良币的现象。一些恶性压榨公共设施维修费用的劣质物业管理公司甘愿接手一些老旧小区，导致这些小区过早老化，设施设备使用寿命进一步缩短。
上述机构认为，通过机构层面建立养老体系、加强住宅社区的实体巡检，住宅物业管理有机会成为拥有永久现金流的轻资产服务蓝海行业。
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