据不完全统计，刚刚过去的7月，北京、上海、杭州、南京等地纷纷涌现热点地块，有的成为区域内新的“地王”，有的经过数十轮竞价才最终争夺完成，有的成交溢价率高达40%。
各大城市也频频“圈钱”。据中指院数据显示，7月全国土地出让金成交额排名前十的城市中，成交额排名前十的城市依次为：北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。不过，总体来看，土地市场的高热度仍是“点状”现象，整体市场仍呈现“缩量”态势。
微观来看，土地拍卖仍在寻求回暖；宏观来看，新一轮土地制度改革或即将开启。
业内认为，中共十三届三中全会《决定》进一步明确了土地制度改革方向，此次新型城镇化与深化土地制度改革高度相关，土地资源的合理配置、高效利用和盘活是重要方向，土地价格也将更多由市场供求决定，土地限制性政策有望进一步优化调整，如取消核心城市地价限价。
热门城市的地块正在被争夺
刚刚结束的7月，哪一城是土地拍卖市场的“赢家”？
根据中指院发布的《中国土地市场月度报告（2024年7月）》显示，7月全国各类土地出让金价格排名前十的城市中，排名前十的城市分别为：北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。
具体到居住用地，土地出让金金额前二十个城市中：北京以166亿元排名第一，成都以150亿元排名第二，西安以93亿元排名第三；第四至第十位依次为上海、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。
从前7个月总体情况看，北京仍是今年土地拍卖的“大战场”，前7个月以898亿元的住宅土地出让金位居第一，杭州以648亿元位居第二，上海以515亿元位居第三；其后依次为西安、成都、合肥、厦门、南京等。
一线城市和热点二线城市是房企争夺的“主战场”。不仅榜单显示出这一特点，今年出现的高溢价甚至“地王”地块也大多位于热点一二线城市。房企投资集中度日趋集中。
比如北京这样的一线城市，今年以来高价项目频频出手，土地拍卖市场热闹非凡。7月25日，保利发展与北京建工集团以总价89.01亿元拿下北京市海淀区一幅住宅用地，打破该区纪录，成为海淀区新晋“地王”。
这块地块的故事很多，早在2016年，万科和中建集团组成的联合体就以59亿元拿下了海淀区西北旺镇19号地块。但因为项目要求100%自持，且住宅部分全部作为出租房使用，中建集团先是退出了19号地块，随后万科也退出了这块地块，并再次挂牌出售。
如今，保利发展、北京建工时隔多年再次竞标该地块，但价格较以往大幅上涨，起拍价和上限价分别为86亿元和103亿元，而2016年这两个价格分别是44亿元和59亿元。据中指院统计，该地块是7月份全国住宅用地成交总价最高的地块，销售指导价也达到了9万元/平方米。
在一线城市上海，土地拍卖也有“小惊喜”。例如，“沪九条”发布后，当地政府于7月9日举行了2024年三批土地拍卖，并取消了土地溢价率10%的上限要求，在出让条件中未规定相关房地产挂钩价格。其中，杨浦区平凉社区地块、杨浦区长白社区地块最终成交溢价率分别达到21.2%、17.1%。
其他城市的热门项目也层出不穷。7月31日，南京市鼓楼区凤凰街道一块地块开拍，这是近年来鼓楼区龙江板块首块上市的住宅用地。经过41轮竞价，最终南京金吉通置业有限公司以总价4.68亿元、楼面价32572元/平方米、溢价率20.62%一举拿下。
在杭州，7月30日，滨江区白马湖居住用地公开出让，起拍价19.46亿元，起拍楼面价20938元/平方米，以“价高者得”原则确定中标人。由于该地块居住用地已10年未供应，经过42轮竞价，绿城最终以27.16亿元中标，楼面价29223元/平方米，溢价率近40%。
但总体来看，当前土地拍卖市场还难以说已经回暖，房企的投资步伐相对集中且谨慎。
中指院数据显示，2024年1-7月，企业拿地总金额4307.1亿元，同比下降38.0%，降幅较1-6月继续扩大2.2个百分点。“集中争夺核心城市优质地块的趋势持续，土地拍卖市场与销售市场的分化加剧，促使房企拿地短期内维持谨慎。”
央企比重还会继续增加吗？
在房地产整合期的土地拍卖市场中，央企是市场绝对的“主力”。
今年前7个月，新货值排名前三的房地产企业分别为建发地产、华润置地和保利发展。其中，建发地产以621亿元的新货值排名第一，华润置地以571亿元排名第二，保利发展以508亿元的新货值排名第三；前十名房地产企业新货值合计4315亿元，占百强房地产企业的32.4%。
土地是销售的“粮仓”，目前不仅在土地拍卖市场，在央企销售中，市场份额也在不断提升。
中指院企业研究总监刘水表示，从中指院《2024年1-7月中国房地产企业销售业绩排行榜》和《2024年1-7月全国房地产企业土地拿地排行榜》可以看出，部分央企销售业绩较为韧性。
他举例称，绿城中国去年7月销售排名第7位，今年7月排名第3位；越秀地产去年7月销售排名第13位，今年7月排名第9位，上升4位；保利地产去年7月销售排名第25位，今年7月排名第17位，上升8位；中建一号地产去年7月销售排名第39位，今年7月排名第18位，大幅上升21位。
“短期来看，近年来央企在房地产销售和拿地方面的市场份额提升肯定会延续，这类企业有融资优势、品牌优势强，在市场深度调整时期抗风险能力更强。”刘水认为。但长期来看，随着房地产市场逐渐回归正常，民营房企的市场份额或将再次提升。
“经营开发能力强的央企房企只有10余家，整体规模有限。”刘水表示，尤其是当前居民对“好房子”的需求越来越大，10万亿的市场规模，地方国企难以支撑，但一些民营房企运营效率高，产品力强，一旦市场恢复正常，这些公司的竞争力会更强，市场份额或将有所提升。
此外，宏观层面，土地市场也将朝着更加市场化、高品质的方向发展。
党的二十届三中全会近日提出：“优化土地管理，完善同宏观政策和区域发展有效衔接的土地管理制度”、“建立城镇新增建设用地指标分配与常住人口增长相协调的机制”、“优化城镇工商用地利用，加快培育建设用地二级市场，推动土地混合开发利用和合理转换用途，盘活存量土地和低效土地”。
中指院表示，总体来看，此次新型城镇化与土地制度改革深化关联度较高，土地资源合理配置、高效利用和盘活是重要方向。另外，土地价格将更多由市场供求决定，土地限制性政策有望进一步优化调整，如核心城市取消地价限价政策等。
“未来人口持续增长的优势区域，城镇新增建设用地指标或将得到更好保障，‘人、房、地’联动机制的建立也将更加有效。”该研究所表示，此外，妥善处置闲置存量土地的配套政策也有望加快落地。盘活存量土地、提高土地资源利用效率，是房地产行业高质量发展的必然要求。
（本文来自第一财经）
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