2019年以来，八卦岭地区的房价经历了过山车般的涨跌。那么，到底有什么样的魔力在搅动这一地区的房价呢？房地产市场的涨跌周期、棚户区改造预期、“大学区制”、“防大拆大建”政策、群体办学等因素，都是这场房价涨跌故事的导演。
“破旧小房”房价翻倍
在深圳市福田区红岭北路与八卦二路交汇处的西北角，有一栋蓝白相间的建筑，这就是梨园小学八卦岭校区所在地。这所2022年投入使用的学校，拥有崭新的外立面，与周边已有几十年历史的建筑形成了鲜明的对比。
梨园小学八卦岭校区马路对面的居住区叫“八卦岭宿舍”，建于1983年，距今已有40年。从上世纪80年代初开始，八卦岭地区工业工厂云集，电子厂、服装厂、印刷工业园等都在这里留下了痕迹。作为当时该地区的居住配套设施，八卦岭宿舍应运而生。
八卦岭宿舍区共有49栋楼，占地面积11.5万平方米，约有8000套公寓，大部分都是30平方米左右的小户型。如今，虽然整个宿舍区的建筑看上去有些破旧，墙漆剥落，宿舍内部的楼道里贴满了广告，但从防盗窗里挂着的衣服，以及外墙上的空调机组来看，八卦岭宿舍的入住率并不低。
当地一位房产中介告诉《第一财经》，由于八卦岭宿舍普遍面积较小、建筑年代久远、破旧不堪，居住起来并不太舒服。目前，很多购买八卦岭宿舍的业主，基本就是冲着梨园小学八卦岭校区去买房，购买八卦岭宿舍却不住户的情况也并不罕见。
梨园小学八卦岭校区投入使用前，八卦岭地区没有小学，适龄学生只能到相邻的梨园岭地区上学，八卦岭地区学位不足成为居民关注的重要问题。直到2019年左右，八卦岭地区没有小学的现状才有所改变。
2019年年初，福田区教育局回复市民问询的截图在网上流传，内容显示八卦岭地区将新增一所小学，名为“梨园小学东校区”，也就是现在的梨园小学八卦岭校区。流传的截图显示，上述校舍建设工地“鹏丰八卦岭汽车城”的场地清理工作将于2019年6月完成。此后，八卦岭地区将建立一所“名校”的传言逐渐成为事实。
2020年7月，深圳市福田区梨园小学微信公众号发布的一篇文章称，福田区教育局批准梨园教育集团在八卦岭区域新增两所学校，分别是正在建设中的梨园小学东校区和即将兴建的笔架山中学，并将更名为梨园实验学校并移交给梨园教育集团管理。梨园小学落户八卦岭区域的消息已得到官方确认。
梨园小学始建于1981年，是深圳最早的小学之一，至今已有40多年的办学历史，也是深圳公认的一流“名校”。因此，尽管梨园小学八卦岭校区尚未建成投入使用，甚至学区划分细则都未出台，但八卦岭宿舍楼紧邻学校，被划入学区的“概率”最高，八卦岭宿舍楼房价也经历了一轮暴涨。
某房产中介平台的数据显示，2018年末，八卦岭宿舍住房单价在6万元/平方米左右，2018年全年，该小区仅售出6套住房。2019年末，八卦岭宿舍成交价已升至10万元/平方米左右，当年的住房成交套数为35套，约为前一年的6倍。
2020年，随着深圳房地产市场升温，全城房屋交易活跃，八卦岭宿舍交易热度也再上新台阶。上述房产中介平台成交记录显示，当年该小区成交价普遍在10万元/平方米以上，最高成交价达13.7万元/平方米，成交67套。2021年上半年，该小区房屋成交价普遍在13万元/平方米以上，最高成交价达14.5万元/平方米。短短两年时间，八卦岭宿舍房价翻倍。
据乐友家研究中心统计，2020年深圳二手房成交量为9.5万套，仅次于2016年的成交水平，创下深圳历史最高成交量。当年深圳二手房成交均价为7万元/平方米，同比增长13%。与此同时，八卦岭地区住宅成交均价为8.8万元/平方米，同比增长52%。
该地区的房地产经纪人告诉《第一财经》，2020年前后八卦岭宿舍房价之所以涨得这么厉害，主要和梨园小学八卦岭校区成立的消息有关，加上当时买房的人很多，全市房价都在涨。另外，由于八卦岭宿舍的住宅面积普遍较小，“面积越小，单价越高，很多人买小户型都是看总价，一定程度上忽略了单价。”
旧改预期也成为八卦岭宿舍房价上涨的一个因素。据资料显示，八卦岭宿舍区改造项目被列入2019年福田区棚户区改造年度计划，实施主体为福田人才住房公司。该区域房产中介告诉记者，该区域若拆迁，补偿方案为1：1.2，即拆迁前房产面积为30平方米，后续补偿面积为36平方米。另外，如果想要大一点的房子，可以补足差价。因为八卦岭区域房屋普遍较旧，未来若挂牌二手房市场，竞争力会更强，补偿面积也不会比之前小。
房价经得起时间的考验
2022年，梨园小学八卦岭校区将正式投入使用，八卦岭地区因学位而暴涨的房价也将面临市场的考验。
由于八卦岭地区小户型公寓较多，且只有一所小学，梨园小学八卦岭校区的录取分数线并不低。2023年7月，有网友在人民网留言板称，梨园小学八卦岭校区的最低录取分数线为93.7分，意味着深圳户口（在八卦岭地区买房）居住三年及以上的居民无法就近入学。因此，建议梨园小学八卦岭校区在已招收6个班的基础上，至少再招收2个班。
此外，上述网友还提到，当年录取分数在92至93分左右的家庭，基本都属于八卦岭地区的高价购房者。但截至2023年7月，该地区房价已跌了一半以上，但在这种情况下，孩子们仍然无法就近上学。
按照福田区的录取分值政策，学区内住宅落户基础分值为80分（租房60-65分），社保每月奖励0.1分，封顶10分；买房（或租房）每月奖励0.1分，封顶10分。以此计算，深圳一类户，社保分封顶后，买房三年的分数为93.6分，不符合梨园小学八卦岭校区当年的录取分值标准。而2021年前后高价买房的家庭，即使社保分封顶，总分也达不到2023年的录取分值。由此来看，2023年，一些之前因为学位而买房的家庭，并没有实现当初的“名校梦”。
2024年，虽然梨园小学八卦岭校区目前只有一二年级，还未出小学升初中考试成绩，但梨园小学八卦岭校区的录取分数线依然不低。近日，有媒体统计的数据显示，今年梨园小学八卦岭校区的录取分数线为90.9分，远高于梨园小学其他校区和“名校”百花小学。房产中介告诉记者，八卦岭一带小户型比较多，面积偏大，所以分数线比较高。
正如上述网友所说，深圳限购、二手房参考价等政策落地后，2021年下半年开始深圳房价进入下行通道，八卦岭区域也成为房价下跌的“重灾区”。某房产中介平台显示，2023年7月，八卦岭宿舍成交价约7万元/平方米，较2021年14.5万元/平方米的成交价下跌了一半；2024年以来，八卦岭宿舍房价持续下跌，房屋成交价在5万元/平方米左右，最低成交价曾低至3.9万元/平方米。
“如今，200万元以内的预算，就能在八卦岭宿舍挑选任意一套小户型。”近日，当地一位房产中介告诉记者，八卦岭宿舍现在的房价肯定比2019年涨价前要低，在他看来，八卦岭宿舍的房价已经触底了。
除了录取分数线较高外，房地产市场整体下行趋势的影响、“大学区”政策、“组校管理”、棚户区改造遥遥无期等因素，也影响着八卦岭地区的学区房。
2021年8月，深圳出台《深圳经济特区社会建设条例（征求意见稿）》，提出“推行大学区招生、建立教师交流制度”。所谓“大学区招生”，就是一套房产可以对应多所学校，家长可以将孩子入读学区内的多所学校，学校会按照优先顺序、积分制录取学生。在这种制度下，即便买了学区房，也未必能上“名校”。而“教师交流制”，是指深圳教师轮流到各个学校任教，以促进教育公平。虽然“大学区招生”和“教师交流制”还未真正实施，但教育公平的趋势似乎已经成为社会共识，也在一定程度上影响了学区房的投资炒作。
2022年4月，《深圳市公立中小学集团化办学实施方案》出台，其中提到，2022年至2025年将遴选80所优质公立中小学教育集团。“集团化办学”是指一所名校带动几所学校组成学校共同体，在“名校”的带领下带动周边几所学校办学能力提升的办学体制。文中介绍的梨园小学八卦岭校区，就是“集团化办学”的体现。
此外，“防范大拆大建”政策于2021年8月出台，八卦岭片区改造尚无明确时间表，也让投资者更加理性。2023年12月底，在人民网留言板上，有网友询问八卦岭宿舍改造进展情况。福田区园岭街道办事处回应称，目前，深圳市规划和自然资源局正在就《关于加强旧区拆迁改造城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》公开征求意见，等待新政策正式公布。原定的八卦岭宿舍区棚户区改造项目计划因上述政策出台而暂时搁置。
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉告诉记者，八卦岭宿舍等地房价波动之所以大于同期房地产市场水平，主要是因为这些房子比较老旧，居住属性较差，房价本身就比较低。再加上户型少，投资门槛低，吸引了更多的投资者。因此，一旦加上度数因素，价格就会面临大幅上涨，其投资属性远超其居住属性。
李宇嘉表示，随着投资者潮退去，加上学位政策调整，如深圳可能实施“大学区”政策，集团办学成为趋势，教育公平成为趋势，房源的学位投资属性将会被弱化。此时房源的地段、配套、居住舒适度等属性将成为房源价格的衡量因素。这类老旧房源将不具备优势，价格将大幅下跌。他建议，购房者在选房时，除了关注房屋的学位政策外，还应关注房屋本身的配套设施以及房屋的居住属性。
（本文来自第一财经）
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