这一大胆建议，并不意味着可以随意调整土地供应。
这与土地底价如何变化无关。
我的意思是，在土地出让阶段，那些寄生于土地上的各种限制性政策，我认为现在是时候逐步取消它们了。
为什么这么说呢？
事实上，这是我和我房地产同事们很久以来的抱怨。
这篇咆哮文说
在产品开发阶段，当一个从业者拿到一块土地的时候，其实并没有太多的空间可以去建设或者规划。
几乎所有的土地指标，都已经决定了未来的形态和产品结构。
这也是因为在产品规划上存在着种种限制，这也是造成行业同质化严重的重要原因。
这是怎么回事呢?今天我就花点时间，来聊聊这个很容易被忽视的问题。
01
一块土地卖给开发商，开发商买下来之后是不是就可以随便建自己喜欢的产品了呢？
理论上是的
但事实上并非如此
因为每块土地在流转的时候，都有各种限制指标。
比如一块土地的面积确定之后，有一个容积率指标
意思是你的项目总建筑面积不能超过容积率
另外，容积率确定之后，一块地就不可以随便建了，会有高度限制。
建筑高度不能超过一定的限制，这些政策有的是考虑到飞机飞行路线，有的是考虑到建筑形态。
当然，也有有下限的地块，不能低于一定米数
当然，建筑形态是有限制的，面积比例也有要求。
比如为了增加市场户型供应量，很多地块都会规定小户型的比例。
经常看到的90平米以下的住房面积要占到70%以上，也就是上海长期以来的7090政策。
除了建筑形式，利润率也可以看出
在取得土地的时候就知道一块土地每平方米的土地成本，也就是楼面价。
将来能卖多少钱，在土地出让阶段也会明确。
当然有时候也会有一些约束条件。
比如必须拥有多少面积，必须用多少面积做经济适用房等等，对于不可出售的区域也有一些要求。
这当然只适用于住宅地块。
有些综合地块可能会有更多限制。
我想说的是，其实每一项限制性政策都有它的客观原因和理由。
比如7090政策，就是要增加市场上的房子供应，让尽可能多的人都能买得起。
比如，高度限制往往基于地形和飞机飞行路径，捆绑部分停机位本质上是为了促进租售更好地实施。
全部都需要
但我今天想表达的是
当各种政策结合在一起时，往往会限制开发者的产品开发活动，从而失去很多创新的可能性。
02
例如
比如某公司获得了一块容积率为2.0的地块，可惜拿地成本比较高，而拿地之后预售证的价格却受到限制。
所以很多时候意味着，开发商如果想要发展，就必须做出高端产品和低端产品。
因为只有高低匹配，才有理论上创造盈利的可能。
利用普通房屋维持现金流，利用别墅或房屋获得更好的销售价格，实现利润空间
但高低匹配往往意味着
因为别墅的用地密度大，所以房子里基本没有公共区域，而别墅后面往往都是公寓，这意味着别墅的私密性也丧失了。
这也意味着
虽然是为了追求利益，但实际上整个社会的素质在下降。
另一个例子
当一块土地规定了7090政策，就意味着大部分房子都是90平米。
这往往意味着，标准楼层很有可能出现大量双电梯四户型，面积均为90平米。
因为单个单元的面积比较小，本质上意味着大部分标准楼层跨度较大，进深较短（进深较长的小单元舒适度很差）
如果一个小区基本上都有这些标准楼层，那么布局其实就已经确定了。
公共绿化不可能有大的深度，更谈不上绿化群体。
例如
因为一块地的容积率比较高，但是这块地需要在高度上进行限制，这意味着对于开发商来说，要么建起没有采光、通风的点式住宅，要么将单层建筑的高度降低到2.9米或者2.8米。
无论选择哪一种，舒适度都会降低。
包括很多三四线城市，为了增加土地财政，对每单位土地都设定了超高的容积率。
看上去可售面积增加了，整体的土地出让金也可以高一些。
但将来实际布局的时候发现，容积率3-4的住宅楼，都会密密麻麻的布满筒型建筑。
不仅没有舒适感，而且由于人口密度大，还存在很多隐患。
所以我不知道你有没有看到这个帖子，因为各种政策结合在一起，产品形态的变化导致了
03
那么我们今天分析这个问题想要表达什么呢？
从业者在产品研发阶段时，面临着一块土地
当面临需要同时解决企业利润、市场价格上限、各类政策限制等多重情况时
其实，土地规划很容易只有一个方向。
很多情况下，某一阶段的土地政策都是相似的，因此经常出现阶段性同质化的现象。
当然，同质化是次要的。
更令人担忧的是激进创新的存在
虽然这种情况不太可能大规模出现，但项目一旦实施，对项目未来的影响将是巨大的。
上海有两个特别项目。
一个是金地天宇
该项目是基于楼市巅峰期出让的土地而诞生的，因此整体土地成本相对较贵。
但容积率并不支撑高价位别墅产品的生产，因此金地创造了扁平别墅的概念。
该建筑共六层，每层均设有天花板、一楼和地下室，营造出别墅般的感觉。
本质就是希望六层多层产品能卖出别墅的价格。
事实上，目前二手房市场的客户并不认同这一点
房屋保费没有增加
另一处是龙虎雁栏山
这块地是因为7090土地出让政策出现的，但是我也想建别墅，所以就建了一个180平米的联排别墅。
采用的方式是买房，但背后有两张房产证
在随后的限购时代，这个小区的二手房流通也出现了问题。
04
我今天之所以发出这个呼吁，其实是因为我最近走了很多路，确实看到在一些城市出现了好的产品。
这些产品的出现无一例外地是因为限制的放松，带来了一些质量的提升。
比如在海南，我们看到仁恒置地建设的别墅层高可以达到4米。
广州鹏瑞高层3.9米层高
真正体验过的人就会知道4米高的楼层和传统的3米高的楼层有什么区别。
包括最近兴起的第四代房子，很多城市都开放大阳台或者凹进式阳台。
取消面积配比，不少项目通过打造高端大户型真正走出了困境。
对于部分地块，甚至可以协商容积率，使产品定位更加合理。
最近我看到很多项目基于土地出让阶段的附加条件越来越少，这本质上是激活房企内部产品创新的重要源泉。
因为楼市的火爆，这些限制政策其实都是逐渐加进来的。
房地产市场的狂热往往掩盖了许多问题。
土地流转条件亦然。
但是添加之后经常会忘记是否需要取消。
这些被遗忘在角落里
现在如何盘活开发者，给他们信心，本质上除了支持定价权，还要支持他们有产品定位的自主权。
让市场来决定，做出适合的产品，这才是行业活力慢慢恢复的源泉。
当前房地产市场必须面对的库存，本质上就是同质化的问题。
我讲过，刚性需求日益枯竭，但这背后是改善型、高端需求还远远没有得到较好满足。
供给方面，一些符合市场需求的产品，由于受到限制，不能更好地生产出来。
这也是我今天写这篇文章的原因。
楼市的回暖，本质上是需要市场对行业有更多的预期，当对房价没有预期的时候，其实所有的预期都寄托在产品和生活上。
这是从业者此时能把握的最后信心来源
05
在当今的房地产市场，不存在一夜成功的事情。
我们不能指望一项政策能够解决所有问题。
整个产业链需要系统性地重建信心
这个过程中最容易被遗忘的其实就是陆方。
这也是我今天写这篇文章的原因，希望它能够得到更多的讨论，让各种与土地挂钩的限制性政策在适当的时候退出历史舞台。
让从业者更有信心，产品更适销，社区更符合用户需求
此事还有很长的路要走。
以上为正文，来自真名陆俊
这是真教鲁军公众号第5454篇原创文章
本站候鸟号已成立2年，主要围绕财经资讯类，分享日常的保险、基金、期货、理财、股票等资讯，帮助您成为一个优秀的财经爱好者。本站温馨提示：股市有风险，入市需谨慎。
暂无评论