国家发改委印发通知，公募 REITs 迈入常态化发行新阶段

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公共房地产投资信托基金（REIT）迎来新时代。

8月1日，国家发展改革委副秘书长张世新在当天举行的国新办新闻发布会上表示，国家发展改革委日前印发《关于全面推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）项目定期发行的通知》（以下简称《通知》），这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措，标志着中国特色基础设施REITs正式进入定期发行新阶段。

张世新指出，《通知》有四个新变化。一是审核内容更加突出，明确了政府和市场的边界。二是扩大适用范围，进一步激发市场活力。三是简化申报推荐流程，提高工作效率。四是进一步明确权责，确保项目质量。

据介绍，自2020年试点启动以来，国家发改委已向证监会推荐包括扩围项目在内的67个基础设施REITs项目，其中已发行上市44个项目，累计发行资金1285亿元，新增投资净回收资金超过510亿元，可带动新增项目总投资超过6400亿元。

新经济e线获悉，自2024年8月1日起，《通知》将按“新旧分离”方式实施。此前国家发改委发布的相关文件与新规不一致的，以《通知》为准；已获得国家发改委正式受理并向证监会推荐的基础设施REITs项目，继续按照原申报要求执行，回收资金用途可根据项目实际应用情况按照《通知》要求进行调整。

有市场人士认为，随着公募REITs进入定期发行新阶段，REITs发行范围将进一步扩大，底层资产类型也将更加多样化，或将吸引更多、更广泛的资金入市，从而有助于提高市场整体流动性。长期来看，扩大供给、提升资本能力，有助于提升公募REITs在资产配置中的战略地位。

基础资产数量增至13种

据新经济e线了解，新规将公募REITs底层资产类型由原来的七类扩充至十三类。毫无疑问，行业范围的扩大将进一步丰富REITs行业，提升项目多样性，提供更多可选储备资产；同时也有望为资产运营者，尤其是新入行的机构带来资产重估机会。

13种行业类型可纳入REITs基础资产

《通知》首次列出了可能纳入目录的各类子类别，对于一些存在争议的资产类型（如火电、配套酒店等），也明确列出了纳入标准，更加具有可操作性。此前，公募REITs底层资产项目涉及的七大行业类型包括园区基础设施、仓储物流、消费基础设施、保障性住房、交通基础设施、能源基础设施、生态环保等。

其中，养老设施是《通知》首次明确提出的新类别，而市政基础设施、新型基础设施、水利设施、文旅基础设施等此前均有提及，但尚未有项目上市。同时，新规也拓展了细分行业方向，目前已上市的REITs项目在细分行业类型上较为单一，如现有交通基础设施仅包括收费公路，未来可以包括铁路、机场、港口等更多类型；除发电项目外，储能、输配电等能源基础设施也可纳入REITs底层资产。

新规还允许产业园区REITs和消费REITs中酒店、商业办公设施等资产以不超过30%（特殊情况下不超过50%）的比例纳入池内，且新规鼓励将资产所属的全部楼宇纳入基础资产。此举在一定程度上解决了实践中资产全面切分的难题，但也明确要求，对于租赁住房、消费基础设施、养老设施等项目，发起人（原始股权持有人）应当为开展相关业务的独立法人，不得从事商品住宅开发业务。

新经济e线注意到，《通知》删除了最低内部收益率和现金分配率要求，强调项目未来预测现金流的稳定性。此前，相关规定要求经营性REITs项目存续期内的内部收益率原则上不低于5%，产权性REITs未来三年净现金流分配率原则上不低于3.8%。新规并未对REITs存续期内收益的绝对水平作出明确要求，仅要求“项目近三年经营性净现金流为正”，而是强调项目现金流的稳定性。

首先，对项目三年现金流预测设定了上限。新规要求项目运营时间原则上不得少于三年，历史（最近三个财年）平均经营净现金流（）不得低于预测（未来三个财年）平均经营净现金流的70%。假设项目经营净现金流保持匀速增长，上市前后三年年均复合增长率的上限约为12.89%。

二是要求项目现金流来源分散，不依赖政府补助。对于PPP项目，每年的补助占项目近三年年度总营收的比例原则上不超过15%。新规要求项目直接或穿透收入应来自多个现金流提供者，若因商业模式等原因现金流提供者较少，应说明提供者资质良好且财务稳定。主要是去年以来，不少工业园区、仓储物流项目因大租户提前解约、租金降低等原因，导致REITs价格波动较大。根据过往经验，若客户数量不足10家，且单个客户营收贡献占比超过15%，可能需要特别说明大客户的财务稳定性。

此外，考虑到行业特点和发行规模，新规放宽了募集资金规模的要求，提出对因行业常见原因确实缺乏其他可募集资产的项目，以及首期发行规模在50亿元以上的项目，可适当放宽可募集资产规模要求。

新规还要求，同一原始权益人的同类项目原则上应通过同一REITs平台上市，避免同一原始权益人的资产在不同REITs配置产生利益冲突。新规延续了首次公开发行评估净值不得低于10亿元的要求，但对于新建的租赁住房项目和养老设施项目，首次公开发行规模应参考236号文中租赁住房的要求，不得低于8亿元。

项目申请热度飙升

新经济e线注意到，2024年，随着公募REITs常态化发行加速推进，各类管理人的项目申请热情进一步飙升。Wind统计显示，截至8月1日，仅今年一年，REITs项目申请数量就已达12只。其中，最新进入者为广发基金，其广发成都高新园区REITs首发申请于7月30日刚刚收到。

若从管理人分布来看，排名第一的华夏基金的REITs项目多达16只，远超同行业其他管理人。今年以来，华夏基金共有4只新项目上报，分别为华夏南京交通高速REITs、华夏大悦城购物中心REITs、华夏万维仓储物流REITs、华夏金域智能制造工厂产业园REITs。此外，今年华夏基金还有3只REITs产品获批上市，分别是华夏首只奥特莱斯REITs、华夏特变电工新能源REITs、华夏深圳国际仓储物流REITs。其中，华夏首只奥特莱斯REITs将于8月6日至8月9日公开募集。

REITs项目申报流程优化，审核效率有望进一步提升