随着汇添富、银华等公募基金的入局，公募REITs加速扩张迎来了2021年开放以来最忙碌的时刻，其背后的133位基金经理也逐渐成为一个“特殊”的群体，虽然他们进入公募行业的时间并不长，但却是公募行业26年历史上最独特的基金经理群体。
最根本的一点是，他们的职业路径打破了“卖方研究员—买方研究员—助理基金经理—基金经理”的常规路径，但又同时具备地产基建或证券投行等核心履历，分工特征逐渐清晰，极有可能成为未来万亿蓝海开拓中的“种子选手”。
最大个股管理规模超120亿元
Wind数据显示，截至9月20日，市场已有48只公募REITs上市，来自20家公募基金管理机构（其中公募基金公司17家，证券资产管理机构3家），管理人共计133人，规模最大的管理人管理规模逾120亿元，规模最小的管理人管理规模仅8亿多元。
这些基金经理大多于2021年6月开始公募生涯，各自的从业年限与其管理的REITs产品上市时间重合。具体来说，首批公募REITs之一的博时招商蛇口产业园REIT于2021年6月上市，自上市以来，刘璇、王乔初、胡海滨三人一直担任基金经理至今，虽然任期只有3.3年，但已经是任期最长的REITs基金经理。
此外，红土创新盐田港仓储物流REIT的陈金达、梁策，华安张江产业园REIT的叶静、朱蓓，中航首钢生物质REIT的宋鑫、王英伟，富国资本水务REIT的李胜、王刚，平安广交广河REIT的韩飞、马赛、孙蕾等也都是最早的REITs基金经理。
华夏中交高速REIT、鹏华深能REIT、中金厦门安居廉租房REIT均预计2022年上市，基金经理包括莫一帆、王悦、臧钊、刘一帆、李耀光、陈涛、吕静洁等，截至目前，其任期约2年。自易方达广州开发区高新产业园REIT、嘉实物美消费REIT、中信建投明阳智慧能源REIT等产品2024年上市以来，李国政、祖大伟、罗宇建、张文静、温占亚、魏少懿、林其波、陈元凯、刘长飞、白若冰等在任时间均未满一年，是最新一批REIT基金经理。
除已上市的48只REITs外，截至9月20日，还有19只产品处于审核或发行过程中，包括银华基金、汇添富基金等新进入者（银华绍兴原水利REITs于9月14日上市，汇添富医药仓储物流REITs于9月20日获批上报，为汇添富首只REITs产品）。不难发现，在常态化发行加速下，REITs基金管理人阵营正加速扩张。
打破基金经理传统成长路径
虽然他们进入公募基金行业的时间不长，但他们是公募基金行业26年发展史上最独特的基金经理群体。基金经理与基金产品同时诞生，从1998年到现在，基金行业先后有了分级、保本、QDII、MOM、REITs等创新产品。但从业务属性来看，只有REITs基金经理才是非传统基金经理。
最明显的一点是，他们的职业路径打破了“卖方研究员—买方研究员—助理基金经理—基金经理”的常规路径，在来到基金公司之前，他们主要从事两份相关的工作：
第一是底层资产对应的房地产基础设施及相关领域。如富国资本水务REIT的李胜自2015年起从事包括基础设施项目在内的投资管理和资产证券化业务；REIT的王英伟曾就职于北京首钢生物质能科技有限公司，担任业务管理负责人；中信建投明阳智慧能源REIT的白若冰是一位90后，拥有工程师职称和项目管理专业人士资格（PMP），曾任职于中核工程有限公司河北分公司工程部核电工艺系统设计师、项目经理；华安张江产业园REIT的朱蓓拥有10年基础设施项目运营和投资管理经验。华润电力（江苏）投资有限公司财务部部长、华润电力（江苏）有限公司财务部高级财务经理、上海传多投资管理有限公司项目投资运营部负责人。
二是律师事务所、证券投行、资产评级等证券化业务领域。例如中航首钢生物质REIT的宋鑫此前就职于北京环球律师事务所、北京金杜律师事务所等机构。华泰紫金宝湾物流仓储REIT的王璐曾就职于申万宏源证券承销保荐有限公司、长江证券（上海）资产管理公司、华泰证券等机构，具有丰富的投行和资产管理经验。REIT的刘璇自2010年起就职于深圳世邦魏理仕土地房产评估有限公司、平安信托、博时资本，2021年加入博时基金。
形成三种类型的分工角色
由于上述职业道路和禀赋方面的差异，REIT基金经理的分工和未来发展路径也与传统基金经理有所不同。
“虽然近年来基金行业不乏创新产品，相关基金管理人仍属于固定收益或股票类，但公募REITs的基金管理人并不适合这个分类，这是由公募REITs的属性决定的。”一位在职的公募REITs基金经理对中证证券记者表示，在他看来，REITs不仅仅是一只基金，更是一个资产运作平台，与基金项目深度绑定，不仅与上市交易，还与一级、二级募资，资产项目会越来越大，甚至随着加载的资产越来越多，REITs会成为一个产业资产组合平台。
从2021年6月首批产品推出至今，单只REITs产品的基金经理数量已从最初的2人逐渐增多至目前的4人甚至更多。公募REITs的基金经理一般分为三类：第一类是统筹管理团队的基金经理，第二类是运营型基金经理，第三类是投资型基金经理。
一位运营型基金经理向中证报记者表示，运营型基金经理考虑的是如何有效运营底层资产。该基金经理举例称，实践中他会把一些具体的运营性事务委托给外部管理机构，比如机器的日常维护等，但这些事务的执行情况要密切跟踪和披露，对外部机构的绩效要进行评估和监督。另外，对于一些非常规业务，成本可能支出不均等，这就需要他进行必要的审核和支出控制。此外，运营性工作还涉及到现金流管理、合同管理、档案管理、合规管理、项目运营的舆情与信息披露等，需要他长期呆在资管岗位上。
相较于运营基金经理，投资基金经理更注重基金投资层面。一位投资基金经理向证券时报记者透露，核心工作是前期项目筛选的尽职调查、项目拓展的估值测算等。为了控制投资风险，之前从事投行或ABS工作的人更适合做投资基金经理。
当被问及项目筛选的原则时，该基金经理表示，在筛选初期，尽量避免与宏观经济周期密切相关的资产，如果要选择周期性较强的行业的项目，一定要提前做好尽职调查，在估值模型上多考虑极端情况是衡量基金经理水平的关键。
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