现在东京的房地产市场和十年前的中国一模一样。
房地产市场一片繁荣，豪华公寓独领风骚。由于去年日本首都圈新建住宅价格超过泡沫时期峰值的30%，今年的数据显示，截至4月，东京和大阪新建住宅价格涨幅在全球15个主要城市中位居第一。
虽然价格飙升，但是高房价并没能阻止人们入市的热情。
因为对于现在很多在东京买房的人来说，“租售比”已经不再重要，指向房价升值的“转售价值”才更为重要。
现在在日本也存在着一种叫做“一半生活，一半投机”的现象。
“半住半炒”，就是把房子当成投资品，一半用来投资，一半用来居住。这是现在很多日本人买房的观念：买来是为了将来能卖出更高的价钱。
就职于大型基础设施公司的38岁斋藤文美，购买了2023年竣工的东京港区白金高轮站附近的高层住宅楼“白金ザ・スカイ”，并办理了1.6亿日元（约合765万元人民币）的抵押贷款。她和丈夫也在外打工，家庭年收入在2000万日元（约合89.88万元人民币）左右。虽然压力较大，但她表示，“我打算等孩子长大后再卖掉，所以选择了资产价值不太可能下跌的房子。”
像斋藤夫妇这样年收入都很高的权势夫妇，是购买东京高端塔楼的主力军。一项针对2023年将购买新房的人群的调查显示，其中22.5%的家庭年收入超过1200万日元（约合53.95万元人民币），创下调查开始以来的最高水平。这比2008年（7.8%）增加了近15个百分点。
东京的房地产价格持续上涨，且目前的利率处于历史低位，抵押贷款容易的原因成为他们购买更宽敞、更高档住宅的动力。而他们所购买的房屋多位于交通便利、地位属性高（如高档塔楼）、等容易获得资本收益（Gain，销售收入）的都市区中心。
过去日本的房地产市场，自用房产与投资房产有明显的区分。
自住房通常面积较大、价格较高，租售价格也较低，虽然购买自住房的人将来可能会换大房子，但他们买房时并不太在意能带来多少“利润”。
在日本，投资公寓更看重“租售比”以及房屋能带来的现金流收益，因此主流投资市场往往更看重价格相对低廉、性价比较高的小户型公寓。
不过，现在很多日本人买房一开始就是抱着卖房的心态的。HOME'S综合研究所4月至5月的一项调查显示，过去5年内卖掉过东京地区或大阪高层住宅的购房者中，36.8%的人回答说买房“是抱着迟早要卖掉的心态”。
也就是说，日本的房屋开始具备投资性质。
这样的变动在日本尚属首次。
有些人买房自住，同时也会考虑到投资，但更多的人在日本买房纯粹是为了投资。
家住港区的房地产投资家田泽武志，用现金购买了都营大江户线胜哄站、田町站附近的高层公寓用于出租，赚取了巨额利润。田泽的策略是选择视野好的房间，配上最先进的生活设施，提升附加值后再出租。
虽然租金收益率仅有2.5-3%，扣除管理费、装修资金等持有成本后并不理想，但出售后的资本增值才是他看重的，因为“与股票相比，房价很少会暴跌”。
对于外国人来说，虽然东京的房价确实涨得很快，但相对于纽约、伦敦、新加坡等国际大都市来说，还是比较便宜的，更何况外国人还有汇率的优势。
这些因素导致越来越多的外国人在日本买房，一家针对外国人的房地产公司表示，今年每月的交易量比去年增长了30-60%。
特别是移民日本的中国人的投资。
曾在北京经营医疗服务公司的A先生表示，前半生忙于工作、照顾孩子，为了开启“第二人生”，他于2023年10月移居日本。虽然不会日语，但他认为日本政局稳定、秩序井然、服务水平高，所以选择在日本生活。
目前他已成为一名房地产投资者。投资房地产时，他最看重的是地段。好地段往往意味着资产价值不会下跌、空置率较低。他之前在东京墨田区锦系町站附近买了一套出租房。目前还在东京千代田区、文京区、港区等中心地区寻找第二套住房。
对于想要移民日本、在日本生活的中国人来说，通过房产投资赚取收入，有利于申请和续签经营管理签证等需要“收入”的长期签证；其次，通过投资，还可以为自己创造在日本生活的“生活费”。
海外机构投资者的资金也支撑了日本房价，过去5年，日本住宅投资增长了4倍。尽管高利率和对欧美经济放缓的担忧导致全球房地产投资下滑，但日本市场相对稳定，继续吸引资金流入。
据大型房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2023年，外资将在日本住宅物业上投资1945亿日元（10亿日元以上的项目），若换算成10亿日元的豪宅，则资本流入的豪宅总数将达到约2000栋。
然而，投资热潮的不断升温也带来了一些隐忧。
东京都中央区的晴海FLAG项目，是在原东京奥运会和残奥会运动员村旧址上兴建的大型住宅小区，由于售价比周边楼盘低，吸引了不少投资者购买出租或出售。如今，由于出租房源供大于求，空置率上升，很多房子晚上都黑漆漆的。
因为该类型高端公寓的受众面较窄，目前东京的主流租房群体还是学生或者刚步入职场的年轻人，这一群体的特点决定了他们资产较少，投资高租金的高端公寓，可能造成供大于求的局面。
第二个原因，则是“晴海FLAG”项目本身的“bug”。大楼位于东京湾人工岛上，人工岛附近没有直达市中心的轨道交通，最近的地铁站是都营江户线的“胜土站”，步行至少需要17分钟。租客是上班族，肯定想住在火车站旁边，方便通勤。
这些因素使得“ FLAG”项目更适合自住，而非租赁投资。
但不管怎样，无论是日本人还是外国投资者，尤其是不了解当地市场的外国人，在东京火爆的房地产市场中，还是需要保持清醒的头脑，陷阱还是不少的。
了解之后发现，高性价比以及完善的法律体系让日本房产在全球市场上几乎无可匹敌，对于普通民众来说，日本可能是众多发达国家中海外资产配置最容易的选择之一；
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