发生在厦门和上海
说起厦门房地产公司，我想大家或多或少都会想到另一个更响亮的名字：福建房地产公司
早在2017年，以世茂、旭辉为代表的首批福建地产商已“迁都”上海，同时携手扎根福建的泰禾，首次迈入千亿市值房企行列。
巅峰时期，福建房地产企业销售额超千亿的有10家，风光无限。
但这个行业就是这样运作的，如果有人倒下，就会有人站起来。
时间回到2024年，像旭辉、阳光城等公司有的破产了，有的离开了上海，有的勉强做成了房企，但势头却大不如前。
在起伏中，我们看到一些数字的变化
来自厦门房地产公司
2023年，建发成为仅存的“千亿福建房企”，2024年1-6月，还以660.6亿元的销售额位列全国第八。
实力较强的国贸地产2023年上升22位，销售额大涨38.8%；
还有翔宇地产，2022年业绩翻倍，去年晋升楼市销售前35名；
这就是为什么
于是，带着对他们能否逆市扩张的好奇，我翻看这些厦门房企的版图，发现他们都在涌入一个城市。
上海
01
今年厦门房企大举进攻上海土地拍卖
我先给你看一张表格。
整理自：各类土地拍卖
截至今年上半年，上海已完成三批土地拍卖，共推出19块住宅地块。
让我吃惊的是，三批土地拍卖中，有5块地块被厦门房地产开发商买走，他们并没有打算参与拍卖，而是拿来开发。这也意味着
仅今年上半年，厦门房地产开发商就拿下了上海四分之一的土地
特别是在首批土地拍卖中，厦门房地产开发商拿地力度空前，达到36%。
即便在唯一一次未能拿下的第三批土地拍卖中，建发和翔宇也有意分别参与洋浦平凉小区和长白小区两处地块的拍卖。
看得出来，今年厦门房地产开发商已经毫不掩饰对上海土地的迫切需求。
具体来说
整理自：各类土地拍卖
如果算上今年1月份第四次土地拍卖，2023年，国贸拿下3块地，香屿拿下2块，建发拿下1块。
显然，最激进的拿地举措是国贸中心。
据统计，2024年前四个月，国贸以38.01亿的土地权益位居上海第二位。
这家房企有意思的是，在今年大举拿地的背后，回顾2023年的上海土地拍卖，国贸曾23次屈居亚军。
但最终，他们都过去了
直至今年初，国贸才趁低价，以0%溢价拿下佘山北住宅地块，至此，国贸也拿下松江第9块住宅地块。
是的，第九个
你会发现，与其他深耕当地的地方国企不同，这家隶属于厦门的国企，竟然对上海松江情有独钟。
不仅2014年上海首块地块落户松江，过去十年，上海共布局12块住宅地块（含联合拿地），其中9块在松江。
国贸地产近十年在上海的12个住宅地块，整理自：易居研究院
佘山北居住区周边1公里范围内，分布着国贸绿园、国贸天悦等多个国贸相关房地产项目。
作为一家外资房地产公司，其几乎凭一己之力把松江作为了大本营。
这样的国际贸易实在太可怕了。
同样在拿地方面大举进取的建发，
目前亦联手保利发展拿下嘉定聚源地块，若统计建发2021年至2023年的拿地金额，上海占比分别为8%、17%、11%。
土地征用法金额仅次于厦门
从拿地比例就可以看出建发对上海土地的看好程度。
无论与今年国贸拿下的佘山地块，还是建发拿下的嘉定聚源地块相比
反观翔宇地产则显得更加雄心勃勃。
第一批拍得静安中兴路地块，第二批参与竞拍杨浦长白社区地块，均瞄准上海核心城区。
其中，以15.5亿元竞得的中兴路地块，也是香洲决心进军市中心的地块。
静安中兴路毋庸置疑，商业、地铁、生活气息尽收眼底。
但如果仔细观察板块内的竞争，前有万科翡翠雅宾利、万科中兴路1号两个现象级楼盘，后有万科中兴奥舍、苏河湾中兴路社区。
项目类型也和保利中兴路项目很相似，都是高层+风格别墅
如果他们想要拿下这片土地，目标岛的产物力将会是一个很大的考验。
幸好，上海翔宇已不再是一个初出茅庐的新手，早在2003年它就进入了上海市场，近三年来一直深耕上海市场。
据不完全统计，2021年以来象屿地产(含财团)在上海已拿下不少于13块土地。
花费380亿美元
反观其家乡厦门，象屿集团在2023年全年仅在厦门拿下一块土地。
当然，上海的土地也在回馈这家房地产公司，2023年，香屿地产年销售额约425亿元，其中香屿上海销售额约285亿元。
上海市场占象屿整体规模的67%
所以这家福建的房地产公司也把总部设在了上海
象屿上海黄浦区总部
虽然是双总部模式，但市场、投资、研发等前端岗位都在上海。
人力资源方面，今年2月底，原金地集团华东区域副总裁、上海公司总经理包益群也加入翔宇地产，担任沪浙区域总经理。
难怪有人戏称，象屿已经完成了从“福建”房企到“上海”房企的完美转型。
国贸、建发、象屿
可以看出，这些厦门房企进入上海市场比我们想象的要早得多、深入得多。
但事实上，之所以如此，并非是所谓的扩张和加强，而是被迫的。
02
走进上海的每一步其实都很谨慎
要理解这个问题，我们首先要把目光放回到厦门
你知道现在厦门的核心土地有多稀缺吗？前几年我们去厦门考察过土地，项目经理说，现在厦门岛的土地几乎都开发完了。
这块土地是过去十年来该地区唯一一块可供出售的土地。
我为你画了一张简单的图
厦门六个区被大海分为内岛和外岛，其中厦门市区的思明区和湖里区称为内岛，其余四个称为外岛。
人口最多的岛屿，自然也是厦门烟花最多的地方。
2023年，厦门常住总人口532.7万人，其中岛内思明区、湖里区人口合计206.7万人，占比39%
如此众多的人口，该岛陆地面积却只有150平方公里左右，仅占厦门总面积的9%。
因此岛区开发已达到饱和，新房供应稀缺。
以2024年厦门首拍土地为例，岛内思明区将军庙地块一经挂牌出售，便吸引7家房企竞价，历时一个多小时、152轮，最终由国贸以总价32.1亿元夺得，溢价率高达41%。
在那之前
摘自：历年土地拍卖
岛上土地供应量极少，每年仅有5块左右，且基本以豆腐块形式供应。
于是，土地稀缺带来的激烈竞争，迫使厦门房企选择扩张突围的道路，开始向外寻求发展。
相较于其他城市，上海的市场韧性更强，一直是包括浙江、广东房企在内的众多房企的必争之地。
上海成为厦门房企海外布局首站
但
对外扩张不是一味的拿地开发，在我看来，厦门这些房企的素质还是不错的。
先聚焦，再拓展
细看上海世贸中心发展地图
国贸自2014年入驻上海以来，其项目主要集中在松江、浦东临港、青浦等地，市区内项目数量仍为零。
建发亦是如此
作为厦门首家推进全国发展的房地产龙头企业，进军上海时也将目光锁定新江湾城，相继开发了江湾翠、菁淑、龙庭
即使我们计划在上海市中心进攻翔宇
早期拿地基本集中在奉贤、松江，在决定拿下静安中兴路之前，这家福建地产商已经在上海筹备了20多年。
不打无准备之仗，这是厦门房企与生俱来的特质，也为厦门房企在上海的持续扩张奠定了坚实的基础。
还有一个细节
如果你细心的话你还会发现这些厦门房企拿下的土地大部分都是以合作开发的形式。
这样做除了可以减少拿地成本外，最大的好处就是后续项目的开发和销售可以共享技术和风险。
今年厦门房企拿下的6块地块中，有4块是联合开发的。
例如，祥宇地产喜欢与招商蛇口合作
编译自：中国房地产评论报告
2021年至2022年在上海取得的六块地块中，有五块是与招商蛇口联合取得的
这样，我们就靠一点一点的合作来了解市场，找到我们的核心竞争力。
所以这些厦门企业此时纷纷进军上海，一是厦门岛内资源稀缺，而上海的土地价值仍然坚挺；二是厦门企业在上海积累了10-20年的发展经验，现在也是拿地扩张的好机会。
03
最后我想说，厦门房企的进入，实际上给上海市场注入了新的活力。
位于虹桥京尚
看到了国贸海森宇带来的浓郁厦门海洋风情
位于宝山
也感受到了建发养熙所创造的当代新中式诗意居住生活。
当我们说健康的房地产市场时，我们指的是百花齐放的市场。
随着众多房地产企业开始涌入上海，之前提到的皖联高速、山东黄金，以及更早的港资嘉华、陈嘉发展……
在行业最混乱的时候，机遇也如春笋般涌现。
尤其从目前的土地拍卖来看，上海楼市也正在步入质量驱动时代。
无论是近年来将装修标准、公共区域、外立面等显性标准纳入出让规则，还是在三年限价之后近期回归“价高者得”的市场逻辑。
本质上，无论对于本土房地产开发商还是外地房地产开发商，都应该对得起土地，满足用户的期待。
这是这一轮房地产市场最简单的生存之道。
30%是命运，70%是努力，只有努力才能成功。
我们也期待这些努力拼搏的厦门房地产商未来能为上海带来更多精彩。
以上是正文，来自真实的月球
这是真教鲁军公众号第5433篇原创文章
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