为了“完善保障和改善民生制度”，《决定》提出：加快建立租购结合的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪阶层刚性住房需求。支持城乡居民多样化住房需求。
农村居民多元化改善需求有哪些？如何释放？
多位受访业内人士认为，《决定》释放了住房制度改革由以城镇为主转向城乡并重的重要信号。在新的房地产发展模式下，政府和市场不能只关注热点城市的改善型商品住房市场，也需要关注农村改善型住房市场，需要与盘活农民自有住房资产结合起来。
“以往的房地产政策很少涉及农村居民，‘支持城乡居民多元化改善性住房需求’是这次决定中的一个新词，这里的‘城乡’也包括农村居民。”中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组组长邹林华说。
成都市城市建设发展研究院副院长冯波进一步向第一财经记者表示，所谓“改善型住房”既包括新建商品住房，也包括现有住房改建、改造，比如通过改建、改造，实现“以旧换新”、功能提升、环境改善等目标。
从城乡融合发展的角度，上海交通大学住房和城乡建设研究中心主任陈杰认为，农村改善性住房发展需要综合考虑。
他告诉记者，农村住房老化现象比较严重，危房比例较高，城郊、城中村等地区的住房安全隐患更大。
过去几年，面对地震、洪涝等自然灾害，农村自建房安全风险屡屡暴露。以杭州为例，浙江工业大学中国住宅与房地产研究院院长于小芬告诉记者，2020年，8.71%的农户仍住砖木竹草土坯房，12.21%的农户仍使用煤炭、柴火等燃料，5.18%的农户没有独立厨房，5.38%的农户没有洗浴设施。
她认为，从缩小城乡差距、促进共同富裕、保障全体人民住房安全的角度，要加强农村住房设施升级改造和配套设施完善，稳步推进农民住房现代化。
要满足农户上述改善需求，于小芬认为，政府和社会资本的投入缺一不可。“农房改造可以通过政府补贴、居民出资，特别是吸引社会资本，帮助改善农房立面、加固结构、完善功能。”
陈杰同时指出，“这并不意味着要对农房进行全面整治”。他认为，满足农村改善性住房需求，要以需求为导向。比如，如果农房是用于农民居住，就要保持良好品质，避免浪费，以宜居性吸引人口和产业集聚；如果农房用于其他用途，可以考虑与乡村振兴等政策有机结合。
“此外，县城住房发展还需要与县城产业发展相结合，以需定产、租购结合，提供灵活的产权和居住方式。”陈杰说。
中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专业委员会主任王业强在接受记者采访时也提到，随着城乡迁移和融合，村镇改善型住房主要满足人口向城市集中和就地城镇化发展的需要，这类住房在就业、民生保障等方面应提供更多便利。
目前，县城、农村存量住房和闲置土地规模较大。基于此，上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，过去农村住房以自建自用为主，没有产生财产性收益。在完善城乡融合发展体制机制过程中，可以在改善农村居民住房条件、盘活住房资产等方面取得新突破。
“比如，可以通过出租、入股投资、合作经营等方式，让农民增加财产性收入，盘活利用好自己合法拥有的住房。同时，可以结合放宽城镇住房购买限制等政策，鼓励进城务工人员在城市购买或租赁住房，改善住房条件，最终实现这部分人群的城镇化。特别是在大城市周边，通过盘活农民自有住房、农村集体经营性建设用地入市改革等，可以更快地实现城乡一体化。”他对记者分析道。
《决定》提出，深化土地制度改革，允许农民通过租赁、入股、合作等方式盘活利用合法住房，有序推进农村集体经营性建设用地市场化改革，完善土地增值收益分配机制。
《决定》还提到，要完善推进新型城镇化的体制机制，推动符合条件的农业转移人口在社会保险、住房保障、子女义务教育等方面与户籍人口同等享受权益，加快推动农业转移人口市民化。
满足大城市住房需求：发展保障性住房，继续放宽管制
随着城乡人口流动，大城市住房问题将更加突出，在此背景下，《决定》重申建立住房“双轨制”制度。
《决定》提出，加大保障性住房建设和供给，满足工薪阶层刚性住房需求。
保障性住房包括租赁型保障性住房和销售型保障性住房，其中销售型保障性住房主要满足城市工薪阶层、人才群体等需求。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，销售型保障性住房将承担起商品房衰落后稳定行业的重任。
近期中央多次重要会议均提到“统筹推进存量房地产盘活利用和新增住房建设”。业内认为，下一步，除新建住房外，还将通过盘活存量住房和闲置土地等方式规划建设部分划拨性保障性住房。
陈杰认为，一方面，划拨型保障性住房在条件可行的条件下，会适度提高“以购代建”的比例，从而帮助商品房去库存，稳定行业；另一方面，这类住房面向的对象不同，档次品质不同，流动性不同，资产属性也不同，且具有“内部封闭运作”的特点，因此不仅可以作为普通工薪阶层解决首套住房或初期改善性住房需求的重要选择，也可以满足部分群体的长期居住需求。
“总体来说，‘市场+保障’意味着在合理分流存量住房需求的同时，使需求释放更加平稳有序，供需匹配更加精准，供给和投资更加稳定可预期。”陈杰说。
针对改善需要，《决定》还提到，要充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，根据每个城市的具体情况制定政策，允许有关城市取消或者减少住房限购措施、取消普通和非普通住宅购房标准等。
“‘充分赋予城市政府房地产市场调控自主权’，主要针对的是地方政府在‘因地制宜、因城施策’方面主动性不够，导致中央政策落实不力的问题。”汪业强说。
余小芬表示，从目前情况看，多数城市针对房地产市场供求关系的较大调整，放松了限制性行政措施。《决定》中“允许有关城市取消或减少住房限购，取消普通和非普通住宅限购标准”主要针对以一线城市为代表的少数城市，这些城市是否取消或减少限购，将根据房地产市场供求关系、价格走势、人口战略等综合因素决定。
冯波认为，除了一线城市，其他城市也存在放松调控政策的空间。以海南为例，海南省自2018年4月22日起在全省范围内实施限购，成为全国首个在全省范围内实施限购的省份。虽然海南部分城市已经放松了房地产市场调控，但限购政策尚未完全解除。
崔光灿提出，作为“完善保障和改善民生制度”的重要内容，住房制度改革要持续、稳定，同时结合房地产市场供求关系发生重大变化，进行制度建设和创新。
他说，当前，各地要进一步“因地制宜”处理好市场化住房与保障性住房的供给关系。此外，由于大中城市常住人口对稳定、实惠的租赁住房需求不断增加，但新市民和年轻人住房支付能力有限，租赁住房常态化也是当前住房供需匹配中需要解决的重点问题。在住房供应体系由过去的“重卖轻租”模式向“租购并举”模式转变中，需要在房地产开发建设、融资、税收、公共服务平衡等政策体系上进行制度变革。
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