7月17日，京东拍卖一块拍品——华润置地（深圳）发展有限公司（下称“华润深发展”）100%股权，起拍价约20.5亿元。据时代周刊记者了解，此次拍卖的导火索，是华润置地旗下湖北城市更新合作公司股东的债务问题。
华润深发展是湖北城市更新注册公司，是深圳市湖北顺润投资有限公司（以下简称“湖北顺润”）的全资子公司。湖北顺润有三大股东，分别是华润置地控股有限公司（以下简称“华润置地”）、深圳市云翔实业发展有限公司（以下简称“云翔实业”）、华润深圳国际投资信托有限公司，持股比例分别为60%、20%、20%。
天眼查显示，湖北顺润、云翔实业已被深圳市南山区人民法院、深圳市中级人民法院列为被执行人，执行金额分别为4.94亿元、1.02亿元。
京东拍卖公布的执行裁定书显示，因被执行人湖北顺润未及时履行生效法律文书确定的义务，执行申请人华润置地向深圳市南山区人民法院申请强制执行。深圳市南山区人民法院作出裁定：拍卖、变卖湖北顺润所持有的华润深发展100%股权。
此次拍卖会将于8月15日举行，已吸引2.3万人次观看，但尚未有人报名。
拆迁前夕的湖北，时代周刊记者2020年拍摄
项目公司持续亏损
被摆上拍卖台的华润深发展成立于2012年3月，主营房地产开发运营，目前正在深圳市罗湖区东门街道湖贝协调区开发建设城市更新单元。
在华润深发展成立前一年，华润置地正式介入湖北城市更新。经过漫长的立项、调研、策划、谈判等过程，湖北城市更新于2019年正式启动。2022年7月，湖北城市更新项目以“华润置地未来城”之名亮相，当年9月首批产品入市。
从介入到开放，华润深发展为湖北城市更新项目付出了高昂的代价。
据深圳市中洲资产评估与房地产估价有限公司（下称“中洲评估”）5月23日发布的资产评估报告显示，华润深发展2021-2023年分别亏损61.68万元、1839.76万元、2417.36万元。截至今年1月31日，华润深发展总负债约60.42亿元。
合作伙伴的资金问题，给湖北整治项目增加了一些不确定性。
深圳市南山区人民法院今年7月3日签发的执行裁定书显示，针对华润置地与湖北顺润借款合同纠纷案，因湖北顺润未履行生效法律文书确定的义务，深圳市南山区人民法院裁定拍卖、转让湖北顺润所持有的华润深发展100%股权，用于清偿所欠债务。
华润深发展注册资本50亿元，实缴资本26.99亿元，由于湖北顺润仅出资3.6529亿元，其对华润深发展实际持股比例为7.3058%。
中州评估报告显示，华润深发展的资产主要为存货和固定资产。存货包括A1、A2、A3、A4、A7、A9、B1、B2、C1、C2十块地块，开发建筑面积约14.88万平方米；固定资产包括电脑、空调等电子设备。
截至评估基准日2024年1月31日，华润深发展资产评估价值为89.7亿元，负债评估价值为60.42亿元，全部股东权益评估价值为29.28亿元，7.3058%股东权益价值为2.14亿元。
目前，即将开拍的华润深发展共吸引2.3万人报名，但尚未有人报名。一位业内人士认为，湖北改造是华润置地的明星项目，加上其央企背景，项目后续建设运营无需过多担忧。
华润置地深圳公司介绍，湖北城市更新项目首批A4地块于2023年9月底封顶，主体结构施工、室内装修等工作正有序推进，计划今年年底交付。
项目开发周期极长
二十年来，华润置地在深圳市场一路高歌猛进，深圳万象城、华润城、华润深圳湾等热门项目层出不穷。深圳万象城是国内奢侈品牌最多、业绩最大的商场之一。华润城润熙一期曾以195亿的销售额斩获中国“楼王”称号，华润深圳湾悦府二手房也总是一房难求。
随着这些项目的落成，华润置地亟待寻找下一个“业绩压舱石”，而湖北城市更新项目承载着这样的希望。
在华润置地内部，湖北更新被视为继华润城、华润深圳湾之后的一次区域协调更新升级，但其面临的挑战远非后两者可比。
1992年，湖贝村改造启动，十几家接洽的开发商因难度较大而放弃。2011年，罗湖区政府携手华润置地，重启停滞多年的湖贝村改造。
湖贝更新是深圳首个城市更新协调区，拆迁对象包括湖贝旧村、18个老旧小区、83个市、区主要业主，拆迁范围涉及93块原有地块，几乎覆盖深圳所有土地类型。
时任华润置地深圳深南区总经理钟华曾公开表示，“(湖北改造)拆迁的复杂性和难度，无论是土地处置、国有资产处置，还是涉及约165起跨省的查封、抵押，还是海外业主如何取消产权公证，都是我们在大冲(华润城项目)从来没有遇到过的问题。”
由于权属关系复杂，华润置地介入多年，直到2019年9月湖北整治一期项目开工。其间，华润置地召开了300多场座谈会，上门拜访4万多次，商讨了数百个规划方案。“邀请了40多家国内外设计公司参与，图纸有好几吨重。”钟华说。
2022年7月，湖北改造项目正式名称公布为“华润置地未来城”——这是一个占地面积约34万平方米、建筑面积约220万平方米的巨型综合体，包括商业约49万平方米、写字楼约71万平方米、住宅约57万平方米、商业公寓约21万平方米，以及面向深圳主干道深南大道的200米中央公园。
值得一提的是，华润置地未来城总建筑面积略小于华润城（280万平方米），但计划总投资高达700亿元，是华润城（300亿元）的两倍多。
华润置地未来城效果图，来源：华润置地
2022年9月30日，华润置地未来城首批产品上市，包括466套住宅、商业公寓、写字楼和商铺。当时，深圳楼市已进入下行趋势，楼盘卖得难，曾创造过不少“日卖楼盘”的华润置地不免受到影响，不得不展开全国营销和渠道推介。
据深圳房地产信息平台统计，截至7月17日，华润置地未来城首批住宅产品市场仍有16套处于“预售”状态，销售率约为86.32%。
除了市场低迷带来的影响外，华润置地还面临旧城改造谈判长期停滞的挑战。
中州评估资产评估报告显示，湖北旧城改造涉及的10宗地块中，仅A1、A4、A9地块确定了实施主体，且A1、A4地块已签订土地出让合同。
中州评估还提醒，湖北整治专项规定范围内仍有100余户业主未签订合同，“项目已拖延10多年，未来全面开发完成的时间段也不确定。”
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