经过扶持政策的密集出台和落实，5月份以来房地产行业数据有所好转，但市场仍处于调整转型之中。
文｜张建锋
责任编辑：陆玲
2024年以来的房地产市场备受关注，既有上市公司上半年公布亏损、业绩下滑的现实，也有各项扶持政策出台后市场出现阶段性回暖的曙光。
业绩方面，上市房企上半年业绩预计并不亮眼。Wind数据显示，截至2024年7月17日，A股市场（不含B股，下同）上市的94家房地产开发公司中，有67家公司发布上半年业绩预告，其中超六成公司预计亏损。
一位上市房地产开发公司人士向财新透露，预售楼盘从开始销售到反映在上市房企业绩上，一般需要两年左右的时间，而接近竣工的预售楼盘，时间也在半年以上。上市公司的净利润数据，大多反映的是2023年甚至2022年的销售情况，因此行业内公司的财务数据在上半年并不好看。
政策层面，2024年以来利好政策不断出台，自4月政治局会议、“517新政”以来，各部委、地方政府相继出台政策扶持房地产行业，随着部分城市住房交易限购政策优化或解除、央行进一步下调首付比例、房贷利率等政策落地，6月房地产行业呈现暂时回暖态势。
国家统计局数据显示，2024年上半年，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降19.0%和25.0%，降幅比1-5月分别收窄1.3个百分点和2.9个百分点；新开工房屋面积、销售额分别下降1.3个百分点和2.9个百分点，房地产开发商可用资金降幅也有所收窄。
“根据住建部等有关部门掌握的情况，近几个月二手房网签面积同比也出现增长，6月份一线城市成交面积环比增长较快。”国家统计局新闻发言人7月份曾表示，2024年二手房网签面积同比增长。在回答记者关于上半年国民经济运行情况的提问时表示，当然也要看到，当前房地产相关指标还在下降，房地产市场仍处于调整转型之中。
市场对房地产未来走势存在不同看法。
上述房企人士对财新记者表示，从目前的数据看，政策已经阶段性见效，但7月初数据略有回落，这一势头能否延续，还要看市场表现，至少政策层面给予的信心还是比较充足的，公司对后市持谨慎乐观态度。
“房地产调整在未来两年或已进入收尾阶段。”摩根士丹利中国首席经济学家刑自强在2024年中期投资策略会上表示，相比其他国家房地产走势，中国房地产量能调整基本到位，价格仍有一定的调整空间但距离已经不远，房地产政策的变化能否起到触底反弹的作用、缩短调整周期也是一个变数。
业绩冷淡
亏损、业绩下滑，是已发布2024年上半年业绩预告的房地产开发公司普遍面临的状况。
Wind数据显示，A股74家住宅开发公司中，2023年营业收入超百亿元的公司有24家。其中，截至7月18日已发布半年业绩预告的17家公司中，业绩预计为亏损状态。预计盈利的公司多达14家，另3家公司虽然预计盈利，但净利润同比下降幅度均超过70%。
数据来源：《财经》根据相关公司公告整理。筛选范围：2023年营业收入超过500亿元的公司。
作为住宅板块龙头，万科A预计2024年上半年，归属于上市公司股东的净利润亏损70亿至90亿元，同比下滑171%至191%；扣除非经营性项目后的净利润亏损50亿至65亿元，同比下滑157%-175%。而去年同期，公司上述数据分别盈利99亿元和87亿元。这是该公司上市约33年以来，首次出现半年亏损。
“虽然公司很早就意识到转型发展的重要性，但转型业务的投入超出了资源和能力的边界。同时，公司未能完全摆脱惯性，对部分开发项目的投入过于乐观，导致拿地成本过高。”万科A解释称，随着这些项目2024年进入结算期，公司结算业绩受到明显影响。同时，为保证现金流安全，公司通过价格折扣等方式加大库存清盘和资产处置力度，进一步加大了公司业绩压力。
房地产开发项目结算规模和毛利率大幅下降、部分项目计提减值准备、部分非核心财务投资亏损、部分大额资产交易、股权交易价格低于账面价值，是造成万科A上半年大幅亏损的四个主要因素。
2023年住宅开发板块营业收入排名第二的绿地控股（.SH），预计2024年上半年实现归母净利润2亿至2.5亿元，同比下滑90.4%至92.3%；归母净利润为人民币0.6亿元至1.1亿元，同比下滑94.3%至96.9%。
“2024年上半年，房地产、基建行业整体低迷态势仍未扭转，企业面临的挑战依然很大。”绿地控股表示，公司房地产行业结转规模、基建行业营收规模同比均出现较大幅度下滑，且上年转让子公司股权产生较大投资收益，是公司净利润同比大幅下滑的主要原因。
商业地产板块，华侨城集团(.SZ)、大悦城(.SZ)表现均不容乐观，华侨城集团预计上半年净亏损9亿至12.5亿元，较去年同期的13亿元亏损额有所减少。
大悦城预计2024年上半年其归母净利润将由上年的盈利5000多万元降至亏损2.6亿至4.9亿元，公司称，受销售结算资源及周期变化影响，整体毛利率有所下降，公司亏损的主要原因为来自合资公司投资收益下降、各类可能发生减值损失的资产减值准备同比减少。
工业地产公司业绩同样陷入困境，处于债务重组阶段的华夏幸福（.SH）预计2024年上半年净亏损45亿至50亿元人民币，较去年同期进一步扩大。
虽然外高桥（.SH）预计同期净利润约1.41亿元，但该数字同比下滑约72.92%，公司在上半年业绩预告中表示，根据公司经营计划，今年资产转让及商品房销售变现主要集中在第四季度，因此本期并无商品房销售面积、收入及毛利，导致主营业务创造的利润较去年同期有所减少。
奶酪基金投资经理胡坤超对《财经》表示，一方面，前几年拿地成本高、销售环境不好导致降价，导致毛利率持续下滑；另一方面，管理费用比较刚性，费用率被动提高，再加上财务费用，不少房企净利润率持续下滑，出现亏损。
从环比数据来看，与一季度相比，二季度多家房企业绩环比进一步下滑，也有少数公司数据环比改善。
2023年，虽然营业收入和净利润双双同比下滑，但万科A归属于上市公司股东的净利润仍超121亿元。2024年，公司陷入亏损困境。
2024年一季度，万科A归属于上市公司股东的净利润、扣除非营业外净利润分别为3.62亿元、16.75亿元，以此计算，二季度该公司上述数据亏损分别超过66亿元、33亿元，亏损金额环比大幅增加。
同样，一季度，绿地控股归属于上市公司股东的净利润和扣除非经营性项目后的净利润分别为0.82亿元和2.16亿元，以此计算，该公司二季度净利润突破1亿元，但其扣除非经营性项目后的净利润却是亏损额超过1亿元。
部分企业第二季度数据也较上一季度有明显改善。
外高桥一季度归属于母公司股东的净利润为0.39亿元，按照公司2024年上半年预计数据，公司二季度归属于母公司股东的净利润约为1.02亿元，较上季度有明显改善。
多渠道筹款
在行业下行周期中，充足的资金是房企生存的重要因素，2023年以来，不少房企通过多种渠道筹集资金，包括贷款、借款、私募等再融资手段。
Wind数据显示，2023年，4家房企通过私募合计募资293亿元，2024年以来，5家房企通过私募、可转债合计募资46亿元。
2023年以来，多家房企纷纷发布增发、发行可转债预案，力图筹集更多现金支持。
Wind数据显示，2023年1月1日至2024年7月18日，A股市场共有22家公司发布增发计划，预计募集资金总额约547亿元。A公司等3家公司的项目已暂停。上述公司预计通过增发共募集资金约251亿元。
若上述增发于2024年完成，且不估算下半年再融资金额，则2024年房企总再融资金额将较2023年略有增加。
2023年3月，融创中国控股(.SH)发布《2023年向特定对象发行A股股票预案》，公司拟募集资金80亿元，其中24亿元用于补充营运资金，其余募集资金将用于温州新城瓯江湾项目等六个项目。
随后，融创中国控股将上述定增募集资金规模缩减至45亿元，2024年3月，融创中国控股将上述定增方案有效期延长12个月，即延长至2025年3月28日。
“本次募集资金的投入将有效缓解公司资金投入压力，保证项目交付周期和质量，对改善民生、促进社会和谐稳定发展具有重要意义。”融创中国控股表示，本次募集资金的投入还将增强公司的资金保障和偿债能力。
值得注意的是，此次定增募集资金额度缩水后，公司通过其他渠道筹集资金。2024年3月，融创中国控股发布公告称，经公司董事会审议通过，为满足公司业务发展需要，公司可在股东大会审议通过该事项之日起18个月内，向融创中国控股有限公司及其关联方申请一笔金额不超过人民币150亿元（含截至2024年2月底贷款余额人民币67.43亿元）的贷款，该笔贷款的年利率不超过8%（不含税）。
预计2024年上半年将出现亏损的中企地产(.SH)在2024年4月发布《向特定对象发行股票招股说明书(修订稿)(2023年度财务数据更新版)》显示，公司计划募集资金45亿元，其中13.5亿元用于补充营运资金，剩余资金用于中企御品银湖湾、中企云翠森林两个普通商品房开发项目。
资料显示，公司中启御品银湖湾项目为普通商品房项目，将于2023年2月开工建设，计划于2025年9月起交付，项目总投资额108.3亿元，计划销售住宅总套数为2193套，预计销售额138.1亿元，预计净利润16.38亿元。
万科A虽然撤回了2023年募资不超过150亿元的计划，但公司通过其他渠道筹集资金，公司管理层在2024年7月的投资者交流会上透露，公司获得了金融机构的大力支持，融资渠道依然畅通。“今年以来，公司新增融资和再融资累计超过600亿元，相应还款超过500亿元。”
万科A在融资模式转型上取得较大进展，在项目白名单方面，公司按照“该报的都报”原则积极申报，在建项目绝大部分已向当地城市报备；公司还利用商业地产贷款契机，积极开展专项行动，上半年新增贷款149.8亿元。
银团贷款方面，5月份公司获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来单笔最大房地产贷款之一；6月份获得交通银行固定资产包融资。
万科A管理层透露，未来公司将继续争取银团贷款机会，巩固公司现金流。
“目前，房企资金压力仍然很大。”胡坤超对《财经》表示，融资端的政策支持只能缓解短期现金流压力，最好的解决办法是恢复商品房销售，提高企业自给能力，这样才能形成健康稳定的现金流。
转折点出现了吗？
2024年起，大量房地产扶持政策出台。
自4月30日政治局会议以来，中央就房地产市场召开了一系列会议并做出重要指示，需求侧政策力度颇大，不少城市取消限购、取消房贷利率下限，下调首套房贷款利率、二套房贷款首付比例。
供给侧，5月17日全国保障性住房交付工作电视电话会议上提出，稳步推进存量商品房消化，妥善处置已出让的闲置存量住宅用地。
6月7日国务院常务会议指出，要继续研究储备去库存、稳定市场新的政策措施。
经过政策的密集出台和落实，市场已经出现回暖迹象。
万科A管理层表示，此轮政策针对痛点，效果明显。“万科自身销售自4月份以来也逐月回升，目前上海、深圳、杭州、广州等几个核心城市已经呈现企稳迹象，特别是一些改善型项目销售情况良好，这是非常好的信号。”公司一位高管表示。
6月份，房地产百强企业全口径销售额环比增长32.5%，同比下降21.8%，降幅收窄13.6个百分点。
据《财经》统计，2024年1-6月，万科A单月合同销售金额同比下降逾50%，5月降幅逐步趋缓，6月该公司合同销售金额同比下降30%，1-4月数据较5月数据略有回升。
其他公司的数据也显示房地产市场有所好转。
2024年1-6月，保利发展（.SH）实现合同面积同比下降超30%，合同金额同比下降26.81%。值得注意的是，6月，公司合同面积同比下降11.31%，但合同金额同比增长4.62%。公司合同金额环比同比降幅自3月以来已连续4个月收窄，6月首次转正。
“自2024年4月30日政治局会议、‘517新政’以来，各部委、地方政府相继出台支持房地产行业的政策，市场热情有所回升。”保利发展表示，公司全国项目5、6月份竣工验收平均总参观人次维持在5万组左右，较新政出台前的4月增长32%，并已恢复至与2023年3-4月相近的较高水平。
首开控股(.SH)公告，公司6月合同签约面积环比增长逾90%，合同金额环比增长逾70%。
以房产中介为主营业务的我爱我家（.SZ）预计2024年上半年扣除非经营性项目后的净利润亏损上限为4900万元，较去年同期的5800万元亏损有所改善。
在盈利预告中表示，二季度以来，国内房地产市场相关政策放松力度不断加大，特别是5月份以来，随着部分城市进一步优化或取消住房交易限制，以及央行进一步下调首付比例、住房购房贷款利率等政策的实施，公司业务所在核心城市(如北京、上海、杭州等)二手房交易量呈现良好的回暖趋势，“5-6月，公司二手房业务的成交量和看房人次均实现了较好的同比增长，对公司业绩做出了较好的积极贡献。”
北京通州区链家工作人员向财新记者介绍，相较前期，5月份以来通州二手房成交价格趋于稳定，成交量明显增加。
机构与企业对后市的看法存在分歧。
在万科A管理层看来，考虑到我国城市发展阶段和人们对美好生活的追求，长期维持现状是不可能的，只要行业生存下去，就有机会，“特别是那些能够提供高品质住房、满足改善性需求的企业，优势会更加明显。”
“预计下半年政策仍会继续落地，支持市场稳定和复苏。”芝士基金投资经理潘军对《财经》表示，房地产行业在政策支持和市场调整的带动下出现了一定程度的增长，目前已经有回暖的迹象，但市场的全面复苏仍需要时间和更多的政策支持。
招商沪深300房地产等权重指数基金在2024年二季度报告中指出，考虑到房地产行业政策频出，但实际销售改善尚未体现，政策对房地产的敏感性可能才是房地产真正的驱动力，将越来越关注利润表的实际变化和债务负担的减轻。“展望下个季度，我们仍对房地产板块的利润改善持谨慎态度。”
国泰中证房地产行业指数基金也指出，二季度房地产政策频出台，但单纯从房地产周期本身的惯性来看，房地产投资下行压力仍会持续加大。
本站候鸟号已成立2年，主要围绕财经资讯类，分享日常的保险、基金、期货、理财、股票等资讯，帮助您成为一个优秀的财经爱好者。本站温馨提示：股市有风险，入市需谨慎。
暂无评论