十几年前就传出李超人出售内地房地产资产的消息，但近十几年来，不时有消息表明事情并没有那么简单。
本周以来，有关李嘉诚在北京即将入市的新房项目的消息充斥着屏幕，该项目就是位于北京市朝阳区东四环朝青路段的御翠园（注册名称为“逸翠园”）。
早在去年年中，就有消息称御翠园即将开盘，从时间上看，当时正是项目取得预售证后不久。
据北京市住房和城乡建设委网站信息显示，御翠园于2023年7月18日取得项目预售证，准予销售面积93212.24平方米，其中住宅楼9栋，共计准予销售套数473套，住宅物业计划销售均价在9.07万元至9.81万元/平方米之间。
此批房源包括建筑面积135、185平米的高层，以及建筑面积约345平米的联排别墅。观点新媒体7月17日下午查看楼盘清单时发现，目前该楼盘所有房源均在售。
根据进度，该项目预计今年年底实现毛坯交付。换言之，与这两年大部分房企促销、收款不同，御翠园领证一年后就从预售楼盘变成了可入住楼盘，依然不着急销售。
由于项目定位高端，销售节奏可能相对较慢，年底现房交易也不是完全不可能。
得益于早年的庞大积累，虽然近年来李嘉诚家族在内地市场收购土地资源的消息不多，但依然有存货可以套现。
而且，由于十几二十年前的城市界面远不如现在完善，土地获取成本和土地的长期持有成本与不断上涨的销售价格相比微不足道。
当然，典型的做法是分批开发，放慢整体节奏，与时间做朋友，充分利用土地升值的优质空间。
例如2006年和记黄埔因五块闲置土地近十年未开发，被东莞市政府罚款近8000万元，这成为广东历史上最大的闲置土地罚款，还有2020年的成都南城都会事件。
经调查发现，除去年刚刚取得该证的御翠园预售项目外，以“御翠园”注册名称登记的项目还有8个预售证，分别于2007年12月、2009年9月、2014年11月分三批取得，目前已全部转为现房销售。
该项目获取土地的时间更早，可追溯至2001年。
和记黄埔当时以7亿元人民币夺得总建筑面积40万平方米的姚家园地块，楼面地价约1750元/平方米。相关高层曾宣布，整个姚家园项目预计总投资30亿元人民币，分3至4期开发，将建设超过3000个住宅单位。
拿地四年后，逸翠园一期于2005年6月开工，同年11月开售，当时售价均价为9000元/平方米。随后，2012年左右，姚家园地块也推出“御翠尚府”开售，售价均价近3万元/平方米。
即将开盘的御翠园为御翠园二期，也是姚家园地块中唯一仍在开发的部分，距离年底将建成的地铁三号线朝阳体育中心站仅100米，周边商业区包括国贸、燕莎、三里屯、朝阳大悦城等。
市场人士称，该项目将于本月底正式开盘，除联排别墅尾盘因稀缺将维持原价外，高层住宅及联排别墅中段均享有优惠。
但有意购买高层住宅/联排别墅的客户还须缴纳50万/100万元人民币的定金。
若按照每平米9.5万元计算，一套135平米的高层公寓总价约为1300万元，一套建筑面积345平米的联排别墅总价预计不低于3300万元。
诚意金足以证明买家的诚意，但市场对项目开发商和记黄埔的诚意未必很满意。
近日，同样由长江实业旗下和记黄埔开发的项目“海逸公馆”正刮起降价风暴，据传项目推出特价房，五折起，最低单价1.3万元每平方米，两房总价90万元起，三房总价120万元起。
公开资料显示，“海逸公馆”位于广东省东莞市厚街镇，总占地面积7000余亩，总建筑面积200万平方米，是东莞为数不多的大型房地产项目之一。该项目拿地时间早于逸翠园，为1999年，因此整个项目开发已历时25年。
今年4月，李嘉诚在香港的两个项目开售，售价均比同区域其他楼盘便宜20%至80%。
一方面，玉翠园项目土地剩余使用年限已折价；另一方面，在降价成为主流的情况下，市场是否愿意承担“原价”还有待观察。
无论最终销量表现如何，至少市场已经给予了足够的关注。
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