望京SOHO的情况有些特殊，但多家机构的统计数据显示，近两年，北京写字楼租金水平持续下滑，而空置率却不断上升。今年二季度，这一趋势依然延续。戴德梁行的数据显示，二季度北京写字楼空置率为18.0%，租金水平为329.7元/平方米/月。
21世纪经济报道记者多方调查发现，“以价换量”仍是北京写字楼市场主旋律，去年以来部分业主已多次下调租金。
这一情况在热点城市写字楼市场普遍存在。中指院指出，今年二季度重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌0.29%，上半年下跌0.76%。该机构表示，上半年，整体宏观经济形势保持稳定，商业运营逐步恢复，重点城市写字楼租赁需求温和回暖，但市场继续以价换量，整体租金继续下滑。
降低租金是主要策略
自2022年以来，北京写字楼市场租金水平呈现下行趋势，与之相应，空置率也不断提升。不少机构指出，供应充足但需求释放缓慢是造成这一局面的主要原因。进入2024年，这一局面仍未改变。
近期，多家机构发布了今年第二季度北京写字楼市场的数据，由于统计口径不同，具体的空置率、租金数据存在差异，但在“以价换量”这一点上，各方结论一致。
仲量联行指出，今年第二季度，北京写字楼租金水平环比下降3.3%，连续几个季度保持下降趋势，与去年同期相比，降幅更是达到12.7%。
该机构表示，低租金促使部分企业选择搬迁，但受搬迁成本高等因素影响，对整体市场需求的提振作用有限。
具体来看，金融业、TMT、专业服务业仍是北京写字楼租赁市场的主力，这三类需求合计占比约80%，但市场新增需求相对不足，存量客户也在陆续迁出甲级写字楼，减少租赁面积。
不同区域的市场表现不尽相同，仲量联行指出，二季度中关村、CBD部分空置区域实现有效销售，但在望京，阿里巴巴中心望京B栋因主要企业租户阿里巴巴迁入自有园区而完全空置，望京区域空置率明显上升。
仲量联行北京商业地产部高级总监张思亮表示，在北京，在需求不足的市场环境下，房东们不断降低租金以吸引新的需求。对于现有的租户，他们也开始提供租金优惠以维持稳定。
戴德梁行亦指出，为配合企业“减本增效”的目标，业主提供更优惠的租金、更长的免租期、旧貌换新颜，甚至为租户提供装修服务或装修补贴；同时，为挽留优质租户，促使其续约，业主亦向已到期的租户提供更优惠的租金价格，从而抢占市场先机。
张斯良称，2023年以来，北京写字楼业主心态经历了“过山车”式的变化：最初信心满满，甚至一度提高租金；但因需求不足，业主随后在保持租金不变的情况下延长免租期；去年下半年以来，“以价换量”成为市场主流，业主纷纷下调租金。
对于下半年，上述机构均认为，随着新增供应入市，市场空置率仍有可能被抬高，租金仍将面临下行压力。
市场仍处于筑底阶段
如果我们将目光扩大到其他重点城市，就会发现情况也大体类似。
中国指数研究院发布的数据显示，今年第二季度，全国重点城市主要商务区写字楼平均租金为4.67元/平方米/天，环比下降0.29%，上半年累计下降0.76%。
中指院表示，2024年以来，宏观经济运行平稳，企业经营主体活力持续恢复，重点城市写字楼市场信心提振，写字楼租赁需求持续回暖，特别是人工智能、生物科技等高科技公司需求回暖。
但与此同时，租户对写字楼价格依然敏感，业主仍在通过“以价换量”降低空置率，重点城市写字楼租金整体仍在下降。
具体来看，一线城市样本中，16.7%的商务区写字楼租金环比上涨，83.3%的商务区写字楼租金环比下降；二线城市样本中，29.5%的商务区写字楼租金环比上涨，65.9%的商务区写字楼租金环比下降，4.5%的商务区写字楼租金持平。
该机构表示，一些重点发展高新技术产业、战略性新兴产业、现代服务业的商圈，以及总部经济、高端商业发展较好的核心商圈租金有所上涨，一些以互联网经济、传统服务业为主的商圈，以及一些发展较早的老城区商圈租金有所下降。
一位不愿透露姓名的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，过去几年，不少城市通过捆绑销售了大量商办用地，近两年虽然商办用地出让规模有所减少，但目前这些项目因需求不足而面临销售困难。
他表示，写字楼市场的供需错配是结构性的，主要表现为“核心区平衡、非核心区过剩”，在一些二线城市的部分区域，写字楼空置率能超过30%。
写字楼市场与宏观经济形势、企业投资活动息息相关，随着经济企稳，上述情况有望逐步改善。中指院表示，展望下半年，重点城市写字楼市场将继续温和复苏，一线城市及部分二线城市或将维持供需活跃态势，部分新增供应较少的二线城市短期内供需压力较小。
不过该机构也指出，当前宏观经济复苏趋势仍需巩固，写字楼市场仍处于触底反弹阶段，短期内写字楼租金可能继续下滑。
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