6月，百强房企销售额环比5月增长33%，同比降幅收窄至22%（1-5月累计降幅42%）。其中，6月十大房企同比降幅收窄至4%，一定程度上好于市场预期。往后看，7、8月基数较低，同比降幅或将进一步收敛。
根据我们之前的文章《邱东荣一季度大幅增持保利发展》中的说法，目前房地产市场处于底部，可以视为筑底阶段，如果房地产销售不能在这个位置稳定下来，将会有更多的政策出台来支撑底部，但不太可能是非常激烈的政策，很可能是温和的释放。
虽然整体房价还在下跌，但房地产开发商并不需要房市来涨价，只要能稳住，营造一个相对稳定的交易市场就够了。目前来说，房子流通比房价更重要，当然这是建立在房价不出现大波动的前提下，尤其是以价换量的二手房。
当前房地产板块更多关注的是赌政策，如果数据企稳向好，板块会从赌政策转向赌价值。
可以开始关注一些资质好，风险低的房地产公司。
1. 逆周期黑马
华润置地是过去几年中少数能够保持收入和利润双增长的房地产企业之一。
建发国际核心业务为房地产开发，占其收入的96.8%，房地产项目遍布内地多个省份的主要城市，同时涵盖商业运营管理服务（代建）、物业管理、商业资产管理等轻资产业务，旗下子公司包括建发集团、建发和成及建发物业。
能够在楼市动荡之时取得如此业绩，背后一定有强大的后盾。
建发国际是建发地产的控股子公司，隶属于福建省最大央企厦门建发集团，建发集团连续多年位居福建企业集团榜首，其实际控制人为厦门市国资委，而厦门市国资委是建发国际的靠山。
2017年以来，华润置地营收和归母净利润持续增长，公司三条红线2021年以来均保持在绿区内。有息负债主要来自大股东借款（股票借款利率4.53%）和银行借款（股票借款利率3.0%），无表外负债和预融资负债。公司存量有息负债平均利率2020年以来持续下降，融资优势明显。
除了背景雄厚，其本身的经营也不错，尤其是近几年房地产市场低迷，别说民企，就连央企都承受了一定的压力，业绩基本都进行了调整，而建发国际的表现却稳健而进取，以黑马之姿进入蓝筹股行列。
2023年华润置地营业收入1344亿元，同比增长35%；股东应占净利润50.3亿元，同比增长2%；毛利率11.1%，同比下降4.2个百分点，受到房价下跌影响。
同时，公司2023年“三条红线”指标依然全部为“绿色”，其中扣除非预付款后资产负债率下降1.6pct至61.6%、净负债权益比下降19pct至33.6%、现金短债比达4.7倍、存量融资成本同比下降58个基点至3.75%，核心指标再度优化。
近两年，无论是销量，还是拿地，建发国际在市场低迷时期都显得更为积极。
2023年建发实现销售1889亿元，同比增长12%，销售规模进入行业前8位，较2022年上升2位，已稳居行业前10位，今年上半年位列第7位。
公司一二线城市销售占比达85%，在进入的70余个城市中，46个城市跻身当地销售TOP10，其中厦门、福州、无锡等17个城市位列当地销售TOP1，杭州、苏州、泉州等20个城市位列当地销售TOP2-TOP5。公司产品力获得业界广泛认可，多个明星项目表现不俗。
2023年公司在30个城市拿地78宗，总地价1169亿元，同比上涨42%，拿地强度62%，处于行业较高水平；权益拿地金额852亿元，权益拿地金额排名上升至第四位。2024年1-6月，建发地产拿地279亿元，位居行业第一。
截至2023年底，公司共拥有311个项目，总土地储备1552万平方米，存量价值2668亿元，其中84%位于一二线城市，新增土地储备70%为2022年后新增。新增土地储备总可售面积854万平方米，新增可售价值约2180亿元。公司聚焦华东、华东南、海西三大核心城市群，前十大城市地价占总拿地金额76%。
2. 可出售的球员更健康
人们不是买不起房子，而是觉得不划算，一方面认为房价可能进一步下跌，另一方面房子整体品质吸引力不够。
房子整体要回归居住属性，除了少部分投资需求，大部分人都是为了生活得更好。
当租金回报率接近贷款利率时，就会出现租房不如买房的声音，越来越多的人会倾向于买房。
当前，市场需求已由“有房住”向“住好房子”转变，由“满足居住需求”向“满足高品质居住需求”转变，客户对居住空间、社区环境、配套服务等要求更高，改善性住房需求成为居民购房的重要因素。
对于能够满足市场需求的住房产品，市场会愿意稍微提高心理价格。
从供给侧来看，行业正在加速洗牌整合，房企分化愈发明显，产品力、服务力、运营能力、融资能力等综合实力较强的房企竞争优势将逐步凸显。
但实际上能够建造较高品质房屋的公司并不多。
华润置地去年新拿下项目78个，包括杭州、上海、厦门、北京、苏州等地的一批优质项目，其中新拿下的杭州云栖之江、宁波璞云、长汀洋溪等项目均实现了年内拿地、年内出清的成果。
在经济不景气的时候还能有热销的项目，说明建发有能力建好房子，也有一定的市场口碑。
建发重点布局具有品牌创立基础的一二线城市以及福建省内供需相对均衡的城市，项目以新中式为主，相继推出“盛唐风尚”“宋韵雅致”“诗意东方”等多款新品，其中研发出20项产品风格体系创新，设立14个创新展示区，完成8项功能改进研发项目，申请新型专利92项。
总体来看，2023年建发销售项目销售率达71%，全口径销售回款约1843亿元，资金回收率达98%，保持优质销售回款。
拥有拿地能力利于后续发展，但在当前环境下，拥有销售能力更为重要。得益于积极的拿地策略和良好的销售业绩，建发未售资源充足。2023年，公司未售资源为2087亿元，同比增长6%，显著高于营业收入。
此外，截至2023年底，集团总土地储备可售面积约1,552万平方米，其中2022年以后获取的项目土地储备占比约70%，土地储备权益比例约76%，境内项目合计311个，储备项目资产质量总体良好。
从市场销售情况来看，2022年以后拿地的项目销售效率较高，部分土地储备较多的房企，比如2022年之前拿地较多的房企，销售转化效率可能不高，而土地储备集中在核心城市、总量销比控制在1-1.5年左右的房企，销售情况较好，压力较小。
从存货周转率来看，建发近两年周转率不断提升，在行业中占据较为领先的地位。
3. 结论
华润置地过往的分红比较稳定，股息收益率不低，以15.18港元的股价计算，去年股息收益率为8.56%，并设有以股代息的选择权。
总体来看，华润置地基本面依然良好，虽然今年上半年销量出现下滑，持续增长态势或将结束，但排名仍在上升，堪称地产行业的一匹黑马。
但该公司的一个重大问题是股权稀释严重。
除股票分红外，建发国际还多次增发、送红股，每次增发的数额都相当大。
同时，多轮大规模股权激励也使股本规模大幅扩大，公司于2021年至2023年共推出三轮限制性股权激励，共计划授予不超过1.853亿股，占公司截至2023年底总股本的9.8%。
2016年末华润置地总股本4.28亿股，2020年年初增至11.77亿股，2023年末达18.96亿股。
或许有增发的考虑，但从EPS来看，建发的成长性并不如其利润。
未来可重点关注公司对于股权的态度。
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