在投资圈里，有两家公司总是被同行提及并仔细分析。 一个是PE的“鼻祖”KKR，一个是资产管理的“典范”黑石。
虽然两家公司倡导的理念和策略不同：KKR强调价值投资，而黑石则倡导“投资未来10年”的逻辑。
然而，这两家老牌投资公司也经历过多次经济波动，但依然屹立不倒，长久不衰。 同行们不禁好奇，他们能够保持“清廉”的秘诀是什么？
秘密一：
深入探索房地产投资
此前，一向低调的黑石突然引起了国内外同行的广泛关注。
此前，全球私募股权巨头黑石集团计划为其旗舰房地产基金筹集303亿美元（2049亿元人民币），这将成为全球历史上最大的房地产基金。
上一次募资记录可以追溯到2019年，当时其PE Fund VIII（黑石的第八只PE基金）筹集了总计260亿美元的资金。
2011年，业内盛传“黑石正在撤资中国”。 当时，黑石集团将其在上海（FM One）广场购物中心的部分股权转让给新世界。
2017年，当万科斥资130亿元收购黑石旗下印力集团时，不禁让人怀疑“黑石是不是打算跑路？”
事实上，早在金融危机之后，黑石集团就加大了对中国市场的投入。
当时，黑石力邀时任香港财政司司长梁锦庄加盟。 梁锦松上任后，为黑石筹集了30亿美元资金，投资了蓝星集团、寿光物流园区等中国企业。 随后成功退出的项目收入也令人满意。
仔细分析黑石2017年年报，黑石PE板块的业务规模和收入与其房地产基金“旗鼓相当”。
据黑石集团2017年财报显示：截至2017年底，黑石旗下一级市场PE基金不足11只，基金管理总规模约1056亿美元，而旗下房地产基金规模为1153亿美元，但利润比较有所不同。 非常明显。
黑石目前拥有四大业务部门，分别是PE基金、房地产基金、信贷基金和对冲基金。
截至2017年底，该类业务资产管理规模分别为1056亿美元、1153亿美元、1381亿美元和751亿美元。
上述四种业务类型中，信贷业务资产管理规模最大，占比32%，但盈利能力一般。
私募股权投资和房地产资产管理规模相差不大，分别占比24%和27%，但合计贡献了集团75%以上的收入和利润。 对冲基金规模最小，占比17%，对利润贡献不大。
其中，房地产基金投资回报尤为显着，已成为黑石最赚钱的业务。
根据黑石2017年财报，其房地产业务2017年实现收入31.5亿美元，同比增长45%。 与此同时，其PE基金、信贷基金和对冲基金分别带来20亿美元、9亿美元和7.3亿美元的收入。
从过往的成功记录可以看出，在房地产基金投资中，黑石似乎非常擅长运用“买、修、卖”的市值管理策略：通过购买破损的房地产资产，通过财务杠杆或其他市值投机方法是抬高标的物的价格，然后择机将其分割成市场或整体出售。
秘密二：
“买入-修正-卖出”模式
1. 收购：泡沫顶峰时期斥资 260 亿美元进行收购
2007年秋天，在房地产泡沫最严重的时期，黑石集团斥资260亿美元通过杠杆交易收购了希尔顿。
当时双方的谈判过程非常“艰难”，我就不多说了。 最终，这笔交易总金额为260亿美元，黑石利用60亿美元的基金和200亿美元的贷款，以杠杆收购的方式将其收购。 交易完成后，希尔顿拥有10个酒店品牌、全球2800家酒店、近50万间客房，全部已被黑石收购。
然而，还没来得及庆祝，金融危机就来了。
当时，全球经济衰退，酒店业陷入低迷。 黑石不得不减记希尔顿酒店集团的价值。 据估计，金融危机期间，希尔顿酒店的市值蒸发了60亿美元。
更糟糕的是，金融危机几乎冻结了信贷市场，黑石无法重组其通过杠杆收购产生的沉重债务。 为本次交易提供贷款的高盛、美国银行、德意志银行、美林、雷曼兄弟等华尔街投行，流动性无法在市场上换取资产证券化。
尽管黑石一再强调70%的投资损失只是账面上的，但在金融危机期间，人们看到的只是不断下降的数字和对未来的恐惧。
2、修复：史无前例的“大救援”
正当所有人失望之际，黑石却默默开始了一场史无前例的“大救市”。
黑石开始大力重组希尔顿的管理团队，并邀请克里斯·纳塞塔（Chris）担任希尔顿酒店集团首席执行官。 凭借多年丰富的酒店行业管理经验，纳塞塔一上任就开始实施一系列创新计划，包括将总部从加利福尼亚州比佛利山庄搬到弗吉尼亚州、更换高层管理人员、大幅降低运营成本等。 。
特别值得一提的是，黑石正在大胆推行希尔顿的特许经营战略。 通过这一改革，希尔顿让希尔顿品牌的酒店在很少甚至没有投资的情况下遍地开花。
在黑石的努力下，希尔顿的经营和财务状况不断改善，不仅安然度过了金融危机，而且还迈向了IPO。
2013年12月，希尔顿以每股20美元的价格在纽约证券交易所成功上市，融资23亿美元，成为酒店业历史上最大的IPO。
上市首日，希尔顿股价飙升逾8%，为黑石集团带来超过85亿美元的账面利润。
3、出售：2011年利润140亿美元，12笔交易逐步出清希尔顿
自2014年以来，黑石已在12笔交易中逐步清算希尔顿股份，其中包括2017年以65亿美元向海航出售25%的希尔顿股份。
最终，2018年5月18日，希尔顿酒店宣布其最大股东黑石同意出售1580万股，其中希尔顿将回购1250万股。
目前，黑石已出售其持有的全部希尔顿股票。 完全退出投资后，黑石将实现约140亿美元的利润，成为私募股权史上最赚钱的投资，是黑石初始投资的三倍多。
从2017年房地产基金的投资表现来看，黑石房地产投资基金普遍取得了非常好的业绩，净IRR在3%至26%之间。 14只房地产基金中，5只净IRR超过20%，11只净IRR超过10%。 %以上，回报率最高的是欧洲房地产投资基金4号（BREP IV），净IRR为26%。
总体而言，黑石“买、修、卖”的模式确保了房地产基金投资成为黑石最大的投资回报业务。
总结仅供参考
对于中国发展历史较短的房地产基金来说，赚快钱的时代似乎正在远去。
行业需要面对的是城市更新背景下房地产资管为主流的市场。 这个时代背景意味着买地、卖房、粗放式开发的逻辑已经不复存在。 强调持续增值、长远风景、广阔视野将成为重构房地产投资“血统”的必要条件。
一项资产是否真的值得投资，是否真的具有代表时代进步的持续增长价值，不能只看三五年，或者只看逐利趋势，而至少应该看十年年，甚至放大到与行业重要性相关的程度。 从格局和规模的塑造和社会进步来看。
声明：本文来自《房地产资产管理行业》，向作者表示感谢。 朋友们，欢迎您就本文的观点与我交流互动，记得在文末留下您的脚印。
房地产专业人士需要了解的“垂直设计”知识
如何筛选不良资产包？
原来所有优秀的地产人都聚集在这里了！
于亮：不要坐头等舱来应对房地产黑铁时代！
《规划设计条件》变更操作指南
头陀人“强制排队”拿地入门
如何理解项目公司的“股东权利”
PS：如果你想和木石一对一交流，欢迎加入我的私人小星球。
暂无评论