借鉴美国经验推动中国住房租赁市场健康发展：从自由市场到租购协同

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2015年底，中央经济工作会议首次提到了住房租赁市场的发展，并强调应将“租赁和购买”确定为我国住房系统改革的重要方向。

近年来，随着“市场 +安全性”住房系统的加速改善，租用房屋已成为解决居民住房需求的重要方法。经过多年的发展，美国逐渐从“专注于购买和忽视租金”转变为“租金和购买的协调开发”，形成了一个相对成熟的住房租赁系统，其公共住房，负担得起的住房和市场租赁住房是主体。

从发达国家的发展经验中学习对于促进我国租赁住房市场的健康发展具有重要意义。

01市场特征多年来，租赁住房的比例在30％以上。政策干预与自发市场法规相结合。

美国住房租赁市场的总体发展已经经历了五个阶段：

第1阶段：从19世纪中叶到20世纪初，人口迅速扩大，私人供应是主要来源，政府没有干预。在第二次工业革命的驱动下，美国的发展和城市化加速了，推动了大量的农村劳动力和海外移民聚集在东部城市的核心，住房需求也得到了刺激。在此阶段，租赁住房的开发和建设主要是私人供应，政府缺乏系统的监管机制，这引起了诸如集体租赁住房和住房条件不佳的问题。但是，总的住房供应仍然落后于人口增长率，导致租金持续增加。同时，缺乏计划的低质量住房导致了系统性的住房问题，例如卫生条件差和稀缺的公共设施，形成了大规模的低收入定居点。

第二阶段：从1930年代到1960年代，美国被批量生产以解决住房需求。 1929年，美国的大萧条以及许多家庭被迫转向租赁市场。政府随后启动了第一个大型公共住房项目（由当地公共住房委员会（PHA）拥有和经营的第一个大型公共住房项目，根据1937年的《美国住房法》（PHA），旨在解决失业者的住房问题并刺激经济。第二次世界大战后，许多退伍军人返回家园，加速的城市化过程再次加剧了住房矛盾。 1949年的《住房法》显然要求低收入群体“体面的住房”，政府重新启动了公共住房建设。 1968年，由于通货膨胀和财政压力，尼克松政府无限期地推迟了公共住房建设计划，但现有的公共住房继续得到维护和运营。

第三阶段：从1960年代到1990年代，美国的租赁住房政策转向市场监管，政府 - 企业合作逐渐加深。 1965年的住房和城市发展法为政府企业合作树立了先例，使公共部门能够租赁私人住房，然后将其转租给低收入群体。 1974年《住房和社区发展法》第8条为供求提供了补贴。低收入家庭只需要支付其家庭收入的25％-30％作为租金。其余的由政府补贴（1983年停止），还向低收入租户提供了货币补贴。 1984年，美国政府提出了众议院租赁凭证（HCV）计划，继续第8条的补贴政策，以便参加该计划的居民可以选择自己的财产。 1986年的低收入住房退税计划（LIHTC）鼓励政府和更多的私人机构共同努力，通过税收手段开发负担得起的住房（为中和中等收入人士提供低租金住房），并促进了美国各地的租赁住房的加速供应。

第4阶段：从1990年代到2008年，市场逐渐分散，制度化领先，随后逐渐下降。政府启动了一项计划，以提高1995年住房所有权，从而通过放松贷款门槛并为低收入家庭（例如“两大房屋”）和刺激住房购买来刺激住房购买。到2005年，租赁住房的比例下降到31％。但是，随着城市化加速提高核心地区的土地价格，一些中等和高收入群体逐渐转向租赁市场，这促进了长期租赁高端公寓的上升。同时，REIT在此期间加速了，许多住房租赁公司通过发行REIT来实现闭环财务循环，并通过REIT带来的税收激励措施逐渐成长为行业基准，市场制度化税率继续增加。

第5阶段：从2008年到现在，次级抵押贷款危机推动了租金需求的释放，租金的比例已经反弹。在2008年次级抵押危机之后，美国住房租赁市场经历了结构性变化。危机引起的房屋购买风险的意识促使一些居民转向租赁住房。再加上由大量房屋供应和拍卖造成的无住房家庭的激增，它在2006年至2016年之间促进了租赁家庭的增加970万。在此阶段，美国的住房系统逐渐从“专注于购买和忽视租金”到“租赁和购买的租赁和购买”。政府指导私人资本通过退税（LIHTC）和租赁代金券系统来增加租金住房的供应。近年来，美国的租赁住房比例稳定在约34％。 2024年10月，拜登政府宣布将不再扩展低收入住房退税计划（LIHTC）。随着大量住房单位到期或即将到期，在未来五年内，超过200,000个负担得起的住房将失去政策支持。总体而言，美国住房租赁市场经历了一个发展过程，从专注于自愿租赁到机构参与，从供应短缺到政策支持，再到过去一个世纪促进供应，并且逐渐实现了租金和购买的协调发展。目前，政府通过各种政策工具（例如公共住房，负担得起的住房，租赁代金券和税收激励措施）确保了稳定的租赁住房供应以及为低收入群体租赁住房的负担能力，以实现租赁市场的稳定和健康的发展。

目前，美国住房租赁市场很大，租金在住宅结构中占有重要地位。自2000年以来，美国的租赁住房规模已显示出扩张的趋势，租赁家庭的数量从2000年的3447万增加到2023年的约4445万，占总住房的34.1％。在2008年金融危机之后，租赁的比例迅速增长，2016年达到36.6％，然后下降。同时，美国的租赁住房空缺率处于低水平，在2022年的历史低至5.8％，在2023年略有反弹至6.5％。

从租金水平的变化来看，在过去的二十年中，美国的住房租金持续上升。根据数据，美国的平均每月租金从2000年的639美元上升到2024年的1,521美元，平均年增长率为3.68％，远高于同期的平均通货膨胀率。根据数据，美国的租赁价格比率约为6.1％，与加拿大（5.5％），法国（4.7％），韩国（4.3％）和日本（4.2％）（4.2％）相比，发达国家的水平很高，而且房东有相当大的租金回报。就租金收入比率而言，2023年美国的平均税后收入约为67,000美元，租金约占家庭收入的27％。与其他发达国家相比，美国租户的租金负担相对重。

数据来源：美国统计局，中国指数学院的全面汇编

根据2024年发布的租户调查数据，以下特征主要显示在美国：大多数在公寓中租金。在租赁住房类型方面，有57％的家庭在公寓（主要是两居室和一浴室的公寓租金），27％的人居住在单户别墅中，有7％的人居住在联排别墅/联排别墅中，其余的居住在双工，移动房屋等。租赁租金较高，在过去的年度居民中，租金较高，而自有年度居住的家庭率者约33％。总收入较低，房客的年收入中位数约为51,300美元，而全国家庭收入为77,719美元。但是，随着社会概念的改变，许多中等和高收入的人也选择长时间租用房屋。单身和未出生的家庭占高比例，只有33％的租赁家庭居住在未成年人的家庭中，而保留宠物（58％）或植物（47％）的比例更高。有孩子的家庭倾向于购买房屋并安顿下来。

从哈佛大学发布的“ 2024年美国住房租赁报告”的看来，从区域分配的角度来看，美国约有40％的租户居住在城市中部地区，有48％位于郊区，而12％的租户在乡镇地区租金。多户公寓沿地铁占据了较高的比例，但平均租金也明显高于非班路地区的平均租金。

同时，美国公共房地产投资信托基金市场的发展正在领导世界。根据EPRA（欧洲房地产协会）的统计数据，截至2024年底，美国房地产投资信托基金的市场规模约为1.2万亿美元，领先于其他国家。根据（美国房地产信托协会）的统计数据，截至2024年12月，在美国房地产投资带市场的139种产品中，有18个基本资产是住宅项目，产品比例为12.9％；市场价值的比例为14％，市场价值和数量仅次于商业。

02企业模型中的领先运营商主要使用Light Asset Model Reits公司主要通过开发，自我利益相关者以及合并和收购来扩展其规模。

在长期发展之后，美国目前在美国租赁住房领域有大量专业机构。这些机构依靠他们的资本和管理优势来大规模地持有租赁住房，从而促进了租赁行业的密集发展。

根据美国国会研究服务局2020年的租赁市场调查，非个人所有者（包括住房租赁公司，房地产投资信托基金，住房合作社，非营利组织等）持有美国近30％的租赁物业，大多数租赁物业都包含多个房间。在美国50多个大型租赁物业中，有62％归住房租赁公司所有，而25-49处房产中有49％由长期租赁公司持有，而小型租赁物业的机构所有权率相对较低。就持有的房间数量而言，住房租赁公司持有40％的物业，这比个人所有者拥有的物业比例高。

表：美国各种各样的财产所有人持有的财产和财产数量的比较

注意：包括空置属性或属性。数据来源：CRS，中国指数学院的全面汇编

根据美国国家多户住房委员会（NMHC）在美国住房租赁公司的管理规模的排名，美国前50家住房租赁公司总共管理了该国租赁物业的20％。该报告的重点是两家美国住房租赁公司，该公司具有最高的管理量表 - RPM，也是最大的住宅房地产投资信托公司之一 - 分析其发展规模，商业模式和发展策略。

从其发展经验来看，光资产 +一些重型资产的结合是领先运营商的主流模型，而房地产投资信托公司公司大多通过大资产持有获得利润。在早期，公司主要使用收购和重组来实现快速扩展，然后依靠其多元化的布局，专业服务管理以及加深区域市场来实现稳定的运营和规模增长。

（）：美国最大的住房运营商

采用结合“重资产 +光资产”的业务模型，该模型不仅通过自己和资助投资拥有财产，而且还为他人提供第三方管理服务，以实现发展，投资和管理的整合。截至2024年初，管理大约823,000个租赁住房单位，连续第14年在美国排名第一，其中约92％是基于市场的租赁住房，约5％是学生公寓，其余3％是其他住房。它也是最大的公寓老板，拥有约108,500个拥有重量资产的物业。这种结合轻巧和重量的业务模型使其具有光资产的优势以及通过其一定比例的自己的资产获得投资收入的能力。凭借其规模优势，它可以在租赁运营中采用统一的数字管理平台和标准化流程，以降低边际成本的服务费用。

业务策略着重于多元化的布局和扩展。我们已经在多户公寓，长期租赁单户别墅，学生公寓等的领域进行了探索，并针对新兴的租赁领域，例如单户住宅租赁（建造租金）市场，并推出了特殊品牌，以在不同阶段满足租户的需求。在规模扩展方面，管理量表已通过多次合并和收购来迅速扩展，例如2018年的学生公寓REIT EDR以及2020年收购的房地产管理业务。此外，它正在积极扩展和多样化其布局，并且在北美，欧洲，欧洲，亚洲，亚洲和拉丁美洲和拉丁美洲的投资和管理方案中都在管理范围，并在整个范围内进行了管理。

RPM：近年来美国增长最快的住房租赁公司

RPM总部位于德克萨斯州奥斯汀。它最初主要集中在光资产上。在2019年，它获得了B/K，将其管理量表带到了38,000个单位。同年10月，它继续收购财产管理公司。在2021年，RPM和CF Real合并，将其管理量表扩大到84,000辆，一口气。从那以后，RPM在许多城市设立了办事处，以继续扩大新市场并实现规模飞跃。截至2024年初，RPM管理约226,000辆。

在业务模型方面，RPM从第三方管理公司的轻资产路线积极转变，建立了RPM投资部门，该部门专门负责投资和持有高质量租赁物业，并通过“轻资产管理 +重度资产持有”的混合模型获得了更高的回报。 RPM擅长获取尚未全面优化操作的公寓。将它们纳入自己的资产之后，它可以通过RPM管理团队和系统植入其管理团队和系统的系统来实现租金改善和成本控制，并实现资产升值。这种策略允许RPM保持快速规模的扩展，并建立资产持有收入的来源，从而增强公司的盈利能力。

此外，RPM非常重视区域市场研究和产品定位分析，并主要关注具有净人口流入和较高就业增长的南部和西南市场，例如德克萨斯州，乔治亚州，亚利桑那州和其他州。这些地区具有活跃的经济体和强劲的住房需求，为RPM提供了不断扩大规模的空间。同时，RPM管理物业主要包括中高端公寓，并通过提高服务质量和社区运营来增强房客的粘性。长期以来，平均占用率保持在93％以上。

（AVB）：美国最大的住宅REIT之一

AVB以前是公寓租赁公司湾，成立于1978年，并于1994年成功列为REIT公司。1998年，Bay与商业房地产开发商Crow合并，成为AVB。截至2024年底，它拥有83,389个物业，使其成为美国第五大公寓所有者。根据市场价值，它长期以来一直被评为美国顶级住宅REIT之一，目前的市场价值约为300亿美元。

在业务模型方面，我们选择为独立开发而获取土地，并作为总承包商和建筑团。开发的公寓项目将长时间举行和运营，通过租金和财产欣赏来创造利润。它位于纽约，大洛杉矶，旧金山，华盛顿特区，波士顿和西雅图等高价和高价的住房市场，并创建了四个公寓产品系列，即（高端公寓），Ava（Urban ），Eaves（Urban ），Eaves（）（中间公寓）和Kanso（简洁的公寓）。其中，高端物业是主要的房地产，房屋单位的平均租金相对较高，并且长期以来，整体入住率保持在95％以上。

近年来，该公司继续优化其资产分配。一方面，它选择获取具有较高潜力的小特性。例如，在2月，它宣布了计划在德克萨斯州八个公寓社区中收购2700多家公寓资产的计划。另一方面，定期投资资金续签现有物业并出售一些旧资产，以保持市场竞争力和租金保费。总体而言，公司的运营稳定，公司的收入保持了积极的增长。 2024年，营业收入接近30亿美元，净利润率达到36.5％。

表：美国三个住房租赁公司的规模和运营模型的比较