“‘稳定’的宣布，在第四季度和前三季度之间形成了明显的分水岭。”第三方研究机构克而瑞集团董事长丁祖钰表示。
紧接着这次调整，9月底以来，从中央到地方一系列政策组合不断推出，一揽子增量政策密集推出。城市参与程度不断提高，力度也不断加大。不仅优化了住房信贷、税收，广州还率先全面退出限购费等政策。一向最严格的北京、上海也不同程度放松了限购。
中指院监测数据显示，截至目前，2024年全国已出台760多项房地产调控政策，当前政策环境已处于历史最宽松阶段。其中，居民购房成本、住房贷款利率、交易税、首付比例等降至历史最低水平。
由于利好消息不断，市场热情一直持续到年底，房企销售在四季度出现回升。克而瑞最新发布的数据显示，12月份，百强房企成交金额环比增长24.2%；全年同比下降约28%，降幅较11月份收窄近2.6个百分点。
CRIC预计，2025年新房交易规模可能继续保持稳定或小幅下降。从全年走势来看，上半年的下滑基本可以完成，而下半年则可能延续微弱的复苏趋势，如杭州、上海、成都、西安等十个城市安、津、深有望率先企稳，其他城市复苏仍有待传导。
12月环比增长
年底销售“冲刺季”结合利好政策影响，12月房企业绩呈现“尾涨”。克而瑞发布的最新销售数据显示，仅12月份，百强房企实现销售额4513.9亿元，环比增长24.2%，同比增长。
事实上，受益于9月底以来新政的持续利好，10月份房企百强销售额同比增长7%，首次实现同比增长今年的单月涨幅，也推动了销量的小幅复苏。克而瑞数据显示，四季度，百强房企销量同比转正，小幅增长0.2%。公司销售业绩明显好于前三季度。
但由于前三季度市场低位运行，销量连续多月同比下降35%以上，一季度的好转并未能扭转行业的颓势。全年。整个2024年，百强房企实现的销量仍同比下降约28.1%。
随着房地产企业规模持续大幅萎缩，业内一度津津乐道的“千亿俱乐部”也不断裁员。从全面来看，销售规模过千亿的企业有11家，比2023年同期减少5家，是2020-2021年高峰期43家企业的一半以上，基本回到了水平2016 年。
具体来看，“千亿俱乐部”与行业前十基本一致。保利发展牢牢确立了行业“老大哥”的地位，年销售额达3230亿元；中国海外发展和华润置地位居榜单第二位和第三位，销售额分别为3106亿元和2611亿元。万科、招商蛇口紧随其后，以2446亿元、2193亿元的销售规模跻身行业前5名。
其余6家销售额超千亿元的企业中，仅有滨江和龙湖两家民营企业分别排名行业第9位和第11位，明显逊色于同级国企和央企。
丁祖余表示，与2016年相比，虽然百强中民营企业仍占据半壁江山，但前10名中，仍有不少央企屹立不倒，但其中民营企业数量明显减少。
飞速进步的时代已经结束，曾经比较的指标也陷入了历史的黑暗。销售目标就是其中之一。以往各大房企都会在新年伊始制定年度销售目标，但现在越来越多的企业不再追求规模，而是积极管控销售规模，以追求更稳定的发展。即使设定了销售目标，也是相对保守的。
据中指院统计，设定2024年全年销售目标的典型房企约有6家，其中只有越秀地产和天地源上调了销售目标，其他上市房企大多已上调销售目标。保持了近年来的平均水平。从销售目标完成率来看，六家房企平均目标完成率为86%，比去年同期目标完成率低12.5个百分点。从不同企业来看，目标完成率差异较大，滨江集团、保利地产、信达地产均超额完成目标。
“好房子”或成行业新方向
房企的销售韧性来自于市场布局，尤其是高能城市提供的销售贡献最大。
中国指数研究院通过对代表性企业的研究发现，2024年，一二线城市20家百亿级代表性企业的业绩贡献合计占比将达86.5%，小幅提升0.9个百分点。
其中，一线城市销售占比较上年提升4.5个百分点至33.1%，连续多年持续上升，受到强劲市场需求的支撑。一位全国性房企内部人士坦言，公司销售业绩强劲得益于旗下项目在一线城市的良好销售业绩。
许多破纪录的单盘表演也发生在一线城市。克而瑞统计显示，今年全国共有11个超百亿房地产项目上马，分布在上海、深圳、北京、成都等高耗能城市。其中，中海地产共有4个楼盘上榜，其中3个位于上海，推动其2024年在上海的销售总额突破700亿元。
同时，中国指数研究院数据显示，二线城市销售占比小幅下降3.6个百分点，但仍占比53.4%，仍是企业销售的主要来源。
从产品端来看，中高端改进需求逐渐成为企业业绩的支撑。根据中国指数研究院对20家代表性百亿企业重点项目2023年、2024年各面积板块销售贡献分析，面积90-140平米首装修产品销售占比为45.2%，而面积140平方米及以上的中高端产品销售比例较去年大幅提升。
其中，140-200平方米产品销售占比26.8%，同比提升3.5个百分点，200平方米以上产品销售占比15.7% ，同比增长3.4个百分点，表明需求旺盛。
业内人士认为，面对房地产市场日益增长的改善性需求，房企将产品迭代重点放在改善性产品上，推出更多大面积、高品质的中高端产品。
伊涵智库指出，12月底召开的全国住房和城乡建设工作会议也12次提到“好房子”，可见其重要性。房地产企业可以在区位、价格、交付标准、房源供应等方面重点优化，推出更高品质的房源来吸引购房者。其中，以“四代房”为代表的优质新型住宅产品市场份额有所提升。
科瑞指出，新的一年，第四代住宅项目数量将迎来爆发式增长，覆盖更多城市和地区。在主要落地城市，专门针对建设第四代住宅的新项目数量预计将在2025年超过70个，超过上一年这些城市在售第四代住宅项目的总数。其中，南京和西安分别确定了16个和14个第四代住宅项目。预计四代住房供应将成为市场主力。
事实上，政府已经放松了一些规定。上述全国性房企华中市场营销人员透露，现在很多企业都在研究第四代房产品，政府审批也变得更加宽松。 “比如规划施工报告、以前不能打破的礼物，现在都可以了。”
不断优化的产品也可能对购房者形成新的吸引力。华南房地产市场一位负责人告诉记者，目前大量城市都在新规下推出第四代房/土地，房屋购置率大幅提升20%。单位尺寸变小，单价降低，但功能不变。从某种程度上来说，你看，这相当于房屋总价下降了20%-30%，这对购房者来说会具有吸引力。
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