虽然高周转率已经淡出人们的视线，但房企对开发效率的追求并未停止，加快开发步伐，缩短预售周期是普遍现象。对于一些项目，早上 9 点征地，10 点进入施工;部分项目从首次开地仅用了 46 天，制作了近 10,000 平方米的真实示范区;有很多项目的预售期被压缩到六个月以内。
可以说，房企从来没有走出“速度”的焦虑。它还给人一种错觉，整个行业似乎回到了熟悉的 2018 年时代。
01 最短开业时间不到2个月，项目开发步伐普遍加快
说到高周转率，就不得不提到碧桂园最著名的“456”模式：拿地后 4 个月，现金流为正 5 个月，资金周转 6 个月。
高周转率的核心目标是提高资金的回收率，实现滚动发展。这种模式，再加上高负债、高杠杆，成为房地产的“三高”模式，在过去几年里非常流行，是房地产企业实现快速扩张的核心武器。
目前，房地产追求规模的阶段已经过去，特别是随着大部分房地产企业投资的缩水，滚动式发展基本不复存在。不过，这并不意味着房企不再重视开发效率，相反，近两年房地产项目开发效率提升的趋势非常明显。
例如，许多项目从土地征用到规划的周期已缩短到不到 7 天。
今年年初有自媒体统计，2023年杭州新拍卖地块规划最快时间7天左右，其中，由中天开发的一个项目已经在6天内敲定。
杭州上半年效率最高的 5 个项目从征地到首次开放仅用了 66 天或更短的时间。其中，最快的是滨江亭翠轩，仅用了 46 天就完成了近 10000 平方米的实景示范区。
再看看另一个城市习安，CRIC数据显示，2024年上半年，习安新盘平均预售期为9个月，约半数项目的预售期不足6个月。龙头房企发展明显加快，龙湖、中海、保利等房企最短的预售周期控制在3个月内。
房企为何如此“急迫”？
众所周知，时间是投资额巨大的房地产项目最大的成本之一。这在任何时候都是一致的。与往年相比，房企的成本压力现在更加焦灼。毕竟，好年景下，晚开可能只会赚少钱，而现在晚开可能不仅少赚点钱，还会转盈转亏。
此外，第一期开盘周期的压缩也是为了应对当前复杂多变的市场形势。
一方面，尽早进入市场是在快速变化的环境中争取更多确定性的唯一途径。房地产仍处于调整期，市场变化、政策变化随时发生，对于房地产企业来说，最快的入市速度是最安全的。
为什么？下面是一个示例。
前不久，明元军在一篇文章中谈到了放宽土地拍卖的现象。例如，在广州，去年 11 月出台了新规定，允许阳台占建筑内建面积的 20%。今年，针对优质地块启动了“高品质住宅”试点，相继拍卖了几块带阳台的地块，分别占面积的25%和30%。
这意味着市场上很快就会出现许多 EFF 率超过 130% 的房屋。那个年初房价100%的项目还在被谈论，几个月后就被后来者打败了。
除了政策风险，市场的快速波动也迫使房地产公司加快发展步伐。
目前，市场波动较大，可能这个月不错，下个月不会好。大局为每个项目留下了一个短暂的窗口。最快的上市时间是在快速变化的环境中获得更多确定性的唯一途径。
另一方面，房企的策略高度趋同，只有提前入市才能抢占先机。
近年来，房企在投资布局和产品规划方面表现出高度的一致性：聚焦核心城市的核心区域，努力完善和豪华的住宅产品。
高度的战略趋同加剧了产品的同质化竞争。
当下市场处于供过于求的状态，项目之间的竞争可以说是赤裸裸的肉搏战程度。早入市的项目可能会得到一碗汤，而晚入市的项目可能连碗都碰不到。在这种情况下，提早入市就是抓住机会，先发制人的契机。
02 开发增效是一项系统工程，考验房地产企业的综合管理能力
无论从客观环境还是主观意识的维度，房地产企业都有加快发展的需求。对此，头部房企也给予了足够的重视。
例如，华润置地去年曾提出对标工期和交付。今年，优秀城市、优秀项目内部对标的核心是传播和复制那些快速、优秀的全维实景展示的项目经验。建设全真实示范区的效果和速度也已包含在每个城市的整体 KPI 中。
据悉，从收购土地到开启全立体实景示范区，华润置地最快只需 85 天即可完成。
绿城在提高运营效率方面取得了显著成效。根据半年度报告，2024 年上半年，新项目从征地到建设和运营回报转正的周期平均加速分别为 0.4 个月和 2.1 个月，分别达到 1.7 个月和 9.5 个月。
在其主要城市，数据对比更为明显。其中，杭州从土地征地到运营恢复的时间从8.8个月缩短到7.1个月，习安从土地征地到首次开放的时间从6.7个月大幅缩短到3.5个月。
那么，领先的房地产公司如何实现发展乃至整体运营效率的提升呢？
1. 这
发展步伐加快，所有部门需要共同努力
要卷速，还要卷质量;要让老板满意，也要让客户认可，典型的既要又要。
因为，即使使用相同的开放周期，现在也比过去要困难得多。因为现在大部分项目都在做全维度的实景示范区，也就是在正式交付后提前提现部分场景，除了传统的售楼处和样板间外，还包括社区大门、公共区域花园景观、建筑立面甚至会所、地下室等。
拥有该项目的示范区，甚至完成了整个景观轴线，相当于提前呈现了一半的社区花园景观。也有一些项目将售楼处与社区俱乐部融为一体，俱乐部的业态提前投入运营，会所的商业、餐饮甚至教育机构在第一阶段已投入运营。
这一轮地产企业发展与效益提升绝对是一个系统性的工程，考验的是市场营销、工程、成本、设计甚至招商等各个专业的统一作战能力。
2. 所有工作都已完全抢占，一旦获得土地，施工将立即开始
当谈到开发效率时，最大的担忧是项目的质量受到影响。如果只是单纯靠匆忙忙地加快工作速度，把所有的压力都放在工程端的节点上，必然会受到影响。
事实上，提高开发效率最重要的事情是完全前置工作。
比如在一些项目中，前脚一拍完，后脚施工队就进场，中间几乎是无缝衔接的。
自
做到“拿到地就开工”，必须满足三个条件：有图纸、有证、有人。
绘画正面并不是什么新鲜事。在收购土地之前，已经提前完成了很多前期工作，比如地块计算、客户研究、产品定位等。房地产公司带着设计计划去买地，有些甚至完成了地下室的效果图。在一些项目中，挖掘机和钻机在现场外等待，只为等待拍卖完成，他们会立即进入现场进行挖掘。
人类的问题得到了更好的解决。领先的房地产企业都有战略合作单位，提前匹配良好，随时准备开工建设。
我们来谈谈许可。一般来说，在项目开始之前必须获得施工许可证。过去，“一拿地就开工”的项目大多被怀疑无证施工，不得不面临处罚。
目前，为提高房企拿地的积极性，各地纷纷优化土地拍卖流程，将一征地即开工转为合规经营。
例如，广州直接提出为房地产企业提供“全链条保姆式”土地流转服务，通过优化土地供应程序，房企可以实现“土地拍卖进驻”和“土地收建”。
支持房地产企业提前编制设计方案，由规划和自然资源部为土地企业提供技术指导并出具技术审查意见，建设单位可根据意见开展施工图设计审查等工作，并在企业正式完善土地使用程序后， 建设项目规划许可证可在 3 个工作日内签发。
根据 9 月出台的南京新规定，房地产企业可以凭土地出让合同申领建设项目规划许可和施工许可;并且申请后，您可以提前进入现场，凭合同进行土地测量、施工等工作。
在政策的支持下，提高房地产项目开发效率是理所当然的事情。
3. 标准化产品和流程，提高开发全过程的效率
说到图纸预排，就不得不提产品标准化。因为，这是房地产公司快速和预制图纸的关键。
过去，在高周转的时代，房地产行业有一句话：“一套图纸，全国通用”，用来形容最终的产品标准化。
虽然略显夸张，但不得不承认，标准化仍然是房地产企业降本、提高效率、增质的重要手段。
以滨江为例，在其大本营杭州，滨江的发展效率一直处于领先地位，这与其产品的高度标准化密切相关。
以今年上线的杭州滨云锦绣里为例，26万平方米的超市从征地到开业仅用了4个月时间，是申广场、会所、地下恒温游泳池等的真实展示。
市场上有传言说滨江在杭州，几个楼盘项目可以共用一个售楼处。由此可见高度标准化。
为了使高度标准化的产品继续受到市场的青睐，产品需要不断迭代更新并在市场验证中不断发展。
例如，在产品标准化方面，滨江建立了包括“A+定制、A+豪华、A+经典、A豪华、A经典、A舒适、B豪华、B经典、B舒适、C豪华、D经典、D舒适、D豪华、D经典、D舒适”四大产品体系十五个标准版本的完整产品标准化体系。
收购土地后，设计可以从产品库中快速筛选出各种标准进行组合优化，快速形成新的产品方案，从定位、方案设计、招投标到材料采购等开发环节，大大提高了项目的效率。
在项目管理中，标准化还起着降低成本和提高效率的作用。
目前，滨江已建立起“模范优先系统”、“工程防漏水控制系统”、“隔声降噪专用控制系统”、“门窗系统专用控制系统”、“成品保护系统”、“房屋检查系统”等一系列项目管理标准化体系，以提高工作质量控制的效率和准确性。
除了图纸和证书，“人”因素还影响着项目开发的效率。多年来，滨江形成了一批供应商团队，双方的合作在沟通成本、高管理效率等方面形成了双方难以复制的优势。
结论
在房地产飞速发展的时代，我们常说，房地产企业只有努力经营，才能留在原地。
虽然鳞轮英雄的时代已经过去，但房地产公司似乎不能放慢脚步。
所谓“快”，不再是追求资金的快速滚动，而是追求提高项目各流程的效率，节省不必要的时间浪费，应对外部环境的快速变化。而这，其实也是对房企综合实力的一次大考验。
本文来自微信公众号“明远地产研究院”，作者：燕之，36氪为授权发布。
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