厦门楼市人气火爆
10月的火爆市场不仅是一线城市独有，厦门也创造了骄人的业绩。
新屋销售创三年来新高。
厦门房产联合网数据显示，10月厦门共销售一手房5586套，其中住宅3157套，环比增长222.14%，同比增长128.44%。
二手房虽然不如新房那么受欢迎，但同比却实现了环比增长。 10月，厦门二手房共销售2575套，成交面积为㎡；其中二手房销售1975套，环比增长46.3%，同比增长41.88%；成交面积平方米，环比增长40.21%，同比增长35.65%。
在成交量带动下，厦门新房、二手房价格止跌回升。要知道，此前厦门的房价一直是领跌的。
国家统计局披露，10月份厦门新建住宅环比增长0.2%，二手住宅环比增长0.1%。厦门是10月份新房和二手房环比同时增长的三个城市之一（另外两个是上海和深圳）。
然而，正如我多次强调的那样，过去三年救市的效果越来越短，最多只能持续两个月。
进入11月，广州市场立即转冷，恢复到救市前的交易量，厦门也不例外。
据克而瑞厦门披露，11月前两周，厦门商品房成交量持续大幅下滑。 11月第一周交易量较前一周减半，第二周继续回落，回到本轮大规模救市前的水平。
新房成交均价再次回到3万以下。
目前二手房周成交量仍维持在较高水平。
02
厦门房价调整逻辑
厦门市场走弱的速度如此之快，房价也出现了下滑。根本逻辑是，这个城市的房价虽然有所调整，但依然遥不可及。
此外，本市居民杠杆率已经全面拉长，很难再提高。
此前厦门房价一直领跌时，本文具体分析了厦门房价下跌的主要逻辑：
首先，其调整的根本逻辑是房价与城市本身的“道德失配”。这也是大部分中心城市房价调整的核心原因之一。
说白了，就是房价太高，严重超出当地老百姓的购买力。
厦门虽然拥有副省级城市、计划单列市的称号，但经济实力、金融实力、人口规模都非常一般。
就工业而言，是苏州、南京、合肥等城市无法比拟的。尤其是与苏州相比，工业和经济实力相差几个数量级。
厦门房价最鼎盛时期，房价收入比接近40。也就是说，一个厦门平均收入的人，想要买一套厦门平均面积的房子，就得四十年不吃不喝。
此前，本文详细介绍了深圳楼市为何上涨、为何下跌。
简单总结一下，深圳房价在上一轮牛市中率先上涨，从2015年初的3万多成交价上涨到2021年初的8万多成交价，挂牌价甚至超过了90,000。这背后有两股力量的推动。 。
一是人口不断涌入带来的硬需求，二是经济、工业、金融、科技、创新等综合实力不断提升，引发全国各地热钱涌入。深圳，就是炒作。
厦门上一轮房价上涨也是受这两个因素影响，但侧重点不同。深圳房价的上涨，需求和投机之间的比例为40-60%，而厦门则为28%-20%，这意味着投机是其房价的绝对支撑。
与深圳相比，厦门的产业根本无法支撑如此高的房价。
如今，深圳房价已从8字头跌至5字头。
厦门还有哪些支撑力量？
二是厦门居民杠杆率较高。
2021年之前，厦门居民杠杆率位居全国第二，仅次于深圳，足见其购房热情。
由于这几年的调整，厦门居民杠杆率已经跌至第六位，深圳跌至第五位，杭州排名第一。
虽然排名有所下降，但杠杆率绝对数仍然很高，很难拉上去。
大家可以看看全国的整体情况。
2019年之前全国家庭杠杆率飙升，2020年9月达到60.8%，2020年9月以来没有发生大的变化。
这一趋势清楚地表明，居民再也无法拉动杠杆了。
第三，台海局势。
台海局势的加剧是厦门楼市下行趋势中不可忽视的因素。
中央对地方政府连续三年的救市未见成效，且效果越来越短。根本原因是它对房价下跌的基本面因素没有作用。
这篇文章之前已经多次强调，房价、收入、预期之间必须找到新的平衡。只有出现新的平衡点，房价才会止跌。
无论是放宽限购、放开结算、还是减少首付等措施，这都无法实现。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入的差距，要么增加居民收入，要么不断降低房价。另一方面，信心又恢复了。
无论是降低房价收入比，还是恢复信心，都必须以经济和就业的复苏为基础。
03
稳定楼市并不容易
由于本轮救市引发一线和部分强势二线城市市场房价飙升，我多次强调大家要谨慎乐观，不要盲目乐观。
你得让子弹飞一会儿。楼市稳定并不容易。
从国家统计局披露的数据来看，虽然10月份一线及部分强二线城市市场景气，但全国整体成交量却不及9月份。
1-10月，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品住宅销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。
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