海珠区工业大道南大前围1、12号地块（规划管理单元）控制性详细规划。资料来源：广州市规划和自然资源局
本报记者（本报）记者梁宝鑫 深圳报道
自然资源部下发《关于使用地方政府专项债券资金收回收购现有闲置土地的通知》（以下简称《通知》）后不久，广州就宣布收回一块闲置土地。
11月13日，越秀地产公告称，其非全资子公司于当日与广州土地开发中心签署了广州大干尾两幅土地收购入库协议，预计将获得现金补偿约15.29亿元。
据了解，上述广州大干尾两幅地块此前规划为商业用途。越秀地产于2021年7月收购，但尚未动工。越秀地产表示，目前计划将全部征地入库所得款项作为集团营运资金。不过，这笔金额只有在仓储用地转售完成后才能获得。
根据最新规划，上述土地将调整为住宅用地，并已纳入广州市今年拟建商品住宅用地项目清单。
中国指数研究院华南分院分析师杨永军在接受华夏时报记者采访时表示，由于目前市场分化趋势依然明显，核心城市与三四线城市的差距城市之间，以及核心城市中心城区与远近郊区之间的市场人气存在一定差距。聚焦核心城市的核心区域，是当前包括越秀地产在内的多家龙头房企的投资策略。预计土地置换将有助于其优化土地储备资源，提高运营效率和企业效益。
获得现金补偿15.3亿元
公开资料显示，广州大干尾地块包括编号为 和 的两块地块，总用地面积约1.55万平方米。位于广州市海珠区工业大道南侧大干尾。它之前计划用于零售和商业目的。商业金融目的和批发市场目的。
2021年7月，越秀地产通过非全资子公司越秀华城收购百城投资98%股权，百城投资拥有广州大干围地块产权。
收购时，原计划将广州大干围地块开发为商业用途。截至11月13日越秀地产公告日，基于包括但不限于市场状况、商业地产供需、预计开发成本以及优化利用集团内部资源等多种因素，大干尾地块广州尚未开发。
越秀地产介绍，这两块地块账面价值约为15.3亿元，收储现金补偿约为15.29亿元。公司预计税前亏损约106万元。
越秀地产还表示，“董事认为，土地征储将有利于集团优化资源利用，长远有利于集团未来发展。”
据越秀地产公告，土地收储完成后，广州土地开发中心将继续出让广州大干尾地块。
公开信息显示，10月18日，广州市规划和自然资源局公布了该地块规划调整方案。拟将用地由与商业用地相适应的商业用地调整为二类居住用地，并改变用地规模。比例由8.03/7.38调整为4.2，建筑密度由68%降低至35%，绿地率由10%提高至20%。
杨勇军指出，越秀此次交给政府收储的大干围/34地块位于越秀地产目前正在开发的商业项目越秀天汇江湾项目内。此次收储将有助于相关部门完成后续调控调整和重新出让土地。由于该地块位于越秀地产正在开发的项目范围内，预计越秀地产重新竞标的概率较高，本次收到的现金补偿或可在竞标中重复使用对于该地块。
值得一提的是，在广州大干尾地块征储之前，越秀两块土地已移交给土地开发中心征储，收回资金120亿元，但补偿金额为以应付票据的形式。
8月30日，越秀地产公告称，广州土地开发中心从越秀花城收回广州市白云区广龙地块，该地块包含三幅地块（3宗），总土地面积约12.39万平方米。平方米，售价70亿元。截至公告日，上述土地尚未开发。补偿方式为向广州土地开发中心提供等值的应付票据，应付票据的价值可用于广州市新出让的市政土地。
9月2日，越秀地产公告称，子公司广州新秀、广州城建同意将暨南大学北侧2号地块土地使用权移交土地开发中心收购入库，作价50.03亿元元。预计税前净亏损约为174.38万元。补偿方式为向土地开发中心提供等值的应付票据。应付票据仅可在广州市番禺区使用。
有利于推动房地产市场止跌企稳
克而瑞统计了2023年至2024年上半年全国成交住宅用地超过10个的城市。观察成交地块的开工情况发现，整体开工率仅为6.48%，占比也较低。开工率极低。其中，不同城市分化十分明显：一线城市开工率达到81%，二线城市则大幅下降至24%，三四线城市仅为2%。 %。
据中信证券测算推测，截至今年6月底，全国闲置未开发土地规模约为500-6亿平方米。全国100个大中城市潜在可回购土地规划建筑面积约5.4亿平方米。理论上，全国潜在回购仓储用地规模将比预计值进一步增加。
11月7日，自然资源部发布《通知》，为各地启动闲置土地回收收购工作提供政策指导和工作依据。其中，《通知》指出，优先收回收购企业无力或不愿继续开发且已供应但尚未开工建设的住宅用地和商业用地。其他用地、已进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地、因土地再开发或基础设施建设效率低下而需要收回的土地，以及已开工地块中计划分割而未收回的部分但也可以包括构造的。恢复获取范围。
值得一提的是，2019年9月召开的国务院常务会议提出“专项债券资金不得用于土地储备、房地产相关领域”。此后，土地储备专项债券暂停发行。这是时隔五年的重启。
可见，上述广州大干尾两块地块属于“已供应但尚未开工的住宅用地和商业用地”。
此外，中国指数研究院认为，《通知》明确“利用专项债券资金回收收购存量闲置土地，是为了减少市场存量土地规模，改善土地供应与土地供应关系”。需求、增强地方政府和企业流动性、促进房地产市场复苏的“稳住重点措施”，鼓励地方利用专项债券资金收回征地、盘活存量。政府提高土地资源利用效率二是可以减少市场上房地产用地规模，改善土地供需关系；二是可以增加企业资金流动性，有利于房地产企业集中资金用于保障性住房交付，改善市场预期；还有利于改善企业土地储备结构；三是可以提供适应市场需求的新产品，进一步改善供需关系，有利于推动房地产市场止跌企稳。
不过，中信证券在10月研究报告中也指出，回购最有可能发生在新一二线城市（如广州、南京、天津、郑州、长春），因为一线城市很难一方面要发展。该地块面积较小，当地政府无需更换核心区地块。三四线城市难以吸引开发企业后续投资，预计短期内难以开展纯粹回笼资金的土地回购。
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