11月14日，佛山顺德北滘南屏路以西其中一幅地块以底价成功出售给佛山市顺德区陶君房地产开发有限公司（以下简称“佛山陶君”）。约2.95亿元人民币。面积约2.95万平方米，折合楼面价4000元/平方米。这是2024年北滘镇首次住宅用地出让。
该地块毗邻碧桂园总部，也是佛山11号线碧江站上方规划用地。容积率不高于2.5，绿化不低于30%，无新增建设要求。大概率会建低层别墅或改善工程。周围还有低层自建房和碧桂园别墅。
如此低的成交价格出乎市场意料。
但追查佛山市陶君工商渗透信息可以发现，其背后的实际控制人为佛山市顺德区陶惠房地产开发有限公司（以下简称“佛山陶惠”），该公司旗下有碧桂园老将苏如波。
从表面上看，碧桂园与佛山桃汇并无直接业务关系。事实上，这个优势已经被“我们自己人”占据了。
不要让富水流到外人的田地
北滘上一次出售住宅用地要追溯到2022年12月底。
当时，广东顺控城投置业有限公司以相当于5600元/㎡的楼面价拿下北滘坦洲会展旁的“巨无霸”地块；数月前，2022年5月，佛山星霸房地产开发有限公司（以下简称“佛山星霸”）收购了北滘南屏路以西第二幅地块，楼面价相当于至约5097元/㎡。
佛山星霸此次收购的土地总投资16亿元。项目名为“顺控博悦湾新翼”，案例名为“风逸龙庭”。据佛山住房保障房地产信息网显示，泊悦湾新翼总体规划488套，其中已签约登记共241套，销售率为49.4%。
佛山陶君拿下的地块紧邻泊悦湾新翼，但两者楼面价和造价却相差足足1000元/㎡。
而且，泊悦湾新翼项目是一个所有住宅楼都作为人才住房的项目。含装修交货价限制在约14600元/㎡以内。还需建设商业用地约14200平方米，开放空间不少于2032平方米。公园绿地、幼儿园面积3780余平方米等。
这意味着泊悦湾新翼项目投资成本较高，利润有限。
该土地收购时，佛山星霸由碧桂园海外关联公司帕拉丁资产管理有限公司（以下简称“帕拉丁”）通过多级全资子公司持有。 是碧桂园旗下的轻资产运营平台，主要进行项目研判、投资运营、风险控制、资产管理等。
泊粤湾新翼项目由广东腾粤建筑工程有限公司（现更名为“腾粤建筑科技集团有限公司”，以下简称“腾粤建设”）承建，施工单位为广东腾粤博邑建筑设计院有限公司，碧桂园旗下企业。
2023年10月，杨国强和莫斌罕见地公开露面，视察这个位于碧桂园总部旁边的项目。两位大佬的出现更多是为了回应市场“出走”的传闻。
2023年12月，碧桂园喊出“卖锅撑公司”。高管集体降薪，开始大规模抛售资产，其中包括广州增城凤凰酒店、珠海万达商管股权、泊悦湾新地产等五个资产包。 Wing项目公司由碧桂园划转至序列集团。
天眼查截图
北滘南屏路以西的一幅地块挂牌出售时，市场普遍认为如此低的楼面价是为了通过低价“补贴”顺控集团在泊悦湾新翼项目投入的高额成本。 。
结果，获胜者是佛山陶君。
天眼查显示，佛山陶君成立于2023年5月，法定代表人为李秉轩。李秉轩现任佛山桃汇董事长兼总经理。他和苏如波分别持有佛山淘汇20%和80%的股份。同时，李秉轩现间接持有碧桂园子公司诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司2%股权，也是该公司董事之一。
苏如波是碧桂园的创始人之一，李秉轩是碧桂园项目的投资人。北滘南屏路以西其中一地块的这块“沃土”，相当于流入了碧桂园“下属企业”的手中。
苏如波的《小碧桂园》
1997年，杨国强、杨尔柱、苏如波、张耀源、欧学明共同创立碧桂园，腾跃建设就是他们的财富公司。
早年，苏如波、张耀源、欧学明三人兼任碧桂园区域总裁，管理3-10个项目。其余项目则由剩下的区域总裁负责管理，这些区域总裁主要是中高层管理团队成员，但很少有人晋升为副总裁。这与杨国强所倡导的“汇聚四海英才，汇聚众人智慧”的职业经理人路线背道而驰。
为了打破家族式整体权力格局，杨国强不断引进职业经理人，如彭志斌、王少军、吴建斌、黄玉臧等。虽然苏汝波、张耀源等老股东一直在碧桂园庞大的董事会，他们基本上已经逐渐退居幕后。
其中，苏汝波、张耀源于2017年4月辞去碧桂园执行董事职务，正式退休。
然而，早在2007年2月，苏如波与配偶李兴梅就成立了佛山市宏基业房地产有限公司（以下简称“佛山宏基业”），并于次年3月创办佛山桃汇。
苏如波“开小灶”的时间，恰好是碧桂园上市前后。 2007年，碧桂园完成上市后，杨国强、杨尔柱、苏如波、张耀源、欧学明等人的身价暴涨，集体闯入当年胡润富豪榜前60名。
其中，杨国强、杨惠妍家族以1300亿元财富成为中国首富，远远超过第二名九龙纸张寅家族的770亿元。 2006年杨父女的财富仅为12亿元，排名第281位。杨尔柱的财富也从8.5亿元暴涨至225亿元，排名第22位。苏如波、张耀源、欧学明均以115亿元财富排名第59位。
此后，他们经常出现在佛山的富豪榜上。
从天眼查的工商信息来看，苏如波基本上在碧桂园或关联公司中担任高级管理人员、法定代表人并履行职责。在佛山宏基业和佛山桃汇，除了作为实际控制人外，李兴梅和李秉轩对公司基本负有全部责任。某种程度上，也是为了避免同行业竞争。
李秉轩是谁，他与苏如波夫妇又是什么关系？这三个人都很少出现在公众面前。
但可以肯定的是，佛山桃汇是苏如波创办的房地产开发平台，而佛山宏基则专注于建筑领域。同时，两个平台还刻意回避与碧桂园的业务往来。
公开资料显示，佛山淘汇深耕珠三角地区，涉及住宅、公寓、商场、电影院、酒店、产业园等业务。截至2023年6月末，公司在佛山、肇庆、清远、惠州等城市拥有项目12个，总开发面积超170万平方米。
源媒体慧查佛山住房保障房产信息网发现，佛山桃汇在佛山开发了8个项目，基本分布在顺德区。其中，建设单位及施工单位信息正式备案的项目均与碧桂园、腾跃建设无关。
在最新的土地收购中，2023年5月，佛山桃汇股东组成个人财团（李秉轩、苏志贤、李兴梅、苏彦明）从龙湖手中抢夺大良德胜河北岸土地，交易价格约为3.91亿元。 ，保费率为24.9%。
该土地项目公司为佛山陶君，名称为陶汇金湾瑞福。承包商为广东潮和兴建设有限公司，合作物业公司为龙湖智能生活。
时隔一年半，苏如波再次出手，收购了碧桂园总部旁边的一块“沃土”。
杨惠妍自信回来了
上述地块总价并不高，但目前碧桂园仍无资金拿地，正专注于化解债务、保证交割。
今年前十个月，碧桂园实现权益销售额407.2亿元，比上年的1612.6亿元下降70%以上。
最新财报显示，截至2023年6月末，碧桂园总债务达到1.36万亿元，成为当时债务最高的第二大房地产企业。其中，带息贷款总额2579.1亿元，现金余额1305.69亿元。
销售萎缩不利于解决债务。今年9月，杨惠妍希望寻求将一批境内债券的分期延期至2025年3月，涉及金额约150亿元。
在保障交付方面，今年前9个月，碧桂园累计交付房屋23.5万套，交付面积2800万平方米，完成2024年超48万套的规划目标近一半。 2023年，累计交付房屋60万套。
日前，在碧桂园11月管理层会议上，杨惠妍提到，当前的房地产政策利好开始带动市场销售出现积极变化。她的信心又回来了，今年她首次提出以中期计划为主。
女老板在会上表示，“短期来看，首要任务是切实保障住房交付；中期来看，要保护好主体，只有主体健康，公司才有生意” 、一个团队，从而一个未来；从长远来看，房地产仍然是一个巨大的市场。”
她的信心更多来自政策面——政府也在扩大白名单的覆盖范围。
与今年9月13日的数据相比，截至10月10日，不到一个月的时间，碧桂园白名单项目、新增贷款、延期资金分别增长12.8%、260%、62.8%。
因此，杨惠妍相信碧桂园的平台可以满血复活。 “每个人都要有信心。”
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