来源：宝龙频道公众号
文/狄进军
随着宝龙地产的人事任命公告，陈德利辞职的传闻终于尘埃落定。
11月1日，宝龙地产发布公告，宣布联席总裁陈德利先生（简称陈先生）将辞去宝龙地产及宝龙商业管理控股有限公司相关职务。本次变动自2019年12月1日起生效。 2024 年 11 月 1 日。
宝龙地产表示，陈先生辞职的原因是为了将更多时间投入到其他业务事业中。陈先生在任职期间为宝龙地产集团做出了宝贵贡献，董事会对此表示感谢。
与此同时，宝龙商业还发布公告称，陈德利因需要投入更多时间处理其他业务，辞去执行董事及首席执行官职务。此变更将于 2024 年 11 月 1 日起生效。
01
曾担任多家房地产公司高管
陈德利的商业履历极其丰富。
公开资料显示，陈德利出生于1974年。1997年，陈德利被任命为新加坡宜来集团武汉分公司总经理。 2001年9月，陈德利调任四川华立集团顺源商业地产公司总经理。 2006年6月，陈德利出任新加坡凯德置地凯德零售中国总经理。区域总经理，积累了丰富的商业地产管理经验。
2010年8月起，陈德利加盟万达，历任万达商业管理运营中心常务副总经理，万达投资中心副总裁、总经理，万达运营中心常务副总裁、总经理。
陈德利第一次引起网友关注是因为他2016年5月发布的一条微博，微博中写道：“有些从事电商的人前世可能从事房地产营销，但前途一片光明。”但闭门工作；搞文学研究的人既傲慢又固执。”
当时，有业内人士认为，陈德利的这条微博是万达内部对其电商业务的不满。据悉，万达电商当时正处于内部调整阶段，宫一涛、董策等CEO及团队并未取得预期业绩。
2016年7月上旬，有消息称陈德利已向万达提交辞职报告，等待最终批准。
当时，陈德利也选择通过微博表达自己的感受。同年7月13日，他在微博发文：“上帝给了我们第一声哭泣，但后来，我们努力寻找欢笑……这段旅程总是那么难以分离，却又惊天动地，即使我到达了。”人生的巅峰，我还是想回到起点，痛快地哭……”一位资料显示为万达集团员工的网友评论道，“一切顺利~期待再次见面”。似乎证实了传闻陈德利辞职。
2016年8月，陈德利再次跳槽，加入新城控股担任联席总裁，分管商业管理事业部和资产管理中心。
虽然新城控股涉足商业地产领域已久，但在陈德利加入之前，公司对于商业板块的发展战略仍不明确，投资运营架构还不够完善。截至2013年底，新城控股在建和开业的商业项目仅达8个。
2012年，随着“吾悦”商业地产品牌的诞生，新城控股推出“住宅+商业”两轮驱动的开发模式。 2014年，公司加快推进经营战略，目标是“三年内建成40家购物中心，到2020年建成80家以上”。为此，新城控股积极招募商业地产人才。当时，来自行业龙头万达的陈德利成为最佳人选。
加入新城控股后，陈德利也沿用了此前在万达的发展策略，即主张规模优先，追求“快”和“多”，推动了新城控股商业地产项目的快速发展。
2017年10月，陈德利升任新城控股联席总裁，并制定了2020年开设百家吾悦购物中心的新目标。
值得一提的是，2020年，新城控股董事长王振华被曝涉嫌猥亵女童。王振华之子王晓松接任新城控股董事长。
随后，新城控股开始“自救”。公司开始对外淡化王振华的作用，并聘请了时任万达宝贝王集团董事长、陈德利在万达时期的领导者曲德军。
2020年3月，陈德利辞职，曲德军负责商业管理部门。此后不久，曲德军升任新城控股联席总裁。
当时不少业内人士认为，陈德利的下台或许从王晓松上台那一刻起就已经注定。
2019年12月30日，宝龙商业在香港上市。仅半年后，从新城控股辞职的陈德利加盟宝龙。
02
连续三年位居上市地产公司高管薪酬榜第一
2020年6月，陈德利正式受邀加盟宝龙商业。
一位内部人士向媒体透露，陈德利加入宝龙后，引进了一批优秀的业务经理加入宝龙，调整组织架构，成立区域公司，使公司管理更加精细化。与此同时，宝龙商业从管理层到各核心业务部门，都进行了重大的人员优化和调整，尤其是部门负责人，调整幅度接近一半。
另一位消息人士称，在陈德利之前，宝龙商业曾引进过多名职业经理人，但都没有持续多久。他们陆续上船又离开。
为了笼络人才，宝龙也给了他足够的礼遇：陈德利除了担任宝龙商业CEO外，还担任宝龙地产联席总裁，负责集团相关业务整合事宜，协助公司首席执行官负责处理集团的业务运营管理。 。
在奖励方面，宝龙也提供了相对优厚的条件。 2022年9月10日，宝龙商业发布公告，与公司执行董事兼首席执行官陈德利签署认购协议，有条件同意陈德利认购1125万股新股。双方约定的认购价格为24.30港元，认购金额约为27.3亿港元。同时，公司拟奖励陈德利与配股数量相同的1125万股公司股票。
配股及送红股后，截至2024年6月30日，陈德利合计持有宝龙商业股份3.53%，其中562.5万股送红股尚未归属。
原定2025年6月1日为第二次股份赎回日，但由于陈德利辞职，他显然无法获得这些股份。
宝龙商业在2024年半年报中指出，该奖励需满足一定的行权条件，包括但不限于陈先生满足企业文化价值的需要；于相关归属日，陈先生尚未从其在集团内的现有职位调离。工作降级；实现集团的财务业绩目标。
据企查查了解，陈德利目前是宝龙商业第三大股东。陈德利通过其本人及其控制的迎祥企业有限公司持有宝龙商业股份总数的2.65%。
2024年5月，乐居财经发布2023年上市物资公司高管薪酬表。时任宝龙商业CEO陈德利以3672万元年薪问鼎榜首。这已是他连续第三年位居上市材料公司高管榜首。名列前茅。
2021年至2023年，陈德利在宝龙商业的年薪总额分别为5690.2万元、5712.3万元、3762万元。尽管他2023年的薪资较上年大幅减少2040.3万元，但仍遥遥领先于其他同行。
对于宝龙商业，陈德利有自己的打算。早在宝龙商业2020年业绩发布会上，陈德利就已经制定了宝龙商业未来三年的发展规划和战略。
商业板块出租率超过95%，开业面积超过1500万平方米。预计跻身长三角行业前三名。
住宅物业板块，未来三年合同面积将突破5000万平方米，毛利率将提升至25%以上。从收入构成来看，增值服务收入占比应达到40%以上。
理想很丰满，现实很骨感。在陈德利未来三年的发展规划和战略中，除了地产板块的毛利率目标外，其他目标均未实现。
商业板块：2023年，宝龙商业管理的商业项目出租率下降至91.2%；开业面积1077万平方米，距离1500万平方米的目标还有较大差距。
住宅物业板块方面：2023年，宝龙商业地产板块签约面积3121万平方米，远低于5000万平方米的目标；房地产板块毛利率达到25.4%，实现目标；房地产业增值服务占比仅为22.7%，远低于40%的目标。
03
业绩波动或成陈德利辞职推手
陈德利辞职的消息传出后，有业内人士认为，可能与宝龙商业近期业绩不理想有关。
8月27日，宝龙商业发布2024年上半年业绩公告，实现营收约13.33亿元，较去年同期的12.75亿元增长4.6%；股东应占利润有所下降，去年同期为2.57亿元。减少至19450万元，下降24.3%。
对于利润下降的原因，宝龙商业在此前的预警公告中解释称，房地产行业低迷引发流动性危机，导致房地产开发商相关应收账款信用风险增加；基于审慎性原则，本集团会计应收账款进行了减值测试，并计提了合理的减值准备；市场竞争加剧，集团开展更多营销活动以增强消费者购买意愿，导致集团承担的相关成本增加。
汇盛国际资本总裁黄立冲告诉帝金君，2023年11月29日，宝龙地产发布公告称，无法支付2025年4月到期的1591.625万美元票据利息，构成实质性违约。考虑到宝龙地产的违约事件，陈德利的辞职变得更加复杂。宝龙商业在面临自身业绩不佳的同时，还要应对母公司债务危机带来的拖累。这种双重压力可能促使公司需要新的管理层来制定和实施新的应对策略。
黄立冲进一步指出，宝龙地产近年来因债务违约问题引发广泛关注。这些财务问题不仅加剧了集团整体财务压力，也对宝龙商业的经营和投资环境产生了连锁反应。宝龙地产未能履行财务义务，导致投资者信心下降，资本市场对集团其他业务板块的预期更加悲观。作为宝能地产相关的业务板块，宝龙商业不可避免地受到影响，面临较大的财务和经营压力。
“现在市场不好，收入高却达不到老板要求的职业经理人只能被用来背黑锅。商业广场、商铺的租金价格近年来下降非常严重，供给也越来越少。”太大了，远远超出了消费能力。”乌桃市市长薛建雄分析道。
上海中原地产高级分析师陆文曦认为，当市场业务数据表现不佳时，如果公司不及时调整、按部就班，可能面临较大压力，数据肯定不会好。因此，此次人员调动可能是为了让公司经营状况得到一定程度的改善。
不过，也有专家认为，陈德利离开宝龙的原因，不能断定与业绩有直接关系。
中企资本联盟首席经济学家白文曦指出，根据宝龙地产和宝龙商业的公告，陈德利离开宝龙的原因主要是“把更多的时间投入到其他业务上”。这份官方声明显示，陈德利的辞职与公司业绩并无直接关系，而是出于个人职业规划考虑，但这并不排除是业绩不理想的一种相对委婉的说法。虽然业绩下滑可能对陈德利的辞职产生一定的影响，但根据目前的信息，我们不能确定这是他离职的唯一或主要原因。陈德利的辞职可能涉及多方面因素，包括个人职业规划、行业环境变化等。
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