2022年楼市进入低迷以来，每隔一段时间就会出台不同强度的新刺激政策，但市场总是在兴奋过后变得平淡。
杨洋觉得这次不一样了。 9月底，房地产行业迎来一系列政策“组合”。深圳29日晚11点左右发布重磅新政，点燃市场情绪。该项目于当日晚迎来购房者。新政后36小时内，销量突破100台。
随后一个月，深圳市场人气持续走高。 10月13日，“9·29新政”实施后首个入市新项目深业商城学校开盘销售，共有332套实现“阳光”。临近10月底，龙华区的另一个项目一夜之间拿到牌照并开盘。当天晚上，一些畅销单位就被抢购一空。
这是前几轮政策发布以来从未出现过的场景。杨阳意识到，客户的期望可能开始发生变化，因为国庆过后，该项目的热度并没有减弱。除了深圳本地的客户，还有拎着行李箱从外地赶来买房的人。
房子卖得好，房产销售自然高兴，但新的问题马上就出现了。 “之前市场太差，项目实际上没有销售节奏，我们基本上是坚持卖什么就卖什么的原则。”杨阳表示，但新政策发布后，访问量和交易量比之前增加了三到四倍。 。这种情况的直接结果是，截至10月底，现阶段项目可售房源已基本售罄。
体量不足以满足市场需求，新的焦虑开始困扰刚刚苏醒的房地产企业。 “没想到项目这么快就卖完了。”一位业内人士表示。 “我们最近推出的项目不大，也是流量盘，一开始预计能卖6块，已经不错了，没想到白天就开盘了。”
10月，深圳楼市创下多项纪录。数据显示，全市一手住宅网签量达4153套，环比增长146.3%，创下近35个月新高。这也是自2021年12月以来首次突破4000台。与此同时，10月份，深圳新增住房认购数量达到13,366套。
加大促销力度自然是首要任务。据第三方研究机构克而瑞监测，今年10月，在北京、上海、广州新增供应大幅下降的背景下，深圳城市环比增长12%和65%，第三季度月均增速高达54%。
其中一名学员杨阳决定趁热打铁。他负责的项目新一期原本计划明年开工，但10月底，杨阳向市公司申请新增60多套。
根据深圳市住房和城乡建设局相关规定，高层建筑主体施工进度达到总层数二分之一时，即可申请项目预售而这60多栋房屋是年内最后一批能够满足建设进度的项目。该物业可用。 “市场不好的时候，我感觉货很多，现在市场好了，我发现这个项目已经清盘了，那个项目也快没了。”杨洋很高兴，但也有些遗憾。
这对于很多房地产企业来说都是类似的情况。经过三年的市场低迷以及大量优质资产的转让还债，这些房企手中剩下的货量已经非常有限。市场短期爆发后，就没什么可卖的了。这正是我们所期望的。
更让房地产公司尴尬的是，无论房子卖得如何，提取多少钱，都与他们无关。例如，位于黄浦区董家渡地段的豪宅融创外滩一号二期今年已实现三开三售，总销售额达215亿元。这是今年上海唯一单套金额超200亿元的项目。但虽然是融创的名字，但收入却不是融创的。 2022年底，为了快速回笼资金，融创无奈“割肉”纾困，将89.7%的股权分别转让给中信信托和中国华融，引进资金超过120亿元；融创仍担任项目运营商。 ，持股量下降至10.3%。克而瑞上海数据显示，今年前10个月，融创在上海市场的股权出售额仅为34.29亿元，排名第34位。
近两年来，新房销售来源持续萎缩，国内外债务不断积累。曾经富有的开发商别无选择，只能竭尽全力实现开源——卖商场、卖酒店、卖总部大楼。他们甚至不惜卖掉好的开发项目，以求快速回血。这在房地产企业债转债的过程中并不少见。
于是，库存连年下降，成为所有民间开发商的普遍情况。克而瑞表示，到2022年，几乎所有民营企业的土地储备规模都将减少。其中，碧桂园土储价值同比下降36%，新城土储总价值和建筑面积下降40%； 2023年，部分民营企业土地储备将减少。仓储货值连续两年下降。曾经在一二线城市持有众多优质资产的世茂，也曾出售香港维港项目、上海黄浦路地块、中国亚运城等多个开发项目。广州为了拯救自己。在此期间，加上经营策略的调整，世茂的库存不断下降，从2021年的3329亿元下降到2024年中期的2466亿元；土地储备也从7146万平方米减少至4783万平方米，持有项目数量减少约110个。
另一件不可忽视的事情是，很多开发商虽然在报表上列出了充足的土地储备，但这并不意味着他们有货可卖。这些土地储备可能存在区位较差、处置困难等诸多问题。
克而瑞研究报告称，融信、时代等不少民企土地储备总额超过2000亿，但已因自身经营危机推迟投资，土地存在“僵尸库存”银行。比如，在融新土地银行，杭州、郑州、太原等地一些建筑面积超过30万平方米的项目近三年来一直难以销售。截至2023年，这些“僵尸库存”占其土储总建筑面积的近40%。 %。
“市场好不好与公司无关，资产早就被卖空了。”一位业内人士表示。
另一家月均销售额超百亿元的房企，10月份销售额不足10亿元。一位业内人士表示：“10月份市场销量大幅增长，但我们没有新项目，单月销售额的绝对值很小，只有几个亿。”
“我们在苏州只剩下一个主体项目了。”知情人还向记者透露，今年以来，该项目月均流水在亿元左右，销售情况还不错。 “但目前，这个项目的剩余价值仅剩1亿左右，已经到了售完后断货的困境。”
（本文来自第一财经）
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