郑平指出，上海购物中心年交易额约为2000亿至2500亿元，其中一半位于前25名，上海有400多家购物中心。跨周期看，我们也可以看到，疫情期间，中国龙头商场的销售额一直在增长。
“2020年至2023年连续运营数据的60个项目分为头部项目和非头部项目。头部项目是指市级头部、副城市中心级头部和地区级头部。”郑平直言。近四年来头部项目的发展趋势是向上的，而非头部项目的发展趋势明显是向下的。
郑平表示，市级头部项目仍是增长潜力最好的。因为过去的疫情，城市级头部项目大多是重豪项目，增长潜力是最好的。第二名是区域首级项目，第三名是副城市中心级项目。一线和1.5线城市的表现也非常相似。
总结一下，目前的情况是，第一是马太与台北的两极分化，第二是下沉。奢侈品和各级城市都在下沉。下沉的原因是同质化太强，而且市场上也有选择。在这样的情况下，消费者的消费习惯将会越来越接近。
同时，在谈到重新评估消费基础设施资产价值的话题时，郑平表示，基于我国消费基础设施的基本面和消费趋势，商场消费的马太效应严重，并将进一步加剧。加剧。非标需求呈上升趋势，以小型中心化业务为主，多以服务业态呈现。
郑平进一步对比发达国家的经验现象，提出消费特征与经济发展阶段密切相关。她补充说，服务化、个性化、多样化，以及本地消费者的“就近”和“便利”，以及游客的“别处”将成为消费的主要趋势。
郑平表示，随着供给侧和需求侧下沉，除了城市级和副城市中心级项目外，目前线下商业的主要竞争集中在3至5公里范围内。郊区可能会达到5到8公里，郊区一些大型项目可能会更远。从资产管理的角度来看，企业始终追求的是产生可持续的现场交易量和租金收入。最重要的是品牌。一个好的品牌可以带来更多的客户并产生更多的销售额。
“从未来的发展趋势来看，除了城市层面和副城市中心层面的项目资源更加稀缺。”郑平指出，从区域结构来看，只有两类业务有价值。第一类是区域内绝对顶级和潜在顶级项目，第二类是在区域内能形成绝对差异化主题的小规模中心化业务。
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