来自北京的张哥从事房地产行业20年，对行业很熟悉。我不是所谓的“专家”，只是用我20年的实践经验来帮助你解答你的问题。
一
问：
打扰一下，我在北四环拥有一套又旧又破的房子。价格下降太多，地板质量也不是很好。我想把手里的房子换成一套能保值的，然后出租出去。有两种想法，请大家发表意见：
一是购买刚刚上市的东坝自住商品房（东骏家园、荔湾家园、汇景园等），价格大致相同，略有上涨。优点是房子新，缺点是租金收入相当低（1.5%左右）。据说现在可以零成本转售。我想知道像东巴这样的房子能否保值增值，未来的流动性如何。
二是加100万以上购买望京新城两居室。优点是房子位置好，在望京核心区，租金收入也高。缺点是这个小区确实是1997年的老旧了，而且小区很大。估计以后质量不会提高，担心以后保值不了。
请评论这两个想法。保值增值和流动性哪个更靠谱？
一个：
1、哪个更靠谱？两者都相当不错。在我看来，它们几乎是一样的。如果自己住的话，就在东巴买一套；如果主要是为了收租，就在望京买一套。到目前为止，增加值大致相同，不算太强，但也不算太滞后。流动性要看具体的房屋，东巴的应该比较强，毕竟房屋是新的。
2、简单来说，房产价值确实是由地段决定的，但产品的性质也是一个重要因素。这相当于询问文凭的价值。大部分确实是由清北的水平决定的，但具体专业也是一个重要因素。
单从区位来看，望京肯定更强，但望京也是一个两极分化非常严重的板块。高收入行业的高收入人士正在追求楼盘较新的高端住宅小区，这显然推高了房价，并带走了该行业的大部分利润。老社区拿的不多，基本就是板块平均水平。望京新城虽然早期定位为商品房，但后来开发为经济适用房。西苑三区（A4区）就是一个典型的例子。我之所以认为租金收入高，说明房价没有上涨太多，所以很划算。
东巴的情况也类似。商品房行业带来高额利润。奥园和常春藤盟校至少不甘落后，而天普等豪华物业的表现也优于市场。其他各种保障性住房和政策性住房都不算太强。毕竟规划时的房产性质主要是自住，而非投资。这与东巴早期的定位有关。是北京十大边缘群体之一，拥有不少经济适用房。如果不落后就太好了。所以，买这种房子的时候，还是住着比较好。新房子的时候很受欢迎，但不要抱有太高的期望。很难说任何人都会为这种性质的社区付出高昂的代价。
3、总之，如果是为自己而活的话，主要看东巴，还不错；如果你关注租金的话，可以看看望京，面积很高。但双方最好不要抱有太高的期望。它不被视为投资公司。房子毕竟是用来住的。当然，对于较新的房子来说，流动性是有优势的，而对于户型好的房子来说，也要看价格。只要要价不高，就比较容易卖出去。
仅供参考。
二
问：
请大家帮我们分析一下，针对我们的情况如何做出选择。我们家大儿子2026年入学，目前正在准备怀孕生二胎。目前我关注的是月潭地区和淘白八中附属小学。首付550左右（总价不超过900，还是可以承受的）。我一直在纠结是买车还是买小三居室。
目前的预算不允许两个区（三里河AB区和中信城）建设宜居社区。我一直听你说学区房目前溢价30%左右。所以我想问一下，我老公的房子目前无论是车还是两居室、三居室的价格都是这个溢价吗？以我们的预算，是买车更安全，还是买两居室、三居室以后换掉更安全？
一个：
1、溢价比例主要取决于总价，同一价格或一个价格范围内比例相近。这与餐厅的菜肴价格类似。在同一家店里，同一档次的菜品价格可能会高或低，但毛利率基本相同。
学区房基本上分为三级。一种是典型的蹲式住宅，总价低但溢价高，起价30%，德盛的最高可达40%以上。中产阶级的收入在1000万元左右或更少。这是平均价格。这就是中产阶级购买的东西。然后，千万级的宜居房溢价相对较低，能够承受的家庭并不多，所以溢价并没有被推高太多。
2、因此，如果两居室或三居室的总价差不多，且基本属于同一档次的住宅小区，那么溢价率也会在同一范围内，比例会低于总价较低的寮屋公寓。
具体保费让当地中介算一下，也可以自己算。将总价除以预计租金，然后与邻近地区的丰台区进行比较，或者直接与朝阳进行比较。这在北京算得上是比较高的租金了，溢价率可见一斑。
3、既然有两个孩子，就买个能住的房子吧，适合短期持有房子。用完学位后您可以随时出售它。而且至少要持有六七年，等老二入学之后才能考虑更换。与两居室、三居室相比，溢价略低于棚屋，居住性价比更高。
仅供参考。
三
问：
请问，我在通州有两套公寓，都遭受了巨大的损失，但我发现环球影城附近的商住公寓都非常有韧性。我同事买的东亚环球的价格至少三年来几乎没有变化。我的虽然涨了，但是跌得更厉害，比高点跌了30%。所以我想是否应该卖掉现有的公寓，换上几套东亚环球的公寓作为民宿。如果我花50万买一套（含装修），可以换5-6套，所以收益率会更高。
我想问的是：1、如果时间期限拉长，公寓是否因为韧性好、回报高而比住宅有更大的升值空间？ 2.您对民宿市场有何看法？这不是房屋装修，而是公寓装修。
一个：
1. 有可能变得非常有弹性。公寓的价格与租金（租售比）密切相关。只要租金不大幅下降，单价就不会波动太大。所以询问租金趋势。如果不跌，说明房价也在抗跌。
2、如果真想了，就换吧，但公寓的“升值空间”不能再大了。如果能早点升级，业主和炒房者怎么能把赚钱的机会留给别人呢？再说了，我们开发者也不傻。如果真的有很大的升值空间，我们就不会卖。或者我们应该说我们的左手比右手更好？您还可以向银行申请抵押贷款，但仍保留公寓以供升值。
之所以没有开发商拥有这种产品，也没有房地产资金投资它，就是因为风险高，所以升值慢。
3.我对民宿市场一无所知，完全不了解。但我坚信一个商业逻辑，那就是如果一个模式能够高额盈利，那么一定有大量的专业资本进入，我们绝不会眼睁睁地看着散户赚钱，同时抢走自己的市场份额。
在我看来，民宿就相当于一个小餐馆，一开始可能是盈利的。但随着市场的发展和资本的进入，如果真赚钱了，肯定会出现连锁反应，散户就很难赚钱了。
全球和国内有很多酒店集团，但我好像没听说有人投资民宿。那可能说明两种可能，一是利润不是很高，二是即使利润高，也是硬钱。这就是那些专业公司不愿意进入的原因。
4.总之，想一想。公寓的特点就是升值慢。如果租金不降，他们对房价下跌的抵抗力会相对较强。但不可能指望有很大的升值空间。 B&B模式我不太懂，只是提醒一下。
仅供参考。
四
问：
你上次的预测确实是正确的。现在有新的情况，我想再次来向您请教。第一，目前雅园的房子在售，价格一低一低。一台最近的成交价是259，比我当时的进价低了近80万。第二，我想把孩子的学籍改为西城。学区没有要求。新街口地区离单位较近。目前符合要求、价格合适的新街口西丽一区为平层无电梯搬迁85平米三居室。目前售价900万以上。
问题是：
1、雅园的公寓是否应该尽快低价出售？ 2、新街口地区房屋二合一置换，升级了地段和房型，但我担心西丽搬迁的房子没有电梯，会保值吗？如果更换计划合适，什么时候更换比较合适？
一个：
1、无需急于出售。先让当地中介计算一下租售比。如果低于500，则视为超卖。如果你不着急花钱，就不会吃亏。
这种产品肯定不便宜，但行情每次都不会滞后太远。经过几次长期的积累才明显。恐慌的时候，他们都会互相践踏、逃跑，但当事情稳定下来时，他们就会自我弥补。楼市、股市、其他市场都是一样的。
2、二环等地区的老房子产品质量无所谓。除非维护得特别好，否则价格趋势将会相似。没有电梯并不是缺点。因为不是顶层或底层，所以没关系。如果与市场相比没有优势，并不意味着它就是劣势。
这也使他们能够计算租金与销售比率。学区费不应超过西城平均水平。越低越好，意味着低风险、高性价比的生活。
3.什么时候改变？房子是用来住的，学区房是用来上学的。最好先问一下可以进哪所学校，然后再谈房子。就看楼市，首先看政策，其次看成交量是否持续上涨。一般来说，年底是没有行情的，但是如果出现这两种情况之一，就得注意了，如果两种情况都出现，就应该尽快行动。
仅供参考。
五
问：
你知道丰台河西云冈的珠江御景吗？地铁正在建设中，即将通车。现在是买入时机吗？目前单价刚过3万，一套130平米400万左右。
一个：
1.我对此了解不多。具体询问当地中介比较合适。他们最了解情况。
2.也可以认为是买入时机。购买后不用等很长时间，交通也方便，这一点很好。但其他方面不要抱有太高的期望。毕竟，地铁的规划、建设和开通都已经不是什么秘密了。对这个地方感兴趣的人都知道，相当于需求量增加了。商品的价格是由供求关系决定的，其未来价值已经反映在现有价格中。毕竟，人们根据预期购买投资产品。
因此，从住房和交通的角度来看，这是一个时间问题，但从投资的角度来看，时间就不那么重要了。最好的时机是当外界不知道地铁规划的时候，只有这样你才能收获不良信息的红利。
3、还有一点是，地铁并不是北京特有的设施，人们早已习惯了。城里有没有地铁没关系，反正也不远。如果郊区有地铁，就没有加分，但如果没有地铁，就会因为缺少必要的配套设施而减少积分。就云冈而言，距离市区并不远，所以即使补充了配套设施，也起不到太大的帮助，更何况它已经展现出了它的价值。
4、总之，还是考虑自己住比较好。地铁开通是一件好事。它至少会增加该行业房屋的流动性。如果能够增加交易量或者缩短交易周期，可能会促进升值。
仅供参考。
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