2024 年三季度楼市低位徘徊，四季度成交有望回升，一线城市或迎四限松绑

进不了网站？换个网络试试！

2024年第三季度，楼市整体回归年内低位，供需环比下滑，低于上半年季度平均水平：一方面房企开盘积极性普遍较低，三季度供应量较二季度下降20%，累计同比跌幅仍在。超过30%，尤其是二三线城市，降幅显着，主要还是去库存；另一方面，三季度成交量稳中有降，年中冲刺季后需求进入疲软期，京沪杭等新政利好效应持续减弱，这也使得交易增长相对疲软，黄金表现一般。相比之下，二手房由于业主降价和房源增加，对刚性需求的吸引力更大，性价比更高，不断分流新买家。

预测四季度，我们认为在中央利好政策的支持下，成交总额将由低位回升。预计交易量将稳定，较三季度增长20%左右，全年交易量同比降幅将进一步收窄至30%。之内。一线城市或将在“四限”松动下迎来一波复苏。宁汉、天津、天津地区前期调整后预计将在低位回升，而疲软的二线和三四线城市成交规模将继续探底，不会出现下滑。降低。二手房凭借价格优势，市场份额将持续增长。

2024年第三季度，全国商品房供应量较第二季度稳步下降。 2022年以来，地级城市收缩加剧，新房供应受到制约，市场低迷。房地产企业促销热情不高，这也导致整体供应量较一季度持续偏低。平坦的。据克而瑞监测，7-8月115个重点城市新增供应2651万平方米，环比二季度月均下降20%，同比去年7-8月下降31% 。前8个月累计同比下降也是31%。。

9月份供应规模小幅增长，与上半年月均水平持平。 30个重点城市新增供应908万平方米，环比增长12%，同比下降50%。绝对成交量为年内最低，与上半年月均水平持平。综合30个城市数据，预计三季度100个城市供应量下降22%，同比下降38%，今年上半年平均季度下降9% 。从前三季度累计数据来看，降幅已达34%，供给持续萎缩。。

不同能级城市均呈现“普遍下滑”趋势。第三季度一二线城市供应量较第二季度月均下降超过20%。但85个三四线城市的供应量已处于较低水平。与第二季度月平均相比，小幅下降12%。

受“以销定产”模式影响，苏州、宁波、青岛、济南等跌幅均超过40%。北京、广州、天津、昆明、常州、福州、徐州等少数城市环比不降反升。一方面是由于二季度基数较低；另一方面，北京、广州、天津出现小幅波动行情，市场小幅回升，也带动了供应小幅回升。

2024年第三季度，房地产市场交易持续探底。由于供应量萎缩加之传统营销淡季，以及高温天气影响，整体成交量回落至年内低位。克而瑞监测数据显示，7-8月115个重点城市商品住宅成交面积3361万平方米，环比二季度月均下降17%，同比下降20%。 %。前8个月累计同比降幅收窄至35%。

9月份延续了8月份的低迷市场形势。尽管供应量有所回升，但成交量继续稳中有跌，为年内第二低。克而瑞监测数据显示，9月份30个重点城市整体成交量859万平方米，环比下降6%，同比下降34%。与上半年月均值相比，仍下降17%。综合30个城市环比数据，预计三季度100个城市成交量全部下跌，降幅均在20%以上，平均季度环比下降10%今年一半。从前三季度累计数据来看，降幅仍在收窄。疲软的复苏趋势仍在继续。

从能源水平来看，交易表现与供给表现类似。不同能级城市均出现环比下滑。不过，一线城市的韧性更强。即使市场降温，跌幅也相对有限。二三线城市同比降幅超过20%，市场降温。显著地。

具体来看，广州、深圳三季度同比增长，上半年平均季度增速均超过10%。除了去年基数较低之外，三季度的利好政策也让市场出现了小幅复苏的迹象。最值得关注的无疑是上海。 8月至9月，一批豪宅项目入市且成交量持续，高端物业需求较为旺盛。

二线城市中，短期内市场热度较高的是成都、西安等中西部城市。第三季度成交面积分别为282万平方米和175万平方米，累计同比降幅仍在30%以内。

值得注意的是，当前房企在促销商品上都在“提质减量”。市场人气主要依靠市场支撑改善，整体产销率明显好于刚性需求。

2024年第三季度，预计16个重点监测城市二手房累计成交面积2008万平方米，环比下降8%，同比增长20%，比去年下半年平均季度增长13%。前三季度二手房累计成交量5781万平方米，与去年同期持平。

从月度来看，7-9月二手房成交量逐渐下降。 7月，二手房市场持续火爆，交易规模创年内新高，成交总面积达755万平方米，环比增长3%，同比增长3%。同比增长41%。 8月份，随着市场转冷，受高温天气等因素影响，成交量环比下降13%至659万平方米。 9月份，“金九”时期明显失去光泽，成交量环比不升反降，环比下跌10%至年内第二低水平594万平方米，同比增速也收窄至5%。

从城市来看，北京、深圳等市场运行相对平稳，而杭州、厦门等市场则明显降温。杭州三季度成交量高开后回落。 7月市场持续火爆，8月至9月逐渐降温。第三季度累计成交量169万平方米，环比下降18%。降幅位居各大城市前列，但同比仍增长77%。但主要是由于去年同期交易基数较低所致。相比之下，北京和深圳的二手房交易更具弹性。深圳市场整体依然活跃。交易规模在上季度高基数的基础上环比仅下降3%，同比增幅则超过70%。北京成交增长逆势环比再增3%。

从国家统计局公布的70个大中城市房价变化情况来看，2024年三季度70个城市新建商品住宅、二手房价格指数降幅持续扩大。

我们以2021年1月为基点，看一下70个城市新建商品住宅和二手住宅价格指数走势。新建住宅整体降幅由7月底的5.26%扩大至8月底的5.99%，二手房降幅由7月底的12.92%扩大。 8月底为13.87%。从趋势变化来看，新房与二手房降幅差距有拉大趋势，且二手房降幅仍超过新房。

事实上，二手房价格同比下降的城市数量已达到2021年以来的峰值。截至2024年8月底，有67个城市出现下降趋势，而新房价格同比下降的城市数量则达到了2021年以来的最高水平。房屋销售价格同比下降了56%。

从克而瑞监测的2024年前8个月重点城市新建商品住宅统计平均成交价格来看，一线和东部城市房价依然遥遥领先，其中上海、深圳、北京位列前茅三是绝对房价。不过，受市场降温影响，深圳房价同比有所下降。修正2%，北京叠加结构性因素影响，同比降幅高达9%。广州、厦门、东莞、义乌、杭州位列第二梯队，房价在3万-4万元/平方米区间，三亚、绍兴也加入行列。 TOP10中，房价均在25000元/平方米以上。与第二季度相比，南京、苏州跌出TOP10，绍兴、义乌取而代之。

目前，三季度整体市场继续探底，9月成交量与8月基本持平，质量一般。预测四季度，我们认为，由于9月底中央频繁发布降息、准备金率以及核心城市放宽“四限”等政策的落实，政策持续发酵，新房成交存在一定回升空间，四季度有望好于三季度。稳定增长20%左右，维持微弱复苏，全年成交降幅有望收窄至30%以内。

作为新政利好的直接受益者，新房交易成交量仍有上升空间。其次，南京、武汉、天津等前期经历深度调整、市场基本面良好的城市，预计整体成交小幅增长，延续弱势复苏态势。最后，在疲软的二线和三四线城市，如南宁、昆明、福州、无锡、常州等，市场复苏仍需靠核心城市热度来传递。目前这些城市的楼市政策处于“什么都放不出来”的状态，市场信心跌入谷底，加上居民购买力不足，整体楼市将面临较长时期的调整。

二手房市场仍处于高位震荡行情，整体交易势头略有放缓。但由于刚需买房的客户基数较大，且二手房业主持续以价换量，市场韧性仍略好于新房。预计10月份整体成交量将继续保持高位。