同日，央行发布四项新政策，包括降低存量房贷利率、优化个人住房贷款最低首付比例政策、优化保障性住房再融资、延长部分房地产金融政策期限等。 。这也是回应群众关切、迅速落实9月26日中央政治局会议房地产市场调控政策部署的一盘“棋”动作。
新政策发布后，银行反应迅速。中国工商银行、中国建设银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行、中国邮政储蓄银行等六大国有银行以及股份制银行随着中信银行、兴业银行、招商银行发布公告，于10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。此外，上海、广州、深圳等一线城市迅速跟进并优化调整住房限购政策。
专家表示，随着稳楼市“组合拳”的实施，房地产市场有望尽快止跌企稳。
现有房贷利率最后一批调整
继9月24日中国人民银行公布降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例等五项房地产金融新政策后，我国房地产金融重量级“组合拳”短短一年内迅速落地。几天。
9月29日晚，中国人民银行、国家金融监管总局出台四项稳定楼市政策，包括指导银行降低存量房贷利率、将房贷最低首付比例统一为15%、延长部分房地产金融政策文件期限，优化担保。性住房再融资政策。
其中，最受关注的就是现有利率的调整。同日，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。明确自2024年11月1日起，当全国范围内浮动利率商业个人住房贷款利率与新发放商业个人住房贷款利率出现一定程度偏离时，借款人可与银行业金融机构协商，银行业金融机构将新发放的浮动利率商业个人住房贷款替代现有贷款。
众所周知，根据合同规定，此前基于LPR的房贷加分在合同期内是固定的。抵押贷款合同期限普遍较长，固定点保证金无法反映借款人信用、市场供求等因素的变化。一旦市场形势发生变化，很容易造成新旧房贷利差拉大。随着利率市场化改革不断深入，需要优化制度设计，推动商业银行和借款人适度变更合同。
此前个人住房贷款最低利率重定价周期为一年。但这次，中国人民银行还提出，自2024年11月1日起，如果合同约定浮动利率，符合一定条件的借款人可以与银行协商约定加点幅度和重定价周期。
北京商报记者了解到，重定价周期可以是每年、每半年、每季度等。需要注意的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受到低利率，但在利率上行阶段，借款人也不得不更快地承受高利率。
权威专家对北京商报记者表示，人民银行适应市场形势变化，回应人民群众期待，进一步深化利率市场化改革，改善市场竞争，改善房贷利率定价机制，允许现有房贷利率与国家新房贷利率在一定范围内偏离。当利率上涨时，借款人和借款人可以通过协商、合同变更等方式调整加点利率，引导现有房贷利率及时反映市场利率变化，降低至新增抵押贷款利率接近全国平均水平。这将有助于借款人进一步减少抵押贷款利息支付，提高居民的消费意愿。这也有利于稳定购房者预期，提振信心。
那么，购房者多久才能享受到现有抵押贷款利率下降的好处呢？根据利率自律机制公布的《关于存量住房贷款利率批量调整的倡议》，明确2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量住房贷款再次进行批量调整，并下调存量住房贷款利率。现有利率较高的住房贷款利率与全国新发放的房贷利率基本持平，让借款人尽快受益。批量调整阶段，可对现有首套房、二套房及以上住房按揭贷款进行调整。去年调整了点加成的现有抵押贷款也包括在内。
11月1日起，按照公告要求，符合条件的借款人可按照一定规则与银行自主协商，以新贷款替代现有房贷，并调整房贷加息幅度。同时，如果政策允许，根据民法典的规定，双方可以协商一致变更合同。因此，借款人和借款人还可以通过变更合同的方式调整房贷加息等条款。
银行响应迅速
降息后，能减少购房者多少利息支出？ 《关于存量住房贷款利率批量调整的举措》明确，在批量调整阶段，商业银行将高于贷款市场报价利率（LPR）-30个基点的存量住房贷款加点幅度降低至—— 30个基点，且不得低于-30个基点。您所在的城市目前对新增抵押贷款实行最低积分限制。简单来说，就是统一调整为贷款市场报价利率LPR-30个基点。
目前，除北京、上海、深圳执行第二套房贷款政策的住房贷款调整至目前执行的新房贷款利率政策下限外，其他大部分地区的存量住房贷款可以调整至不少于LPR-30个基点。现有利率较高的商业性个人住房贷款大部分在调整范围内。
以现有抵押贷款期限100万元、25年、等额本息还款为例，假设抵押贷款利率由4.4%下调至3.55%，借款人可节省利息支出约5600元元每年。批量调整完成后，预计这项政策将惠及5000万户1.5亿人口，每年为现有房贷家庭节省1500亿元。
不过值得注意的是，如果考虑到此前央行政策利率下调20个基点，LPR或将跟随10月21日的20个基点下跌。指出，贷款重新定价后，调整后的存量住房贷款利率水平也将大幅低于3.55%，降至3.35%左右，部分借款人的房贷利率将下降100多个基点，这将导致部分借款人的房贷利率下降。大大节省抵押贷款借款人的利息支出。
政策出台后，上海打响了实施的“第一枪”。 9月29日，《上海发布》公布了关于进一步优化房地产市场政策措施的通知，其中提到将优化住房信贷政策。包括落实国家降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳步有序降低存量房贷利率至新贷款利率附近，进一步降低购房者房贷利息支出。
作为执行者，工、农、中、建、交、邮储六大国有银行也集体宣布，将于10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。工行表示正在推进有序调整现有房贷利率，拟于2024年10月12日通过工商银行官网、微信公众号、网点、95588等渠道公布具体操作指引及相关事项。农业银行指出，正在依法有序开展存量商业个人住房贷款利率调整准备工作，并将于2024年10月12日公布具体操作事项。
中国银行提到，计划于2024年10月12日通过该行官网、官方微信公众号、贷款代行、95566等渠道发布具体实施细则。中国建设银行强调，正在抓紧制定存量房贷利率批量调整实施方案，计划于2024年10月12日发布具体操作细则，相关事项将在建行官网及时发布、微信公众号、网点等渠道。
股份制银行中，中信银行、兴业银行、招商银行等也发布了相关公告。中信银行表示，“目前我们正在抓紧制定存量房贷利率调整实施方案，计划于2024年10月12日发布具体操作细则。” 3月31日前完成批量调整。”对于房贷利率调整前已缴纳且高于调整后利率的房贷利息是否可以退还，部分银行表示不支持现有房贷利率的调整暂不具有追溯力。
上海易居房地产研究院副院长严跃进强调，本次存量房贷利率政策调整，开启了去年以来的第二次降存量房贷操作。有很好的引导作用，每月还款压力减轻了。对于提振消费者信心具有积极作用。
对借款人和银行有何影响？
降低现有房贷利率意义重大。一方面，有利于降低借款人的房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，从而促进房地产市场健康稳定发展；另一方面，有利于缩小存量房贷与新增房贷利差，减少居民提前还款和违规“转贷”行为的聚集，为银行留住优质房贷客户。同时，有利于减轻居民住房消费负担，促进居民储蓄转化为消费和投资，增强居民扩大消费的意愿和能力。
星图金融研究院副院长薛红艳强调，现有房贷利率调整细节存在三大担忧。一是监管机构将指导商业银行在10月31日前批量调整降低新增贷款利率。就近购房者可在线完成操作，体现政策的普惠性和强制性特征；其次，自11月1日起，购房者如果对批量调整后的利率仍不满意，可以与贷款银行再次协商调整利率。缩小点位范围可以更好地反映购房者的风险特征，体现利率定价的市场化特征。理论上，优质借款人有望获得更好的定价水平；三是取消一年利率重定价周期的强制性要求。购房者可以与银行协商按季度调整房贷利率，更及时地反映市场利率变化，尽早享受降息带来的好处。
对于购房者来说，现有抵押贷款利率的降低是一大好处。作为银行优质信贷资产，存量房贷利率下调的影响也备受关注。对此，权威专家表示，批量调整完成后，存量房贷利率下降预计将减少银行利息收入约1500亿元。但新旧房贷利差缩小后，提前还款的情况将明显减少，有利于银行稳定贷款规模、提高贷款质量。考虑到中国人民银行下调存款准备金率0.5个百分点、政策利率下调0.2个百分点，预计将带动中期借贷便利（MLF）利率等利率下调，这将导致人民币贬值。还节省银行负债成本，提高银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要的支持。考虑到这些政策措施，对银行净息差的影响基本呈中性。
董希淼进一步指出，此举节省了银行负债成本，有利于提高银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支持。综合这些政策措施，现有房贷利率调整后，预计银行净息差将保持基本稳定，银行稳健发展、服务实体经济的能力将基本保持不变。
中金公司研究部银行业分析师林英奇预计，假设1年期、5年期LPR下调20个基点，现有房贷利率平均下调50个基点，我们测算：对利差的影响将分别为9个基点和6个基点。一共15个基点左右，假设存款利率下调25个基点，存款准备金率下调50bp，基本可以抵消对银行利差的影响。
为确保银行体系有充足的“弹药”，监管层此前曾透露，将增强六家大型商业银行的核心一级资本，并按照总体规划分阶段、分批有序实施一是继续督促大型商业银行完善精细化管理。提升资本约束下的高质量发展能力。
政策“组合拳”出动稳定楼市
早在去年8月，中国人民银行会同国家金融监管总局就指导商业银行有序降低存量房贷利率。人民群众获得感强烈，取得了良好成效。今年5月17日国家房贷利率下限政策取消后，新增按揭贷款利率大幅下降，进一步降低了居民购房利息支出。
值得一提的是，近年来，央行不断出台稳定楼市“组合拳”，完善房地产金融宏观审慎政策，从供需两端综合实施政策。多次下调个人住房贷款最低首付比例并下调贷款利率，取消利率下限政策，并制定保障性住房再融资等一系列政策支持现有商品房的购置。
除了引导银行对现有房贷利率进行批量调整外，人民银行还将房贷最低首付比例统一为15%。根据最新通知，为更好支持城乡居民刚性、多元化住房需求，全国商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，统一最低首付比例15%。
消息一出，上海、深圳等地迅速反应并发布通知。上海提到首套房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%。第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于25%；差别化政策地区第二套房贷款最低首付比例调整为不低于20%。住房公积金第二套住房贷款最低首付比例也将相应调整。
同时，优化保障性住房再融资政策。 5月17日，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再融资，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业合理收购已竣工和未销售的商品房。安置或安置的价格。租赁型保障性住房是房地产市场去库存的重要举措。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，中国人民银行将保障性住房再贷款政策中人民银行出资比例由原来的60%提高到100%。
比如商业银行原来提供了100亿元，中国人民银行提供了60亿元。现在商业银行提供了100亿元，人民银行提供了100亿元低成本资金。这将进一步加快商品房去库存的进程。
两份房地产金融政策文件的期限也被延长。此前，中国人民银行、国家金融监管总局先后出台了“金融十六条”和经营性房产贷款两项政策，为促进房地产市场平稳健康发展、解决房地产问题发挥了积极作用。房地产市场风险。最新通知提到，《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场稳定健康发展工作的通知》（银发[2022]15号） 254）支持现有开发贷款、信托贷款等合理融资延期政策适用期限延长至2026年12月31日； 《中国人民银行办公厅、国家金融监督管理办公室关于经营性房产贷款管理的通知》（银办发[2024]8号）相关政策有适用期限的，适用期限将延长至2026年12月31日。
严跃进表示，近期房地产市场已出现积极信号，但未来仍需持续进步。关键是一线城市要优化调整房地产政策。上海的这次政策调整开了一个很好的头，也极大的促进了后续政策预期的明确。预计未来其他城市还将继续在政策调整和优化上下功夫。对于“国庆”和四季度房地产政策的放松有很好的方向。
北京商报记者 宋一桐 刘思红
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