熊市第一阶段，各类不良资产首先下跌，包括老小、老大、以及学区房等泡沫严重的资产。
在西城、海淀等城市以及郊区，近两年不少房价下降了30%以上。
以德胜为代表的学区房房价一度跌幅高达近40%。大幅下跌后，由于今年区外情况良好，已反弹10%以上。当然，未来继续下跌的可能性很大。
以蜂鸟家园、荣丰2008为代表的入门级学区房价跌幅最大，甚至腰斩，且至今仍无反弹迹象。
大部分房源的反弹在2021年中期达到顶峰，少数优质楼盘持续反弹至2022年中期。一些优质房产甚至在 2023 年仍保持坚挺。
如果用股市来比喻，牛市中鸡犬升天。熊市中，垃圾股和乱炒泡沫股在第一阶段首先下跌。以茅台为代表的蓝筹股表现相对较好，甚至在熊市第一阶段出现上涨。
金融市场都是相似的，因为人类的集体心理和行为特征是相同的。
原因很简单。如果你是基金经理，遇到基督教赎回潮，是先斩杂股还是卖茅台？
同样，如果你是一个多套房业主，急需用钱，你应该先卖南三环的老房子，还是先卖万柳的新房子？
但熊市第二阶段，就轮到绩优股弥补损失了。楼市上，优质次新小区大幅弥补损失。
因为此时老、小、老、大都已经跌得差不多了，市场上很少有人继续抛售；而市场并没有好转，优质次新业主已经开始放弃抵抗。
比如以融科橄榄城为代表的望京慈心，跌至7万多。
融科橄榄城刚刚成交一套11层、127平米的三居室，总价985万，单价7.8万。
就在一年前，另一套同户型以1375万成交，单价10.8万。
一年时间，下降了390万，降幅接近30%！
以亦庄金茂公馆为代表的亦庄慈心，近期成交价已跌至8万出头。
亦庄金茂大厦挂牌已超过10万元两年多（北科小区均价为挂牌均价，并非成交价）。挂牌数量虽多，但成交却很少。有价格但没有市场。
这是一个典型的次新投资社区。业主基本不缺钱，也不愿意低价出售。它类似于股票市场，但只要有一套销售价格，定价就会发生变化。
亦庄接盘力较弱，但抛售压力较大。
高端项目中海景三号院二手房已入市，大量房源挂牌价7万+。高端新房依然举步维艰。未来几年，将会有大量的二手限时房等待入市。
在亦庄楼市，后面的踩踏在所难免。
以西山一院、万科乳园为代表的新一代西北王宇宙中心已降至7万+。
如园最近完成了一套止赎房，单价7万元。这是一套275平方米的低层四居室公寓。最终成交价格为2026万元，单价为7.37万元。
去年乳源二手房成交最高价还是12万！一年多时间下降近40%！
乳源7万元的价格对市场影响明显。乳源二手房挂牌价已跌至8万多元。
海淀新房如何卖？
以万全欣欣为代表的万柳慈欣也崩溃了。
2024年9月15日，出售一套205.63平米的中层洋房，成交价1945万；
2023年4月1日，另一套同类型中层洋房以3350万成交。
不到一年半的时间，就损失了1400万元。总价优惠不到40%，单价跌破10万元。
次新楼盘大幅下滑将深刻动摇市场信心。如果黄金地段的次新优质住宅区全部暴跌，什么房子能保值？
次新小区的大幅下滑，也将引发新房大幅降价。
新房卖家对老旧、破烂、小楼的下降不屑一顾，但对优质、次标楼的大幅下降却无话可说。
近期北京楼市最热门的新房并非高端项目，但北七家的硅谷ONE较开盘价大幅下调33%。算上开盘两年的利息，比开盘价便宜近40%！
诚然，新房大幅降价或内在价值大幅上涨是不可避免的。
这是熊市第二阶段的特点，优质资产补跌。
巢翻了，蛋就没有了。
以后怎么买房或者判断自己的资产是否安全？我们简单说一下几个想法。
首先，看租金收益率。充足的现金流可以保证安全的底线。
如果你的房子扣除成本（物业费、取暖费等）后能达到2.5-3%左右的租金收益率，那基本上是安全的，因为现在很多房贷利率都低于3%，更何况还有是降息预期。
其次，如果你持有成本一致、成本较高的优质次新产品，那么卖出去的概率就较低，比如近几年的优质次新产品。最典型的就是元明松鹤书院一号，一个能够持续跑赢市场的稀缺品质+编码器产业区。
如果一个小区的历史持有成本很低，比如开盘价只有7000元/平方米的锐科橄榄城，那么难免总会有业主想要出售房产。
三是尽量购买自住率高、投资率低的小区，风险相对较低。投资率高的社区，房源数量多，容易出现抛售现象。
熊市中谁能幸免？后面的比赛就是看谁跌倒的少。
目前，北京很多房子已经跌至2015年的价格，有的房子还回调了40%。价格大概率会触底反弹，不会再次大幅下跌。别太担心。
就看底部有多扎实，或者政策刺激力度有多大。
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