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经过83轮招标，杀掉9家国企，耗资超10亿元……9月20日上午，北科旗下北豪家拿下成都金三H12纯住宅地块。
从上半年在广州的失败，到上个月成功落户西安，再到成都，北科已经走上了开发商的道路。
作为北科首个独立运营的地产项目，成都项目对于北科未来的发展有何意义？对此，北科表示，“主要目的是为了更好地验证我们C2M产品解决方案的实施能力，增强合作伙伴对‘1+2商业模式’的信任。”
打掉9家国企
当天，包括绿城、建发、越秀、招商局等实力企业在内的9家央企等14家开发商齐聚拍卖场。经过83轮竞标，他们竭尽全力与北科竞争，直到金茂+结束。四川联投也惨败。
贝壳以溢价42.19%拿下成都金三H12纯住宅地块，楼面价2.73万元/㎡，总价10.76亿元。
公开信息显示，该地块位于锦江区柳江街道朱郭寺村6、7组，占地约24亩纯住宅用地，容积率2.5，建筑密度不超过25%，建筑高度不超过60米，起拍层价19200元/平方米。
金融城被认为是成都最好的地理位置。中国指数研究院四川分院认为，锦江区金融城三期地块之所以如此火爆，是因为其足够稀缺，高溢价成交也在行业认知之内。
去年6月熔断后，有71家企业参与了抽奖。华润又拿下附近一块土地，与华发、锦江统建共同开发为金融城金辰大厦。主要产品为240㎡、278㎡的2T2户型，其中精装修预售均价43999元/㎡，最高单价超5万元。 170套千万级房源已接待客户3000余组。
即使随后撤了2套房子，也吸引了2608人，相当于1304人抢了1套房子。
目前，金融城三期板块新房供应紧缺。除金晨大厦前期已售罄外，目前仅有交子金融广场和高新投资的27.63亩人才公寓项目，购买机会很少。
因此，贝壳金融城三期地块自然很受欢迎。
从城市表现来看，成都也是今年房地产的热门城市。克而瑞四川数据显示，上半年，成都住宅成交面积610万平方米，位列重点城市第一，比第二名西安多60%，远超杭州、上海、广州、北京、苏州、深圳等城市。
从北科参与竞拍的城市和地块来看，均为热门城市的热门地块。以西安市未央区地块为例。两块地块均位于西安北二环核心区，紧邻大明宫国家遗址公园，距离西安火车站不到5公里。项目周边大部分为住宅区，主要配套设施有金虹医院、正泰医院、汉城湖公园、西安市第七十五中学等。
不同的是，贝壳西安置地与绿城合作，绿城管理作为合作伙伴，负责建设服务和品牌输出保障，而北豪嘉则提供数据驱动力。成都地块由北科独立管理房产。
验证“C2M产品解决方案”
就在向开发商转型如火如荼之际，贝科按下了“刹车键”并解释道：“独立管理一个项目并不意味着贝豪家将成为房地产开发商，主要目的是为了让其更加有效地验证提升我们C2M产品解决方案的实施能力，增强合作伙伴对‘1+2商业模式’的信任。”
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提到的C2M创新中心是北豪嘉新成立的独立部门。下设原创产品及市场研究部、产品部、研发部、数据部。
其人才主要来自各大开发商，早期产品和定位是重点。
C2M产品解决方案利用北科平台的大数据资源，利用AI算法深度理解和挖掘客户需求，形成包括产品定位、产品初步设计、深入产业化设计的全套产品解决方案。
“1+2商业模式”中，“1”指核心C2M产品解决方案； “2”是灵活多样的金融服务和高效的线上线下整合营销服务。
传统开发商往往更注重拿地、项目建设和销售。北豪家要做的，是通过大数据分析城市中不同购房者的消费需求和行为偏好，设计出满足客户需求的住宅。产品。
当然，C2M能否真正有效地解决产品更贴近市场的问题，还需要时间来检验。北豪嘉在西安拿地的地块已确定主要涉及产品定位模块。或许可以提前验证这个系统并提供答案。
北豪嘉成都负责人李玉江表示：“我们正在新一线城市最好的地段打造最好的产品。一方面，我们已经做好了充分的准备，也有信心将项目打造成一个好项目。”另一方面，希望能够做好这个标志性项目，树立北豪家“好产品、好服务”的良好品牌形象，让合作伙伴更加放心。我们。”
壳牌的野心
“通过进入房地产开发领域，北科不仅可以通过项目开发获得的收入来补充代理业务的短板，还能获得比纯代理业务更丰富的利润。”文轩智库专家、中国企业资本联盟副理事长白文曦分析称，但目前壳牌投资在开发新建住宅项目方面的判断力和操作经验仍然不足，这也对其资金实力和融资能力提出了考验。 。
具体来说，与去年的逆势增长相比，到2024年中期，北科的多项关键财务数据均录得下滑。
报告期内，北科实现营业总收入397.5亿元，同比下降0.04%；归属于母公司净利润41亿元，同比下降3%；毛利润106.4亿元，同比下降9.01%。
“房子不好卖”的特点也清晰地写在了北科的业绩报告上。 2024年中，北科实现总交易额14.689亿元，同比下降16.2%。其中，新房成交大幅下滑，二手房成交小幅下滑。
主营业务受环境拖累，发展乏力。壳牌转向发展“副业”，被称为“阿尔法跑赢贝塔的典范”。
2021年以来，贝壳将租赁和装修业务视为公司的“两翼”，与“一合一”的房产中介一起成为公司新的增长曲线。
从财报来看，壳牌前两翼都取得了不错的成绩。其房屋租赁服务和家居装饰业务均取得了不同程度的增长。
家居装饰已成为北科近年来发展最快的板块。二季度该业务实现合同额42亿元，同比增长22.3%；包括定制家具、软装等在内的新零售合同金额12.2亿元。 ;净利润40亿元，同比增长53.9%；业务贡献利润率达到31.3%。
截至2024年中，该板块总交易额为76亿元，较2023年同期增长24.0%，收入同比增长59.9%，占收入的16.23%。
另一房屋租赁服务净利润从去年同期的21亿元增至今年的58亿元，增长176.7%；贡献利润率环比由5.5%增至5.8%。
财报显示，该业务增长的主要原因是无忧租赁模式下管理的物业数量增加。数据显示，二季度末，盛鑫租赁在管户数超过30万套，上季度超24万套，去年同期超12万套。集中管理的长租公寓超过1.4万套，而去年同期为7000多套。
2023年，北科将“两翼”增至“三翼”，开辟了第三条业务线——北豪嘉住宅开发业务线。努力从传统的房地产经纪服务平台逐步转型为综合性住宅服务商。
受近年来房地产持续调整期影响，房地产企业拿地趋于谨慎。中国指数研究院发布的数据显示，前8个月，房地产企业累计拿地金额4731.3亿元，同比下降40.0%。与1-7月相比，降幅继续扩大2.0个百分点。北豪家为何“逆市”拿地？
从现金流角度来看，北科账面资金可以支撑其信心。今年上半年，公司经营现金流净额38.58亿元，资产负债率维持在42.3%。截至2024年6月30日，北科的现金、现金等价物、限制性资金和短期投资合计597亿元。
与传统房企相比，仅今年二季度，北科的三个月净利润就达到了19亿，超过了金茂上半年的六个月净利润。
更可怕的是，到2023年，在房企普遍亏损的情况下，北科的年净利润将达到59亿。
“北科自然不会走传统的房地产开发道路，它最大的优势就是平台价值。”文轩智库专家、上海易居房地产研究院副院长颜悦认为，通过此类地块的开发和经验积累，将有助于北科探索平台在房地产领域的新功能、新价值发展。
“本文仅供一般参考之用，不应替代专业研究人员的建议。”
｜观察家陈云、评论家刘晓玲
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