■利好政策陆续出台，广州不少地产项目积极备战“银十”。
连日来，重大消息陆续传出，市场预期有所改善；房企加速推出，专家看好“限购放宽”。
“金九银十”时期历来是楼市的旺季。今年的“金九”价值不高。 9月1日至24日，广州网上签约新房面积同比下降17%。截至8月，广州天河区新房销售周期已达38个月。不过，这几天，重大利好消息不断传来。首先，9月24日，央行宣布“降准、降息、降首付”。两天后，26日，中共中央政治局会议首次明确“推动房地产市场止跌回升”。 “稳”后，市场有望出现好转，对“银十”的预期愈加强烈。目前，房企正在加速新项目的推出，不少楼盘项目已推出大型——部分楼盘开盘一个月后推出“保价”服务，稳定购房信心 业内人士指出，一线城市中，广州最为突出。很可能率先全面放开限购，这将使“银十”更有价值，甚至可能成为“白金”。
■新快报记者 何鲁石 梁如欣
“金九”期间销量下降近15%，房企加快筹备“银十”期间。
“最近我一直忙到凌晨两点才睡觉。估计“金九银十”假期将成为常态……”“国庆节对我们来说很重要，今年我们要庆祝……”多家房企品牌相关负责人新快报记者报道称，他们近期正在积极准备国庆黄金周。 “金九”期间，他们不断向公司寻求政策，不断汇报，迎接“银十”。
往年，房地产企业往往在“金九银十”期间推出新项目，并提供各种优惠政策来吸引购房者。今年9月新增供应减少，多数房企倾向于押宝“银十”。克而瑞广佛数据显示，截至9月23日，广州一手住宅供应51.01万平方米，同比下降14.8%。 “今年9月到现在的新增销量比去年下降了40%左右，市场还在消化库存。”广州实联研究院副院长崔登科告诉新快报记者，“库存还是很多，但新增项目缺乏，主要是因为今年本地拍卖的节奏，减少了新增项目。” ”克而瑞广佛首席分析师肖文晓也持有类似观点：“除了市场环境之外，近年来卖盘数量的减少也削弱了‘黄金’的威力。九号和银十号在某种程度上。”
房地产市场研究专家邓浩智表示，目前开发商促销商品较为谨慎。 “现在的项目开盘，不一定是按照国庆、五一等传统节日，而是根据房企的现金流来决定是否开盘，如果缺钱，他们就会加快开盘速度。”并进行优惠促销；有些项目会从盈亏出发，如果预期开盘价超过了项目的财务指标线，你就会比较犹豫。”
在市场观望的同时，本周多项利好政策陆续落地。昨天的政治局会议首次明确“推动房地产市场止跌企稳”，并要求“回应群众关切，调整住房限购政策”。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低现有房贷利率。 9月24日，中国人民银行宣布降低存款准备金率和政策性利率，引导商业银行将现有房贷利率下调至新贷款利率附近。预计平均下降0.5个百分点左右。统一首套房、二套房抵押贷款最低首付比例，全国第二套房贷款最低首付比例由现行的25%降低至15%。肖文晓认为，“优惠组合推出后，开发商信心受到鼓舞，预计将加快推出更多产品的步伐，同时加大优惠促销力度，为国庆做准备”黄金周楼市。”
“金九”竞争激烈，部分项目1月份开盘后还有15%的优惠。
“国庆期间你还想过来吗？我们‘国庆购物节’期间，你可以买一套三居室，253万元起。”近日，广州黄埔新海丝城的一名销售人员告诉新快报记者，“我们的开盘均价约为3.8万元/㎡。”记者发现，该项目于9月7日发布海报，78平米户型闪售价超过290万元。不到20天，总价就调整为“253万元起”，折合人民币约3.24元。万元/㎡。这款盘的折扣幅度接近15%，相当于打了15%的折扣。有业内人士直言，“新项目两三周内降价15%的情况非常罕见，周边即将开盘的新项目也受到一定影响，我不知道如何定价。”一位房地产公司相关负责人向记者坦言：“价格体系被扰乱，价格已经没子弹了，确实是一个两难的选择。”
新快报记者走访发现，9月以来，广州不少房地产开发商为抢占市场份额，不惜真金白银“抢客”。部分楼盘项目在中秋假期促销，限价、免费家电、免费停车位、免费房产。收费等营销方式已成为楼市常态。 “除了100套优质一价房外，国庆期间我们还将推出购房套餐优惠，即不同项目可享受5万元至50万元不等的额外优惠。”越秀地产广州区域工作人员告诉记者。新世界凯悦湾现有江景房新品限时10%折扣，并赠送全屋品牌家具家电及10年物业管理费。位于荔湾花地湾的中海幻花里也借势“银十”市场，以固定价格推出10套。
在传统的“拜访有礼”营销活动方面，房地产企业也玩出了新花样。例如，万科金悦府推出的国庆优惠政策包括参观“唐宫夜宴”大型唐朝风情音乐会，46.98万元即可享受文杰M9增程最大六座版、高级版金藏俱乐部等高级茅台晚宴（通过房价折扣兑换）。有的酒店甚至直接举办一系列体验活动。新世界广汇尊府相关工作人员表示，国庆期间将举办管弦快闪、香港管弦音乐会、艺翔音乐会、宠物合影互动等丰富活动。例如，位于天河区的城投珠江·天河一品推出国庆提前购活动，赠送家电加物业费大礼包，并为指定单位定制家装。
肖文晓表示，从促销手段来看，在竞争激烈的市场环境下，各大开发商基本上已经用尽了一切可以利用的促销手段。除了固定价、下工价、特价地段价等传统优惠促销外，还有首付分期、房产收回还款、租金补贴、“卖一买一”服务等。有的还会加上管理费、车位使用权、家具家电等优惠，以增加节日营销和推广形式。有各种各样的选择，试图取悦购房者。
一些房企以“保价”营销传递出“止跌回稳”的信号。
面对开发商以价换量的营销活动，准购房者越来越关注价格波动，甚至因为“降价焦虑”而犹豫购买。为避免未来降价忧虑，部分房企已行动起来，推出“保价”措施，这符合国家发改委提出的“促进房地产市场止跌企稳”的指导方针。中共中央政治局会议。
新快报记者获悉，保利发展广东公司旗下多个城市项目近日公布“保价计划”，声称如果后续在网上以低于买家现有折扣的价格出售同类住宅，将额外收取物业费、停车位等费用。 ，家居装饰可作为礼物赠送。套餐等任何形式的变相折扣均可无理由结账。此前，广钢新城板块新项目宝丽雅郡也推出了类似的承诺服务。即购房者如果选择保障房，开发商承诺价格将是年内最低价。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，“在‘止跌企稳’的框架下，各地房价保价行动将会加大，更好地促进市场活跃；反之，当市场变得活跃，也会促进价格稳定。”广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，如果龙头企业带头保价、无理退房，有利于促进供给侧价格稳定。他认为，近期房价下跌很大程度上是由于房企竞相降价，导致市场观望，预期房价还会继续下跌。这不仅不利于市场销售，也加剧了房价下跌的预期。中植研究院企业研究总监刘水表示，房企的“保价计划”相当于如果未来类似房屋的销售折扣低于当前折扣，购房者无需退房即可退房。任何原因。 “一些房企实施了‘保价’计划，如果营销降价效果好，其他房企可能会效仿，但这也考验着房企把握市场走势的能力和对自身的信心。”此外，房地产企业‘保价’有利于购房者稳定房价预期，传递对行业发展的信心。”
■数据来源：科瑞广佛（商品房统计口径：普通住房+别墅）
中心六区库存流量差异化，天河净化周期达到38个月。
在不断调整的房地产市场环境下，目前不少房企在仍有客流量的市场积极用“性价比”或“保价”来打动购房者。果断营销的背后，“金九”前三周新房销量相对黯然失色。广州中心六区中，部分地区的净化周期甚至超过了30个月。
据禾富研究院监测，9月1日至24日，广州网上签约面积共计34.6万平方米，环比下降9%，同比下降17%。该研究所高级市场分析师郭丁吉告诉新快报记者：“此前的暴风雨天气对市场造成了一定的影响，中秋节期间的认购，部分发货尚未在网上签单。”中秋节后第一周，项目营销力度普遍放缓，新货“缺席”，市场成交热情有所下降，全市成交量较上周下降30%左右。
“今年9月份整体市场活跃度低于去年同期，我们失去了传统销售旺季‘金九’。”崔登科告诉新快报记者，广州世联研究院监测关键指标，中秋期间每周认购量有所增加。达到了1200多套，随后又回落至700套左右。 ”
与缓慢消耗相对应的是大量新房库存。崔登科告诉新快报记者，根据世联东易研究院监测，目前广州11个区的平均去污周期约为23个月，是正常去污周期的两倍，比去年增加了约5个月。记者查阅11个区的数据发现，有5个区的去污周期超过30个月，其中两个区来自中六区。克而瑞广佛数据显示，截至2024年8月，越秀区的去污周期超过30个月。 、天河、增城、从化、花都分别为92.8、38、33.2、33.1、30.3个月。中心六区中，海珠区和荔湾区的去污周期相对健康，分别为17.4个月和18.3个月。
“越秀区实际上整体库存面积较小，占全市库存比例很小。但该区大部分建筑都是单体建筑，清污速度相对较慢。在天河区，清污周期较长，因为近年来该区土地推介力度较大，由于新产品较多，目前天河区在售楼盘有30余个，且部分项目地价较高，因此楼盘优惠幅度较大。 “该地区的销售速度实际上比较稳定，但跟不上供应速度，因此排毒周期极长。”新快报记者发现，以后天河北段为例。以最近挂牌的两块低密度地块为例，天河北片区已有5个项目在售，而去年天河北片区仅售出656套住宅。
郭定基表示，目前中心区需求较为稳定，去化动力较为充足，库存压力将集中在郊区。 “由于现在新货普遍比旧库存具有明显的效用优势，因此旧库存的消化问题可能仍会在较长时间内存在。”
业内人士热议“广州有望率先全面放宽限购”
虽然今年的“金九”价值不高，但在利好政策陆续出台的背景下，“银十”却被广泛期待。不少业内人士认为，提振信心的政策将有机会让“银十”如期到来。
中国指数研究院政策研究室主任陈文静告诉新快报记者，当前群众关心的问题是政策发力的重点。目前仍有限购政策的城市仅有北京、上海、广州、深圳、天津以及海南省部分地区。预计未来北京、上海、深圳的限购政策将进一步优化调整，广州等其他地区的限购政策有望全面放开。克而瑞研究中心也指出，广州是最有可能率先全面放开限购的一线城市，其次是深圳，北京、上海全面放开限购的可能性不大。
针对市场对库存的担忧，中共中央政治局会议也作出回应，提出“商品房建设要严格控制增量、优化库存、提高质量”。陈文静表示，这个提法与之前的“消化存量、优化增量”不同。它更强调严格控制增量，这意味着未来各地的土地和住房供应将根据城市自身的实际需求来确定。推进，不能盲目扩大各类住房供给，不能以住房实际需求为基准。
崔登科表示：“宽松的内外货币环境将导致部分房地产投资回流，存量改善性需求将阶段性释放。粗略划分，目前全市刚需产品市场占比为50% ，提升40%，高端10%的产品。”
58安居客研究院院长张波认为，“降低二套房首付比例”政策的出台，预示着当前房价已经触底。 “一般来说，较低的首付比例意味着购房者需要承担较高的杠杆率，如果房价再次大幅下跌，将直接影响购房者还本付息，或者进一步加大财务风险。因此，这项政策的实施，表明央行和相关部门对当前楼市尤其是房价的长期预期有了更加清晰的判断，这一政策能够有效加速市场的复苏。”和富高级市场分析师表示。研究所。郭鼎基还表示，“降低二套房首付比例”有利于提高客群购房预期和积极性，激发市场持续上涨动力。
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