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如何在生态保护与经济发展之间找到平衡点，或许是珠海迈出的关键一步。
江晓婷/东莞发来
珠海房地产市场正以崭新的姿态迎接挑战和机遇。
虽然同为国内最早对外开放的经济特区，但与深圳的“深圳速度”不同，“宜居宜游”已成为珠海独特的标签。
2019年，随着粤港澳大湾区规划出台，地处粤港澳桥头堡、宜居生态的珠海更是一枝独秀，随着限购政策的放宽，以斗门区为龙头，区域楼市也开始频频亮相、高调亮相，放眼全国，吸引一批批外地购房群体。
楼市升温之后，房地产行业整体低迷随之而来，从全国购房者蜂拥而至，到随后的量价齐跌、库存居高不下，只用了短短几年时间。
如今，房地产迷雾仍未散去，珠海虽然凭借独特的旅游城市标签、生态环境优势等依然吸引着部分外地购房者的关注，但也面临着新的“去库存”挑战和“产品”机遇。
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“购房团”归来
追溯到2019年，随着粤港澳大湾区规划的正式发布，当时已经开通的港珠澳大桥，以及横琴粤澳深度合作区、深珠合作示范区、第二批自贸区等各项政策方案的不断倾斜，区域发展的强劲预期被最大化。
基于发展理念的炒作和既有的环境生态条件，以及珠海部分区域放开限购政策当时仍在带来直接刺激作用，外界的目光开始聚焦这座城市。
“来自全国各地的自媒体人带着粉丝们在珠海开启了团购之旅。”不少市场人士如此形容此次盛况。
合富研究院数据显示，2019年3月珠海新房成交4718套，环比2月上涨167%，创下调控28个月以来线上成交新高。率先放开政策的斗门区贡献了全市49%的成交量。
当时，还有媒体用“虎视眈眈”这个词来形容这群来自全国各地的购房群体。
随着外地购买力的涌入以及全国房地产市场的上行趋势，珠海房价出现大幅上涨。
机构公开数据显示，至2021年上半年，横琴、拱北、吉大等部分区域均价已达“4位数”区间，而当时佛山房价最高还在“3位数”区间，东莞仅有南城、长安站位在“40多位”。
随后，当局开始加大调控力度，全国房地产市场逐渐进入下行周期，“稳”“触底”成为高频词。
虽然大巴车开到珠海买房的场景已经不常见，但外地买房的人群却没有完全消失。
近日，位于珠海凤凰山脚下、背山面海的恒荣城谷三期迎来了一批罕见的来自河北唐山的购房者，根据项目业主发布的热销海报显示，该购房者是恒荣地产在唐山开发的唐城101的业主，已为珠海项目贡献累计超过2000万元的销售额。
相对于南下北上的少量客户，北上的港澳客户数量也不容忽视。
得益于两地房价差距，以及“港车北上”政策实施、深中通道开通等政策利好，港澳人士正在成为珠海境外购房群体的主要构成部分，再一次给原本就较为低迷的珠海房地产市场带来了一些热度。
例如，珠海上半年网签量最高的项目为澳门新邻里，共销售1064套房源，该项目为针对澳门居民的定向销售项目。
一位专门带团的地产中介人士也提到，现在几乎每周都有香港“看楼团”来内地，面对更为友好的房价，港人普遍对在内地置业更为“满意”，成交表现尚可。
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出售的房屋越来越多
虽然仍有少量外地客户贡献成交，但珠海市场整体人气下滑、本地客户购买力有限，市场走势依然疲软，行业分化明显。
据珠海商品房预售（销售）网统计，2024年上半年住宅网上签约仅9834套，同比下降26.45%，此外，房价也在继续探底，据珠海中原数据显示，8月，全市新房成交均价约2.26万元/平方米，同比下降10.43%。
量价齐跌，抛售现象加剧，库存水平持续高企。
目前，仅贝壳平台整个珠海地区二手房挂牌量就已超过5.1万套，若按照贝壳在珠海70%的市场份额计算，全市二手房挂牌量或将超过7万套。
二手房巨量成交量的背后，是长期居高不下的新增房源数量。根据贝壳找房月度新增房源统计，仅今年1月至8月，平台就新增房源3.7万套，月增幅1.3%。新增房源数量普遍达到4000套以上，但与之相对应的是，成交量每月仅有几百套。
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