零首付超低首付购房真相与风险：多地发布风险提示

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“零首付”买房的真相与风险

所谓“零首付”或“超低首付”购房，一般是指购房者在不提前缴纳任何首付、或缴纳远低于政策规定比例的首付的情况下，依靠房地产开发商或中介机构垫付贷款，或通过抬高房价，再以抵押贷款的方式从银行获得首付的情况。

近期，郑州市住房保障和房产管理局、南宁市住房和城乡建设局相继专门针对“零首付”发出风险提示。9月份以来，山东省金融监管局也发出专项警示，明确指出部分房地产开发商、中介机构推出“零首付”购房策略吸引购房者，但这一看似诱人的优惠背后往往蕴藏着巨大的金融风险，侵害消费者财产安全和合法权益。此后，四川省银行业协会也以公约形式发出，要求不得以“零首付、零月供”等营销噱头误导消费者。

从17万到2万，“超低首付”的秘密操作

今年5月，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付比例政策的通知》，规定居民家庭贷款购买商品房，首套商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%。可见，“零首付”或“超低首付”都是政策明令禁止的。那么，“零首付”或“超低首付”真的能买房吗？

近日，在多个社交平台上搜索“零首付购房”或“超低首付购房”，都能露出不少相关页面，涉及全国多个城市的房地产项目。这些“零首付”、“超低首付”购房是否真的存在？为了验证这些消息，记者顺着网上的介绍，以购房者的名义，走访了郑州的几个房地产项目。

按照我国目前的要求，首套房首付比例需不低于15%，二套房首付比例需不低于25%，目前大部分城市都执行这一比例要求，北京、上海等地首套房最低首付比例不低于20%。

记者通过采访发现，郑州确实有一些楼盘承诺低于15%的“超低首付”，有销售人员在得知记者确有购房意向后，甚至直接提出2万元首付。

销售人员介绍，首付2万元的前提条件是，这套总价97万元的公寓，合同、发票必须按照总价114万元签订。这样，通过签订阴阳合同，抬高总价，就能提高银行贷款额度，相当于直接“贷”了首付，操作上不用担心出问题。

房产销售员：这已经不是第一次了，别人几年前就拿过房产证了，不用担心，你的合同和发票是一致的，你查了之后能发现什么？

某房产中介：他又没多收你钱，居然敢多收你钱，还给你开这么高的发票，他敢这样跟你说，说明他肯定有案子成功了。

“零首付”真的是“零成本”吗？

开发商或中介打折只是为了吸引买家，加快销售以回收资金。让买家零成本或以最低成本购房是“零首付”、“超低首付”最大的噱头。但事实上，买家真的没有成本吗？

记者发现，使用“零首付”或“超低首付”后，对购房者最直接的影响就是每月的还款和利息大幅增加。根据销售人员向记者展示的房价，在支付了原价97万元的15%首付后，剩余贷款30万元，分30年还清。按照5年以上最新的LPR利率3.85%计算，每月需还本付息3865.32元。如果按照楼盘销售人员推荐的方式将97万元的房价用作贷款，每月需还本付息4547元，每个月还需要多还682元，增幅为17.6%；而如果采用等额本金方式还款，正常支付首付后，30年共需支付利息3000余万元，加上高额贷款后的总利息为2000余万元，合计8.4万余元。另外，由于合同及发票上标注的房价高于实际售价，购房过程中还会产生额外的税费。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波：“零首付”不会真正减轻购房者的支付负担，最终的付款金额都是一样的，如果加上贷款利息，最终支付的金额肯定会比首付多。

“零首付”“超低首付”风险多

目前开发商、中介机构大力推广的“零首付”、“超低首付”，看似可以帮助购房者“早点上车”，但在实际操作上却充满风险。

来自广东的田先生此前看中了惠州的一套房子，他心急如焚，但又没有购房能力，听从销售人员的建议使用“零首付”，以为可以“先上车再买票”，日后再解决还款问题。于是，在实际只付了几千元后，田先生就签了购房合同。然而，虽然没有首付，但每月的还款额却高出很多。由于冲动使用“零首付”购房，缺乏后续还款计划，没过多久，他的房贷就违约了。

记者发现，“零首付”方式很容易增加购房者对自身购房能力的误判，大大增加违约风险。

那么，银行在这一系列过程中，是否有可能及时发现房价存在的问题，从而避免这样的现象发生呢?为此，记者联系上了原来给田先生办理贷款的银行支行相关负责人。

某银行惠州大亚湾支行贷款业务负责人叶经理：没有审核的要求。就好比去菜市场买菜，谁来审核价格？作为交易双方，以合同价格为准。

事实上，根据我国《商业银行法》等法律规定，商业银行对借款人的贷款资格、担保条件、贷款用途等负有审查义务，同时，行业内对于房价审核也已经有了较为成熟的机制。

北京市房地产法律研究会副会长赵秀池：银行一定要审核房子的价值。因为房贷是以房子作抵押的，所以一定要审核抵押物的价值。评估的时候一般会跟市场价、周边的房价比对，当然还要考虑房子的结构等各方面，然后进行比较，确定一个合理的房价。

相关人士表示，“零首付”给银行带来的风险不容小觑。少数银行因审核不严而发放“零首付”购房贷款，看似增加了业务量。但事实上，由于“零首付”往往伴随着向银行提交虚假资料等欺诈性贷款手段，贷款流向不具备购房能力的人群，这也加剧了金融杠杆效应，增加了市场波动带来的不确定性，使银行更容易因借款人无力还款或放弃还贷而遭受损失，加大坏账风险。因此，银行在发放贷款前，还应通过查看银行对账单、访谈、走访等方式核实首付来源的真实性。