都说频繁看房是每个购房者不可避免的宿命，有过类似经历的人一定明白，如果你想要通勤方便，选择公司附近的二手房，那么在你的预算范围内，经纪人带你看的房子很可能是老旧、破旧、狭小的。
满足基本需求的城外新屋邨，户型不错，但缺点也很明显，不仅距离远，交通也不便，加上多起预售房屋流拍、交付后维权案例，也让人感到不安。
最后，我又被迫重新看二手房，但为什么有些小区才建成十几年，却显得那么破旧呢？
01
生活体验难以描述
没人愿意选择老旧、破旧、狭小的房子，最主要的原因还是居住体验实在是太差了。
比如，六楼没有电梯，带着重要的快递回家很累；小区路面坑坑洼洼，夏天蚊虫较多；最离谱的是，有时候和朋友在家吃火锅，停电了。
清华大学建筑学院学者曾进行研究，将老旧居住区存在的问题归纳为八大类，除了以上问题外，还存在停车难、流动人口多、邻里矛盾大、物业服务差或无物业管理等问题[1]。
有句俗话说，一个住宅小区建成后的前20年，是其品质最好的时期。20年，是从繁荣到衰落的分水岭[2][3]，时间越长，问题就越容易出现。
在中国，有不少家庭住在这样的老房子里。根据第七次全国人口普查的数据，32%的城市家庭住房是在2000年之前建成的[4]。因此，即使是1998年以后建成的最早一批商品住宅小区，也已经到了20年的分水岭。
但就像之前说的，一些十几年的小区看上去并不比那些“破旧小楼”新多少，不仅经常能在马路上看到狗屎，进到公寓楼里，灯都坏了，砖都碎了，很是吓人。
房屋并不太老的小区变得如此破旧，首要责任在物业公司。
现在的商用物业大多是预售物业，物业都是开发商早早就指定好的，这里面猫腻很多，因为很多物业是开发商自己的亲戚所拥有的。
当业主们高高兴兴搬进新家时，却发现物业公司“除了收钱什么都不会”，每年交几千元的物业管理费，却连维护小区卫生、修理坏了的路灯这些最基本的事情都做不了。
物业公司受委屈了吗？答案在于业主满意不满意。2019年消费者协会的一项调查显示，业主对物业公司的服务满意度只是中上水平，连最基本的清洁服务都不满意[5]。
02
被忽视的财产，难以替代
其实，物业服务是分不同等级的，以武汉为例，共有五个等级，对应五种不同的服务标准。
就清洁而言，这是最容易被感知的问题。无论是三星级还是五星级标准，都要求电梯、楼道、楼梯每天清洁一次。如果你的小区物业管理是五星级服务，那么楼梯扶手必须每天清洁一次，而三星级标准则只要求每周清洁一次[6]。
当然，服务越细致，价格也会越高。如果住在最常见的89平米三居室，2022年五星级、四星级、三星级公寓的平均物业管理费分别为4165元、2937元、2147元[7]。
不同城市的物业费差别也很大，最贵的城市是深圳，每年近3000元。一线城市中，常被调侃“自定汇率”的上海，整体物业费最低，每年1000多元。当然，这可能是因为上海老旧小区多，所以看上去便宜[8]。
多花点钱，选个五星级服务的物业，是不是就省事多了？未必。就连高档小区的物业管理，也是“乌鸦不乖”。歌手李荣浩就曾发微博批评物业管理，说“停水停电，电话没人接”、“被骂孙子”。
难怪有人称他们为“吴爷”，“爷”中的“爷”。物业管理费那么贵，服务却还那么差。小区能换一个信誉好一点的物业管理吗？答案是可以的，只是过程太艰难了。
首先，社区要成立业主委员会，然后召开业主大会，发起更换房产的投票，而这两件事很多社区都做不到。
首先，业委会是一项免费工作，没有业主的积极参与很难成立；其次，业委会很难获得占小区总建筑面积和总居民数三分之二以上业主的同意[9]。
而且她们还会遭遇各种各样的阻力。比如，小区的一些业主和物业公司有关系，会在社区群里散播谣言，说物业管委会贪污钱财。更可怕的是，物业公司雇佣一些身材魁梧的男子，晚上跟踪物业管委会的女志愿者，进行恐吓，目的是扰乱投票。
即使投票成功，一些小区也会遭遇老物业不肯退出，网上“新旧物业交接处打架”、“小区业主想换物业被打得骨头都断了”的短视频层出不穷。
在一些物业管理很差而又无力改变的小区，很多业主就以不交物业费的方式进行抵制，本来就很差的物业管理因为收不到钱而变得更加糟糕，最后陷入恶性循环。
03
公共维护资金不可依赖
如果买到不好的房产，买房时开发商吹嘘的花园景观可能几年后就全部枯死了，房子也会比其他社区老化得更快。
因为房屋的每个部件都有合理的使用寿命，只要勤于维护、预防和检查，就可以使用更长时间。
例如，防水可以防止漏水，使用寿命为 10 到 20 年。[10] 房屋的“厚涂层”隔热层使用寿命更长，但也只能维持 25 年左右。[11]
最容易受到影响的就是电梯。虽然国家没有统一的规定，但在杭州这样的城市，电梯的合理“使用年限”是15年，超过15年，电梯很容易出现各种故障和事故[12]。
除了这些，我们的住宅建筑的设计使用年限其实只有50年，很难坚持到70年。[13]当你住了50年的房子，你就得花钱找专业机构评估一下房子的结构是否安全，运气好的话，可以小修小补，继续住。如果被鉴定为危房，就只能废弃或者在原址重建。
后者听起来似乎很难实现，但也有成功的案例。在南京，一栋已过 60 年历史的两层建筑在 2014 年被认定为危房。居民们决定集资重建，经过近十年的努力，重建终于完成[14]。
但如今的商业建筑往往都有20至30层高，将它们全部拆除重建似乎不太现实。
一些“幸运儿”可以等到政府的改造项目，但大多数住宅只能依赖社区的公共维修基金——买房时要一次性缴纳购房款的2%到3%，这笔钱将来用来修复受损或漏水的墙体立面，以及翻新或重装电梯等公共设施。
但想要用好这笔钱却并不容易。我们查阅资料后发现，申请这笔钱至少需要过四大关[15]。第一，物业管理委员会或业主大会提出提取资金申请，并获得多数业主同意。
涉及到金钱的时候，往往很难达成共识。比如，低楼层的居民可能不太关心高层的电梯故障或屋顶漏水；出租房屋的业主可能不太关心社区的现状。
即使取得大多数业主的同意，这也只是一个开始，后续的资金申请环节繁多、过程漫长，还要经过多重审核验收。
而觊觎公共维修基金的物业管理公司也想捞点钱，比如在公共设施明明没有问题的情况下，欺骗业主，称其有严重故障，并提前挪用这笔钱，导致过度维修。
更离谱的是，物业公司会绕过业主，直接盗用资金。有案例显示，某小区物业公司伪造业主签名，共挪用64个小区公共维修资金，共计489万元[16]。由此可见，用公共维修资金来维护小区，很有可能以失败告终。
曾经有人在知乎上问过，“高层住宅小区会变成贫民窟吗？”这个比喻听起来有些危言耸听，但面对房屋交付时无时无刻不在维权的建筑质量，以及入住后简陋破败的物业，高层住宅小区加速衰落是很多业主不得不面对的问题。
回想我二十几岁、三十几岁的时候，我花光了家里的积蓄，还贷了三十年才买了房，这是我一生中最大的一笔开支。但还没等还清房贷，房子就变得住不下去了。有多少人能买得起新房？
总结一下：推荐一个宝藏书博主
《工作、消费主义与新穷人》从这本书的标题来看，很容易让人以为这是在讲一个消费主义社会，人们因为过度消费而变得贫穷。但读完之后，我震惊了，因为它居然描述了穷人在社会不同阶段受到的待遇。穷人在这里别无选择。
书中描述了两种社会形态，一种是生产者社会，一种是消费社会。在不同的社会中，穷人被安排做不同的事情。起初是被强迫、被引导，但渐渐地穷人把它当成是一种价值，一种自然的事情，甚至以此为荣……
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