自2022年7月底中共中央政治局召开会议提出“保交楼保民生”政策方向以来，各项“保交楼”支持措施不断出台。今年以来，政策支持力度“更上一层楼”，从“保交楼”到“保交房”，地方政府因城施策、金融机构提供相关服务、多方联手支持房企，房地产市场出现积极变化。
近日，《证券日报》记者走访了河南郑州顺利交付的两个“保底房”项目。记者了解到，政策扶持、政府统筹、金融发力等因素共同促成了项目的顺利交付，交付也进一步提振了当地楼市信心。
事实上，作为全国首个实行保障性住房“一项目一策”处置模式的试点城市，郑州“保障性住房”工作的推进，是全国“保障性住房”工作的一个缩影，对其他城市继续推进“保障性住房”也具有一定的样本意义。
郑州多个地产项目顺利交付
整体市场信心增强
走进被郑州市民誉为“高新区品质住宅天花板”的金桥西塘社区，现代化的景观园林、上千株绿植、互动水系、草坪映入眼帘，随处可见的休闲沙发、座椅，坐满了前来看房、咨询的购房者，可见这个楼盘项目有多受欢迎。
与之形成鲜明对比的是，该大厦曾是郑州高新区的重点项目。记者在采访中了解到，金桥西塘项目原本由两家本土房企金桥和永威联手开发。2021年末，先是传出“永威因股东纠纷退出”，随后又有消息称逾10亿元资金被股东挪用。一时间，金桥西塘项目陷入巨大争议。
为确保大厦交付，郑州高新区成立了名为“永伟西塘”的专项小组。针对业主对资金保障的担忧，2022年7月2日，专项小组表示，在多方协调下，已追回股东挪用的10.115亿元资金，郑州高新区管委会将委托国有资产公司对项目资金使用情况进行监督。追回的10.115亿元资金及后续销售收入将全部划转至国资公司名下监管账户，确保后续项目建设，专款专用、封闭运行。
最终，在各方的共同努力下，金桥西塘项目于2024年7月15日正式交付。项目销售中心工作人员透露，项目共计约2500套房子，目前已售出近九成。
郑州一位房地产中介公司经理向《证券日报》记者表示，金桥西通项目风波代表了一类“保底房”项目存在的问题，也给市场敲响警钟，即如何加强预售资金监管。
“目前河南省已实行预售资金专项监管，为确保预售资金安全，房地产开发商预售商品房所取得的收入，包括定金、首付、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。”上述地产公司经理进一步介绍，包括工商银行、建设银行、央行、郑州银行等多家商业银行分支机构均具备承接商品房预售资金监管业务的资质。
郑州一家商业银行工作人员告诉记者，为确保专项资金落到实处、取得实效，该行积极配合“住房保供”工作安排，严格按照资金监管协议，做好资金监督支付工作，确保资金使用合规。
在多位业主和房地产人士看来，金桥西塘项目的顺利交付，对郑州市“保交付房”工作起到了积极的示范和借鉴作用，也在一定程度上增强了市场的整体信心。
今年9月，被郑州市民称为“最大烂尾楼”的中原区齐府城项目终于交房了。《证券日报》记者看到，齐府城汇园小区门口人头攒动，水电、吊顶、装修、阳台围护等各类商家和装修团队齐聚这里招揽生意。小区内，一条写着“盼星星！盼月亮！终于等你回家”的红色横幅格外醒目。
“十年了，房子终于交付了，心里很欣慰。得益于‘保底交楼’政策，齐富城又恢复了生机，我们购房者的权益也得到了保障。”小区一位业主说。
金桥西塘项目和齐富城项目的交房，只是郑州“保交楼”“保交房”的一个缩影。8月23日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列专题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，将指导各地推行“一项目、一个方案、一个专班、一个银行、一个审计、一个法官”处置模式。这一模式首先在郑州试点，将在全国推广。
金融支持房地产力度大、效果好
“白名单”项目融资正在加速
“保住房子”需要多方共同努力，资金是其中关键一环。
自今年年初城市房地产融资协调机制成立以来，一系列政策相继出台，各地“白名单”项目落地加速，同时商业银行落实“能贷则贷”的尽职豁免要求，为房企融资开辟了新渠道。
董建国在上述新闻发布会上表示：“目前，商业银行已按审批程序批准‘白名单’项目5300多个，批准贷款金额近1.4万亿元。这些资金正按照项目进度陆续拨付，有力支持了项目建设和落地。”
“现在大家经常说的‘保底房’，其实并不都是烂尾楼盘，而是当地政府整理出了一批‘白名单’项目，这些项目里的楼盘必须按时、保质、保量地交付，我们称之为‘保底房’，主要针对的是那些客户对市场上那些不太有信心的楼盘。”一位郑州从事房地产销售的人士告诉记者。
《证券日报》记者从中原银行了解到，在郑州保障性住房和安置房建设攻坚战中，中原银行郑州分行“真金白银”支持从未停歇。该行积极落实国家政策，迅速成立城市房地产融资协调机制专项工作组，逐一对接项目，优化业务流程，全力推动郑州房地产融资协调机制落地。今年以来，已累计为“白名单”项目批准贷款近56亿元，投入资金近29亿元。
从今年上半年商业银行房地产业务来看，其对房企的支持力度也在逐步加大。《证券日报》记者整理了六家大型国有商业银行的半年报数据发现，其中三家房地产贷款余额（以集团公司贷款及垫款为基数）占比较2023年末有所增加，一家持平。从房地产行业不良贷款率来看，上半年，六家银行房地产行业不良贷款率较年初呈现“5降1平”的局面。
在落实房地产融资协调机制的同时，商业银行也做好资产选择。工商银行副行长王景武在该行中期业绩会上表示，工商银行着力构建分散、多元、均衡的房地产投融资结构，加大对风险房地产企业和项目的处置出清力度，提高拨备计提比例，房地产资产质量总体保持稳定。上半年，工商银行房地产不良率较年初下降2个基点。
一系列支持措施、稳中向好的数据提振了居民购房意愿。中指院近日发布的《2024年8月居民购房意向调查报告》显示，2024年以来，政府加大“保底交房”力度，强化地方融资协调机制落实，对合规“白名单”项目“能贷就贷”，推动项目陆续开工、竣工，推动居民交房风险预期继续下降。8月，居民购房观望情绪有所下降，占比约为24%，较高位回落2个百分点。
“当前，我国需要加快建立租购结合的住房制度，加快构建房地产发展新模式，即建设符合人民群众新期待、更好满足刚需和改善性住房需求的‘好房子’。”中国农业银行副行长刘红在中期业绩会上透露了该行下一阶段的重点工作。一是全力助力“交房保”工作。加强与政府沟通对接，创新运用多种方式，做好相关项目融资和风险处置，跟踪探索消化存量住房的有效金融服务模式。二是提升房地产融资协调机制服务质量和效率。持续跟进“白名单”项目，完善全流程服务机制，在数量和质量上做好贷款发放工作。三是继续做好“三大工程”融资工作。动态对接“两免一补”项目清单，推动成熟保障性住房项目审核核准，加快融资。
中国指数研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，推动需要融资支持的项目纳入，有助于更多项目获得融资支持，为项目建设交付提供重要保障。未来，项目融资“白名单”有望进一步落实，对“保交付房”、稳定市场预期将发挥更大作用。
AMC多措并举助力房地产企业
继续帮助振兴项目
除了商业银行之外，还有一类金融机构在化解房地产项目风险、企业重组纾困、危机救助等方面有着丰富的经验，发挥着有别于其他金融机构的作用，那就是资产管理公司（AMC）。
“在郑州，一些烂尾楼的开发商资金紧张，等这些公司破产后，AMC会接手注资，继续代建。”上述地产中介公司负责人说。
目前，AMC在审慎化解房地产风险方面取得诸多积极成效。《证券日报》记者在采访中了解到，郑州信达天悦九章、未来公元等项目因原项目方现金流中断而停工，影响近1500户村民安置。2023年8月，中国信达总部牵头，旗下河南分公司、信达投资、信达地产、信达资本等共同参与项目救灾，以“保交付、保质量”为原则，协调解决业主、村民、供应商等各方诉求，在当地政府的大力支持下，推动项目于当年8月中旬复工。
目前，未来园1号院、2号院已顺利交付，天悦九章预计今年年底交付。中国信达相关负责人向《证券日报》记者表示，在上述两个项目中，中国信达通过联动救灾项目、引入新项目、多项目共享资源等协同救灾方式，实现了多项目“破局、修复、造血”。在此期间，中国信达总部及各分子公司高效联动、综合施策，从股权、资本、管理、技术等多维度对项目进行实质性重组，采取新增资产、减去负债、调整权益、优化成本、注入品牌的“五步修复法”，推动问题项目盘活。
中信金融资产积极打造“中信金融资产增量投资重组+中信信托有效隔离+中信咨询、中信泰富地产、中信实业公司管理建设运营改善+存量金融机构风险化解+政府监管基金合作”的中信式产融协同地产纾困模式，兼顾地方政府、居民、银行、困境房企等各方诉求，为项目量身定制“综合药方”，实现各方共赢。
记者从中信金融资产获悉，近日，由中信金融资产实施的融创董家渡纾困项目第二批（外滩一号四合院二期）正式开盘，开盘首日即售罄110套，总成交金额56.74亿元。这是该项目继今年4月首次开盘后第二次实现售罄，总成交金额达156亿元，表明项目纾困成效显著。
总体来看，AMC对房企的救助模式主要有三种：一是“AMC接手+增量资金投入+代建”的协同模式，即先重组再开发；二是AMC通过“债+股权”的工具箱直接或联合其他银团提供增量资金，房企继续经营；三是AMC与地方国资合作，设立房地产救助基金或平台。
中国东方此前发布的《中国金融不良资产市场调查报告2024》显示，综合外部专家学者、商业银行、资产管理公司、中介机构等四类受访者的问卷调查结果，2024年经济运行呈现积极因素增多、动能继续增强、社会预期改善、增长较快、结构优化、质量效益提高的基本特征。要加快构建房地产发展新模式，结合房地产市场供求关系新变化、人民群众对高品质住房的新期待，统筹研究消化存量房地产、优化增量住房的政策措施。
在东航相关负责人看来，为进一步在AMC纾困救助中发挥更大作用，需要相关专项政策，特别是在资金成本等方面给予专项政策支持。由于部分项目存在销售困难，存量债务风险还在累积，环环相扣的环节使得问题项目深陷泥潭，救助难度不断加大，需要以时间换取空间，循序渐进地解决问题。
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